【文章內(nèi)容簡介】 理模式。 3 物業(yè)管理在我國發(fā)展的歷史 中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟特區(qū)深圳。 1988 年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年鄭州電子信息職業(yè)技術(shù)學院 2021 屆畢業(yè)生 4 內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標的三化一體的物業(yè)管理模式。 物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風風雨雨的二十多年發(fā)展歷史。現(xiàn)在，中國的物業(yè) 管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范 。經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范 。專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實現(xiàn)專業(yè)化、社會化 。業(yè)主維權(quán)行為趨于理性 。業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。 物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進入一個兩難境地一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。 2021 年 3 月 16 日，十屆全國人大五次會議上通過的《物權(quán)法》，于 10 月 1 日起正式 實施，《物權(quán)法》是調(diào)整財產(chǎn)支配管理的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國特色社會主義法律體系的法制目標，《物權(quán)法》的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長期懸而未決的問題，將對中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重要而深遠的影響。 21 世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現(xiàn)一個競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。 4 鄭州市的發(fā)展狀況 行業(yè)發(fā)展壯 況 物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量增加：全省大約有物管企業(yè) 2021 家，鄭州市有 600 家；管理面積增加：僅鄭州市已達 3600 萬㎡（占全市住宅面積的三分之一 ）。物業(yè)管理行業(yè)逐漸被人們接受。 鄭州電子信息職業(yè)技術(shù)學院 2021 屆畢業(yè)生 5 物業(yè)管理在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中越來越受重視 物業(yè)管理行業(yè)由房地產(chǎn)的附庸、不被人們所認識，發(fā)展到今天成為房地產(chǎn)品牌維護的重要支撐，被人所接受。這是近年來物業(yè)管理行業(yè)取得的最大突破。一直以來，在河南的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍重開發(fā)、重銷售，不僅不重視、不支持物業(yè)管理，而且還把許多遺留問題都推給物管企業(yè)，讓物管企業(yè)替開發(fā)商 “ 背黑鍋 ” 、收拾殘局。只有少數(shù)幾家重視物管品牌建立的企業(yè)，通過物管品牌的支持在開發(fā)經(jīng)營過程中得到了豐厚的回報，比如建業(yè)、鑫苑等。而老百姓通過 “ 中方園事件 ” 、 “ 明鴻新城事件 ” 也逐漸認識到了在購房時不僅選擇開發(fā)商還要看是哪個物業(yè)公司管理物業(yè)，開發(fā)商也由以前銷售時賣地段、戶型、價格、景觀綠化等，轉(zhuǎn)向物業(yè)管理側(cè)重。 物業(yè)管理環(huán)境正在逐步完善，物業(yè)管理社會口碑也在好轉(zhuǎn) 2021 年物業(yè)管理行業(yè)在政策環(huán)境、法律法規(guī)、市場規(guī)范等方面都取得了長足的進步，經(jīng)過眾多物業(yè)企業(yè)的努力以及媒體正面的宣傳和引導，以及政府、人大、政協(xié)、法律人士對物管行業(yè)的日益重視，物業(yè)管理的社會口碑也有所好轉(zhuǎn)。 物管種類越來越豐富，物管市場化程度大大提高 隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的成熟，開發(fā)的 物業(yè)類型也越來越多，住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、物流、特殊物業(yè)等等，物業(yè)管理的種類也越來越豐富，物管企業(yè)也由以往主要做住宅物業(yè)管理向全方位發(fā)展。另一特點是有許多中、小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再成立與自己有關(guān)聯(lián)的物管企業(yè)，而是走向市場，在社會上選擇知名的有良好信譽的物管企業(yè)，推動了物業(yè)管理市場化的進程。 5 鄭州市物業(yè)管理存在的問題 數(shù)量多規(guī)模小 雖然物管企業(yè)發(fā)展快是好事，但從規(guī)模來看有虛假繁榮的現(xiàn)象存在。以鄭州市為例：600 家物管企業(yè)只管理了 3600 萬平方米的面積，平均一家只有 6 萬平方米。除掉兩個一級企業(yè) 每個 200 萬平方米以上， 10 個二級企業(yè)每個 100 萬平方米以上，每家企業(yè)平均只有三、四萬平方米的規(guī)模。 行業(yè)中堅少，高水平管理人員奇缺 在近 2021 家物管企業(yè)中，有一定管理規(guī)模、管理水平，各方面都比較規(guī)范的企業(yè)鄭州電子信息職業(yè)技術(shù)學院 2021 屆畢業(yè)生 6 所占比例較少。以鄭州市為例，除了一級、二級企業(yè)外（大概有十幾家），眾多三級企業(yè)差距相當大。有幾十個人管理面積上萬平方米的，也有幾百人管理面積幾十萬平方米的，根本不在一個檔次上。在鄭州市 600 家企業(yè)中，大約有三分之一近 200 家企業(yè)各方面相對來講還算是比較正規(guī)的企業(yè)，其中大約五、六十家企業(yè)是行業(yè)的中 堅力量，所占比例較小。 經(jīng)營能力差，盈利水平低，依賴性較強 從大部分物管企業(yè)來看，由于規(guī)模小，管理水平低，主要收入來源于物業(yè)費，沒有其它的經(jīng)營收入。目前，物業(yè)費大部分采用的是政府指導價，而指導價明顯比物管成本低，導致物管企業(yè)盈利水平低甚至虧損嚴重，只能依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貼補，從而依附在房地產(chǎn)企業(yè)身上，無法保證自身的健康發(fā)展。 行業(yè)規(guī)范不夠，生存環(huán)境有待進