【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理模式。 3 物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展的歷史 中國(guó)的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。 1988 年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年鄭州電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院 2021 屆畢業(yè)生 4 內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。 物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無(wú)序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。現(xiàn)在，中國(guó)的物業(yè) 管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范 。經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場(chǎng)化行為更加理性規(guī)范 。專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化 。業(yè)主維權(quán)行為趨于理性 。業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。 物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地一方面市場(chǎng)化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來(lái)。 2021 年 3 月 16 日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上通過的《物權(quán)法》，于 10 月 1 日起正式 實(shí)施，《物權(quán)法》是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配管理的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是中國(guó)制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的法制目標(biāo)，《物權(quán)法》的頒布將解決中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長(zhǎng)期懸而未決的問題，將對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。 21 世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。 4 鄭州市的發(fā)展?fàn)顩r 行業(yè)發(fā)展壯 況 物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量增加：全省大約有物管企業(yè) 2021 家，鄭州市有 600 家；管理面積增加：僅鄭州市已達(dá) 3600 萬(wàn)㎡（占全市住宅面積的三分之一 ）。物業(yè)管理行業(yè)逐漸被人們接受。 鄭州電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院 2021 屆畢業(yè)生 5 物業(yè)管理在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中越來(lái)越受重視 物業(yè)管理行業(yè)由房地產(chǎn)的附庸、不被人們所認(rèn)識(shí)，發(fā)展到今天成為房地產(chǎn)品牌維護(hù)的重要支撐，被人所接受。這是近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)取得的最大突破。一直以來(lái)，在河南的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍重開發(fā)、重銷售，不僅不重視、不支持物業(yè)管理，而且還把許多遺留問題都推給物管企業(yè)，讓物管企業(yè)替開發(fā)商 “ 背黑鍋 ” 、收拾殘局。只有少數(shù)幾家重視物管品牌建立的企業(yè)，通過物管品牌的支持在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中得到了豐厚的回報(bào)，比如建業(yè)、鑫苑等。而老百姓通過 “ 中方園事件 ” 、 “ 明鴻新城事件 ” 也逐漸認(rèn)識(shí)到了在購(gòu)房時(shí)不僅選擇開發(fā)商還要看是哪個(gè)物業(yè)公司管理物業(yè)，開發(fā)商也由以前銷售時(shí)賣地段、戶型、價(jià)格、景觀綠化等，轉(zhuǎn)向物業(yè)管理側(cè)重。 物業(yè)管理環(huán)境正在逐步完善，物業(yè)管理社會(huì)口碑也在好轉(zhuǎn) 2021 年物業(yè)管理行業(yè)在政策環(huán)境、法律法規(guī)、市場(chǎng)規(guī)范等方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，經(jīng)過眾多物業(yè)企業(yè)的努力以及媒體正面的宣傳和引導(dǎo)，以及政府、人大、政協(xié)、法律人士對(duì)物管行業(yè)的日益重視，物業(yè)管理的社會(huì)口碑也有所好轉(zhuǎn)。 物管種類越來(lái)越豐富，物管市場(chǎng)化程度大大提高 隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成熟，開發(fā)的 物業(yè)類型也越來(lái)越多，住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、物流、特殊物業(yè)等等，物業(yè)管理的種類也越來(lái)越豐富，物管企業(yè)也由以往主要做住宅物業(yè)管理向全方位發(fā)展。另一特點(diǎn)是有許多中、小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再成立與自己有關(guān)聯(lián)的物管企業(yè)，而是走向市場(chǎng)，在社會(huì)上選擇知名的有良好信譽(yù)的物管企業(yè)，推動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。 5 鄭州市物業(yè)管理存在的問題 數(shù)量多規(guī)模小 雖然物管企業(yè)發(fā)展快是好事，但從規(guī)模來(lái)看有虛假繁榮的現(xiàn)象存在。以鄭州市為例：600 家物管企業(yè)只管理了 3600 萬(wàn)平方米的面積，平均一家只有 6 萬(wàn)平方米。除掉兩個(gè)一級(jí)企業(yè) 每個(gè) 200 萬(wàn)平方米以上， 10 個(gè)二級(jí)企業(yè)每個(gè) 100 萬(wàn)平方米以上，每家企業(yè)平均只有三、四萬(wàn)平方米的規(guī)模。 行業(yè)中堅(jiān)少，高水平管理人員奇缺 在近 2021 家物管企業(yè)中，有一定管理規(guī)模、管理水平，各方面都比較規(guī)范的企業(yè)鄭州電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院 2021 屆畢業(yè)生 6 所占比例較少。以鄭州市為例，除了一級(jí)、二級(jí)企業(yè)外（大概有十幾家），眾多三級(jí)企業(yè)差距相當(dāng)大。有幾十個(gè)人管理面積上萬(wàn)平方米的，也有幾百人管理面積幾十萬(wàn)平方米的，根本不在一個(gè)檔次上。在鄭州市 600 家企業(yè)中，大約有三分之一近 200 家企業(yè)各方面相對(duì)來(lái)講還算是比較正規(guī)的企業(yè)，其中大約五、六十家企業(yè)是行業(yè)的中 堅(jiān)力量，所占比例較小。 經(jīng)營(yíng)能力差，盈利水平低，依賴性較強(qiáng) 從大部分物管企業(yè)來(lái)看，由于規(guī)模小，管理水平低，主要收入來(lái)源于物業(yè)費(fèi)，沒有其它的經(jīng)營(yíng)收入。目前，物業(yè)費(fèi)大部分采用的是政府指導(dǎo)價(jià)，而指導(dǎo)價(jià)明顯比物管成本低，導(dǎo)致物管企業(yè)盈利水平低甚至虧損嚴(yán)重，只能依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貼補(bǔ)，從而依附在房地產(chǎn)企業(yè)身上，無(wú)法保證自身的健康發(fā)展。 行業(yè)規(guī)范不夠，生存環(huán)境有待進(jìn)