【文章內(nèi)容簡介】 9個住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會，占69．2％；有270個住宅小區(qū)實行了物業(yè)管理收費，占89．4％，收費率平均達到70％。目前，市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)279家，從業(yè)人員2萬余人。通過這十多年的努力，大連市基本建立起適應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)展格局的較為完善的物業(yè)管理體系，改善了城市居住環(huán)境，提高了市民的居住水平。1995年末，大連市委市政府做出決定，對1983年以來建成的175個2萬平方米以上的住宅小區(qū)實施全面治理改造。這一計劃先后用了三年時間，組織實施了拆除違章臨時建筑、房屋立面整治、樓道清理、生活垃圾袋裝化、繁華地區(qū)和主干道兩側(cè)臨街住宅更換塑鋼窗、小區(qū)綠化達標、改造人行步道、完善小區(qū)配套設(shè)施和小區(qū)道路建設(shè)、推廣節(jié)水設(shè)備、推行統(tǒng)一物業(yè)管理等十大工程。到1998年，大連市又把住宅小區(qū)的整治工作由市中心地帶向城鄉(xiāng)結(jié)合部延伸，同時組織實施了光明工程，在全市安裝了17萬盞樓道感應(yīng)燈。2000年，又對212個住宅小區(qū)進行綜合整。治和達標工作，使全市住宅小區(qū)基本達到規(guī)定標準。截至目前，大連市累計授資10億多元，使全市30多萬戶、102萬居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量得以全面改善和提高。 結(jié)論和啟示 由上面的例子以及物業(yè)管理的社會地位我們不難發(fā)現(xiàn)，雖然我國的物業(yè)管理起步較晚，但是隨著改革開放我國住宅建設(shè)的高速發(fā)展，住宅小區(qū)物業(yè)管理也越來越受到廣泛的關(guān)注，并對物業(yè)管理行業(yè)起到了推動作用。1981年深圳第一家專業(yè)的物業(yè)管理公司的誕生是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度又慢到快，從二十世紀90年代開始，我國物業(yè)管理發(fā)展迅猛，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生，而且也不斷的向社會化、市場化靠攏。許多住宅小區(qū)被評為優(yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)，這其中物業(yè)管理是功不可沒的，而且一個好品質(zhì)的居住環(huán)境不僅能反映當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平，而且能陶冶情操、凈化心靈、提高生活質(zhì)量，融洽鄰里關(guān)系。我們有理由相信物業(yè)管理在未來的城市住宅小區(qū)建設(shè)中的作用將越來越重要。 住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題與分析 住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題 物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度引起業(yè)主不滿我國的物業(yè)管理從無到有，從弱到強，經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。但是，作為新興行業(yè)，法律法規(guī)健全的相對滯后、市場機制的不完善、企業(yè)經(jīng)營者的短視行為和投機取巧，使得物業(yè)管理行業(yè)只看到眼前利益，沒有考慮到長遠的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)缺乏誠信，從而成為今年來消費者投訴的熱點之一。 業(yè)主對物業(yè)認識上的偏差“物業(yè)到底是干嘛的?”很多業(yè)主也不是很清楚，只是簡單地理解為打掃衛(wèi)生、看看門，這樣一來，業(yè)主就會片面認為物業(yè)只是掃地看門。我們憑什么交那么多錢?對“物業(yè)服務(wù)”這個無形的商品有種與生俱來的排斥，讓其接受并愉快地付費，難度之大可想而知。業(yè)主在消費觀念上還存在著不少誤區(qū)。很多業(yè)主沒有認識到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值增值的一種投資行為，也沒有認識到物業(yè)管理服務(wù)是一種消費行為，在繳納服務(wù)費時總要“左顧右盼”，生怕自己“吃虧”。 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)不健全、各類糾紛不斷涌現(xiàn)物業(yè)管理是伴隨國家住房制度不斷深化改革而興起的行業(yè)，在我國還處于初級發(fā)展階段，物業(yè)管理起步較遲，發(fā)展水平也較低，盡管國家出臺了一些相關(guān)的法律的規(guī)定，但因為成立業(yè)主委員會難等現(xiàn)實問題的制約，導(dǎo)致很多小區(qū)的物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的糾紛不斷涌現(xiàn)，按高標準收費，卻不能給小區(qū)業(yè)主提供相對的服務(wù)，再加上沒有業(yè)主委員會，就客觀上造成了雙方誰也不理誰的局面。 物業(yè)管理人員隊伍素質(zhì)偏低我國物業(yè)管理起步較晚，物業(yè)管理學(xué)科的建立還在探索階段。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標準和考核標準，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。而目前整個物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出的態(tài)勢是：專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管所的轉(zhuǎn)業(yè)人員、下崗職工、退伍軍人和民工，文化知識不高，整體素質(zhì)較低。經(jīng)過簡單的上崗培訓(xùn)，只能從事簡單的體力勞動和服務(wù)行為。有相當數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人員隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。而物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理服務(wù)行業(yè)。需要具有一定的專業(yè)知識和服務(wù)技能，但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。 配套設(shè)施運作不理想目前，住宅小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設(shè)計和全方位運作，配套設(shè)施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公共設(shè)施本來已很少。商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來就不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。 收費卻不能提高相對應(yīng)的服務(wù)一些物業(yè)公司企業(yè)專業(yè)化水平低，收取管理費后，僅僅提供簡單的保安、保潔、綠化等服務(wù)，其服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與業(yè)主的實際要求存在一定差距。而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌，公共部位、周圍環(huán)境、主動維修設(shè)備、提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能很好顧及。小區(qū)一旦發(fā)生故障性事件而向物業(yè)公司反映(如電梯損壞、水管泄露、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等)，往往得不到及時解決。他們一不具備個方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設(shè)備，這顯然不符合專業(yè)管理規(guī)范的要求。 住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題的主要原因 通過對以上主要的六個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個方面：即業(yè)主、企業(yè)和政府。 業(yè)主自身原因 （1）由于住房制度改革之前我國實行的是福利分房制度，過去計劃經(jīng)濟體制下形成的由國家出錢建房、管房、養(yǎng)房的意識依然深植在大多數(shù)業(yè)主及物業(yè)使用人腦中，使老百姓已經(jīng)形成了“住房靠國家，掙錢自己花”、“服務(wù)維修國家包”的觀念，在認識上存在很大的誤區(qū)。（2）大多數(shù)業(yè)主和用戶因為法制意識淡薄，缺少與物業(yè)管理企業(yè)的溝通，經(jīng)常將人住房屋所發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題歸咎于物業(yè)管理公司，發(fā)生不按時按額繳納或者拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象。 企業(yè)自身原因（1）物業(yè)管理企業(yè)還沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清、管理不科學(xué)，無法獨立經(jīng)營運作；（2）由于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)對人力資源的管理存在紕漏，企業(yè)內(nèi)部缺少相關(guān)的專業(yè)人才，而許多從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)不高，形成了不要質(zhì)量只追求利益的惡性競爭，對