我國(guó)城市物業(yè)管理中存在問(wèn)題及解決辦法(編輯修改稿)
2025-05-12 08:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 等。（2）全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章，如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅小區(qū)裝飾裝修管理辦法》等等。（3）各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級(jí)地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章，如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個(gè)地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理的迅速發(fā)展。政府相關(guān)部門的職能問(wèn)題物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展對(duì)人們?nèi)粘Ｉ詈凸ぷ髟絹?lái)越重要，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)行為和管理行為，保障和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家政府相關(guān)部門應(yīng)積極發(fā)揮其職能，對(duì)物業(yè)單位企業(yè)的行為活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。然而現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)上出現(xiàn)的是“無(wú)人管、多人管”的局面；無(wú)人管，如：物業(yè)企業(yè)的行為無(wú)人監(jiān)督，企業(yè)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)門檻較低，沒(méi)有相關(guān)的法律條文作為依據(jù)等；多人管，以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過(guò)，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。因此政府要協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與各部門之間的關(guān)系，提高辦事效率，更好的為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。社區(qū)居委會(huì)參與小區(qū)的管理、建設(shè)力度不夠社區(qū)居委會(huì)是現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民最重要的自治組織，是社區(qū)內(nèi)全體居民共同利益的代表，是社區(qū)建設(shè)最重要的承擔(dān)者和實(shí)際組織者。在我區(qū)各鎮(zhèn)（街）的每個(gè)居委會(huì)轄區(qū)內(nèi)都有數(shù)量不等的物業(yè)小區(qū)，社區(qū)內(nèi)的社會(huì)管理和服務(wù)工作的落實(shí)，需要業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的配合與支持，但是現(xiàn)在大多數(shù)的情況是居住區(qū)內(nèi)的管理事務(wù)和社會(huì)管理工作沒(méi)有相銜接，導(dǎo)致管理不到位，居委會(huì)不能對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理和社會(huì)管理工作起到指導(dǎo)和監(jiān)督的作用。（四）物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)滯后目前, 我國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局 ( 所) 的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng), 管理人員普遍素質(zhì)低,服務(wù)不到位。物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。（五）開發(fā)商遺留問(wèn)題較多現(xiàn)階段，由于樓宇施工質(zhì)量差導(dǎo)致樓宇墻皮脫落、漏水，甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中，由于這部分維修費(fèi)很高，物業(yè)公司根本無(wú)力解決，建設(shè)和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足。還有的開發(fā)建設(shè)單位為了促進(jìn)銷售，做不切實(shí)際的承諾，如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等，給后續(xù)物業(yè)管理帶來(lái)了被動(dòng)局面，一旦處理不當(dāng)，或業(yè)主表現(xiàn)激進(jìn)，就會(huì)加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。（六）物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范 物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問(wèn)題是:收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購(gòu)房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展, 同時(shí), 也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng), 也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。收費(fèi)行為不規(guī)范。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于1996 年2 月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是各地物價(jià)主管部門沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費(fèi)，亂收費(fèi)。（七）物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差在我國(guó)，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì),而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問(wèn)題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過(guò)整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。（八）物業(yè)管理立法相對(duì)滯后物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全 物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，我國(guó)相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會(huì)的安寧和穩(wěn)定 隨著住房制度改革的深化， 住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過(guò)程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間， 管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過(guò)法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來(lái)， 確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要的問(wèn)題。（九）市場(chǎng)機(jī)制尚待健全
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