【文章內(nèi)容簡介】 ................................................................................ 11 致謝 .................................................................................................................................. 12 4 1．前期物業(yè)管理的概述 目前 物業(yè)發(fā)展特點 自負盈虧 自主經(jīng)營 自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由 獨立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理 [1]。 物業(yè)的所有權(quán) 與管理權(quán)分離 物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認真考察公司的信譽、專業(yè)知識背 景及管理、財務(wù)、法律水平、管理費用的高低以及社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司 飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。 物業(yè)管理及收費標準由市場形成 政府一般不規(guī)定具體的收費標準，具體收多少管理費由業(yè)主與管理公司雙方討價還價決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同 [2]。 各國的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情 符合各自特點 如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。香港則根據(jù)人多地少，物業(yè)供應(yīng)由政府供應(yīng)與市場供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式。 政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用 但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費的具體標準。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與 責、權(quán)、利 [3]。 目前 物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀 英美的物業(yè)管理 已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理， 只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧 的經(jīng)濟實體。 物業(yè)管理服務(wù)項目多 內(nèi)容廣泛 物業(yè)管理服務(wù) 包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程的管理。 5 管理方式非常靈活 業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理，而物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。一個項目或工程如綠化管理，可單項承包也可整體承包。費用由雙方協(xié)商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。 物業(yè)管理服務(wù)收費由 委托方與物業(yè)管理公司商定 視市場供求 狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標準。物業(yè)公司的管理費 來源多渠道，有租金收入、服務(wù)費，甚至有政府補貼。 管理公司人員精干 效率高 固定人員少 一些項目盡可能臨時聘請，可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。 前期物業(yè)管理的概念 一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分 業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司 [4]。 前 期物業(yè)管理的定位 和內(nèi)容 前 期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理 。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主向最終業(yè)主 過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出： “前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 ”它準確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在 “由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管 理 [14]。 ” 6 前期物業(yè)管理 特點 前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)的活動。 它有以下幾個特點 售單位應(yīng)當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。 ，應(yīng)當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。 品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金 ,公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。 4 管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔。新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。 生效時終止 ,用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止 [5]。 前期物業(yè)管理的 作用 一是有利于實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護的 “ 全過程 ” 物業(yè)管理服務(wù)。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補補。采用前期物業(yè)管理就可以在物業(yè)設(shè)計與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時進行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。 二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實現(xiàn)建房、用房、管房的有