【正文】 商邀請(qǐng)從事物業(yè)管理的有關(guān)人員，參與該物業(yè)的可行性研究，物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)公司選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理（開(kāi)始入住率低，絕大部分時(shí)間物業(yè)的主體還是開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)物業(yè)管理不允許間斷。這也與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在竣工交付使用后一定年限內(nèi)負(fù)責(zé)物業(yè)保修是相吻合的）。后期日常管理主要內(nèi)容包括：（1）維持小區(qū)的綠化；（2）保持小區(qū)和周邊環(huán)境的衛(wèi)生；（3）做好安保和消防管理工作；（4）維護(hù)和保養(yǎng)小區(qū)及其配套設(shè)施；（5）管理小區(qū)內(nèi)的車輛和交通；（6）建立小區(qū)物業(yè)檔案等。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的可以概括為以下三個(gè)方面(1)從物業(yè)的角度看，通過(guò)物業(yè)管理，發(fā)揮物業(yè)的使用功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，達(dá)到社會(huì)收益和福利的最大化。(2)從業(yè)主的角度看，通過(guò)以業(yè)主為核心的物業(yè)管理，為廣大居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。(3)從社會(huì)的角度看，通過(guò)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)，促進(jìn)社區(qū)管理和社會(huì)的和諧和穩(wěn)定，提高城市的現(xiàn)代文明程度。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。（1）社會(huì)化：物業(yè)管理的社會(huì)化,指的是擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制,由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；包括：物業(yè)所有權(quán)人到社會(huì)上選聘物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)到社會(huì)上尋找可代管的物業(yè)。（2）專業(yè)化:物業(yè)管理的專業(yè)化,指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。也是要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格，這就要求:有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。（3）市場(chǎng)化:物業(yè)管理公司本身是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)，作為一個(gè)企業(yè)，物業(yè)管理公司自然是以盈利為目的，因此其進(jìn)行每項(xiàng)業(yè)務(wù)管理時(shí)自然都是有償?shù)?，通過(guò)有償?shù)姆?wù)（收取一定的物業(yè)費(fèi)）來(lái)賺取報(bào)酬是物業(yè)公司維持自身運(yùn)行并持續(xù)發(fā)展的必須途徑。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化，等價(jià)有償和雙向選擇是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性的行業(yè)，它不同于一般企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理，也區(qū)別于傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理。物業(yè)管理以提供服務(wù)作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方式，它將管理和經(jīng)營(yíng)以服務(wù)的形式表現(xiàn)出來(lái)，因此屬于第三產(chǎn)業(yè)。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則物業(yè)管理應(yīng)該堅(jiān)持以下幾項(xiàng)原則（1）業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合 住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開(kāi)居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識(shí)，依靠和組織群眾參與管理，發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。（2）服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活、休息、文體、娛樂(lè)、安全、衛(wèi)生、教育等諸多方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長(zhǎng)期性和群眾性的特點(diǎn)，服務(wù)時(shí)限很長(zhǎng)，往往幾十年以上；服務(wù)對(duì)象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動(dòng)性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹(shù)立“為民服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)”的服務(wù)理念。（3）所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問(wèn)題提出來(lái)的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾，房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的集中統(tǒng)一。由一家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。（4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則有的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商成立的子公司，基本上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)種種弊端，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》在第一章第三條指出:“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制會(huì)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，也會(huì)帶來(lái)生機(jī)和活力。（5）有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來(lái)源。因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)?，?yīng)得到價(jià)值形態(tài)的實(shí)現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。在費(fèi)用分擔(dān)方面，應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，由物業(yè)管理企業(yè)和住戶共同合理分擔(dān)。 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析 以地方為代表的小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r 近幾十年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的城市住宅小區(qū)已初步建立起了社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理格局，并隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展而進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，但從整體的發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。 深圳住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r深圳物業(yè)管理走過(guò)了近20多個(gè)年頭，從1981 年第一家物業(yè)公司成立，到今天形成一個(gè)新型的行業(yè)，經(jīng)過(guò)20多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，艱難探索，經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有、從不規(guī)范到規(guī)范、從單一的管理到全方位服務(wù)、從沒(méi)有規(guī)矩到政策法規(guī)體系逐步完善的過(guò)程，使這個(gè)行業(yè)成為今天管理較規(guī)范、服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)的“朝陽(yáng)行業(yè)”。從1992 年國(guó)家建設(shè)部評(píng)定全國(guó)文明住宅區(qū)、全國(guó)文明模范住宅區(qū)到后來(lái)的全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀、示范小區(qū)，深圳共獲得國(guó)家級(jí)小區(qū)稱號(hào)的有153個(gè)；有近100 家物業(yè)公司獲得了ISO9000、ISO9002 國(guó)內(nèi)、國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證；有30 多家物業(yè)公司分別在全國(guó)大中城市接管了物業(yè)，面積約2000多萬(wàn)平方米，良好的服務(wù)，規(guī)范的管理，為業(yè)主創(chuàng)造了優(yōu)美舒適的工作和生活環(huán)境，為全國(guó)物業(yè)管理起到了一個(gè)良好的示范帶頭作用。 大連住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r大連市的物業(yè)管理是從1993年城市實(shí)施舊小區(qū)治理改造并實(shí)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。據(jù)2004年末統(tǒng)計(jì)，大連市344個(gè)住宅小區(qū)中，已有302個(gè)實(shí)行了物業(yè)管理，占物業(yè)管理覆蓋率87．8％；其中有20