【正文】 規(guī)劃、娛樂、通訊等多個部門的綜合性行為，單一的部門法規(guī)在具體執(zhí)行的其權(quán)威性和規(guī)范作用受到限制，國家需要制定一部專業(yè)的法律。 企業(yè)自身原因（1）物業(yè)管理企業(yè)還沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清、管理不科學(xué)，無法獨立經(jīng)營運作；（2）由于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)對人力資源的管理存在紕漏，企業(yè)內(nèi)部缺少相關(guān)的專業(yè)人才，而許多從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)不高，形成了不要質(zhì)量只追求利益的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害；（3）物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)費嚴(yán)重缺乏。 業(yè)主自身原因 （1）由于住房制度改革之前我國實行的是福利分房制度，過去計劃經(jīng)濟體制下形成的由國家出錢建房、管房、養(yǎng)房的意識依然深植在大多數(shù)業(yè)主及物業(yè)使用人腦中，使老百姓已經(jīng)形成了“住房靠國家，掙錢自己花”、“服務(wù)維修國家包”的觀念，在認(rèn)識上存在很大的誤區(qū)。他們一不具備個方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設(shè)備，這顯然不符合專業(yè)管理規(guī)范的要求。而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌，公共部位、周圍環(huán)境、主動維修設(shè)備、提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能很好顧及。商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來就不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。 配套設(shè)施運作不理想目前，住宅小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設(shè)計和全方位運作，配套設(shè)施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。而物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理服務(wù)行業(yè)。經(jīng)過簡單的上崗培訓(xùn)，只能從事簡單的體力勞動和服務(wù)行為。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)不健全、各類糾紛不斷涌現(xiàn)物業(yè)管理是伴隨國家住房制度不斷深化改革而興起的行業(yè)，在我國還處于初級發(fā)展階段，物業(yè)管理起步較遲，發(fā)展水平也較低，盡管國家出臺了一些相關(guān)的法律的規(guī)定，但因為成立業(yè)主委員會難等現(xiàn)實問題的制約，導(dǎo)致很多小區(qū)的物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的糾紛不斷涌現(xiàn)，按高標(biāo)準(zhǔn)收費，卻不能給小區(qū)業(yè)主提供相對的服務(wù)，再加上沒有業(yè)主委員會，就客觀上造成了雙方誰也不理誰的局面。業(yè)主在消費觀念上還存在著不少誤區(qū)。 業(yè)主對物業(yè)認(rèn)識上的偏差“物業(yè)到底是干嘛的?”很多業(yè)主也不是很清楚，只是簡單地理解為打掃衛(wèi)生、看看門，這樣一來，業(yè)主就會片面認(rèn)為物業(yè)只是掃地看門。 住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題與分析 住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題 物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度引起業(yè)主不滿我國的物業(yè)管理從無到有，從弱到強，經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。許多住宅小區(qū)被評為優(yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)，這其中物業(yè)管理是功不可沒的，而且一個好品質(zhì)的居住環(huán)境不僅能反映當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平，而且能陶冶情操、凈化心靈、提高生活質(zhì)量，融洽鄰里關(guān)系。 結(jié)論和啟示 由上面的例子以及物業(yè)管理的社會地位我們不難發(fā)現(xiàn)，雖然我國的物業(yè)管理起步較晚，但是隨著改革開放我國住宅建設(shè)的高速發(fā)展，住宅小區(qū)物業(yè)管理也越來越受到廣泛的關(guān)注，并對物業(yè)管理行業(yè)起到了推動作用。治和達標(biāo)工作，使全市住宅小區(qū)基本達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。到1998年，大連市又把住宅小區(qū)的整治工作由市中心地帶向城鄉(xiāng)結(jié)合部延伸，同時組織實施了光明工程，在全市安裝了17萬盞樓道感應(yīng)燈。1995年末，大連市委市政府做出決定，對1983年以來建成的175個2萬平方米以上的住宅小區(qū)實施全面治理改造。目前，市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)279家，從業(yè)人員2萬余人。 大連住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r大連市的物業(yè)管理是從1993年城市實施舊小區(qū)治理改造并實行物業(yè)管理的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。 深圳住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r深圳物業(yè)管理走過了近20多個年頭，從1981 年第一家物業(yè)公司成立，到今天形成一個新型的行業(yè)，經(jīng)過20多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，艱難探索，經(jīng)歷了一個從無到有、從不規(guī)范到規(guī)范、從單一的管理到全方位服務(wù)、從沒有規(guī)矩到政策法規(guī)體系逐步完善的過程，使這個行業(yè)成為今天管理較規(guī)范、服務(wù)意識較強的“朝陽行業(yè)”。在費用分擔(dān)方面，應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，由物業(yè)管理企業(yè)和住戶共同合理分擔(dān)。因此要實行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則。（4）市場競爭原則有的物業(yè)公司是開發(fā)商成立的子公司，基本上沒有競爭，出現(xiàn)種種弊端，但《物業(yè)管理條例》在第一章第三條指出:“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，競爭機制會帶來機遇和挑戰(zhàn)，也會帶來生機和活力。因此，必須實行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一。（3）所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離實行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點，服務(wù)時限很長，往往幾十年以上；服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理，發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實行這一原則的關(guān)鍵。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則物業(yè)管理應(yīng)該堅持以下幾項原則（1）業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合 住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性的行業(yè)，它不同于一般企業(yè)的日常經(jīng)營管理，也區(qū)別于傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理。（3）市場化:物業(yè)管理公司本身是一個獨立的企業(yè)，作為一個企業(yè)，物業(yè)管理公司自然是以盈利為目的，因此其進行每項業(yè)務(wù)管理時自然都是有償?shù)?，通過有償?shù)姆?wù)（收取一定的物業(yè)費）來賺取報酬是物業(yè)公司維持自身運行并持續(xù)發(fā)展的必須途徑。（2）專業(yè)化:物業(yè)管理的專業(yè)化,指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。(2)從業(yè)主的角度看，通過以業(yè)主為核心的物業(yè)管理，為廣大居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。后期日常管理主要內(nèi)容包括：（1）維持小區(qū)的綠化；（2）保持小區(qū)和周邊環(huán)境的衛(wèi)生；（3）做好安保和消防管理工作；（4）維護和保養(yǎng)小區(qū)及其配套設(shè)施；（5）管理小區(qū)內(nèi)的車輛和交通；（6）建立小區(qū)物業(yè)檔案等。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選