【文章內(nèi)容簡介】 滲水等房屋質(zhì)量問題，而業(yè)主直接面對的是物業(yè)管理者，找物業(yè)解決問題。由于開發(fā)商與物業(yè)的職責(zé)不清晰，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商經(jīng)常扯皮，業(yè)主理所當(dāng)然地認(rèn)為物業(yè)公司和開發(fā)商就是一家，自己的問題沒有答復(fù)時(shí)，就會(huì)把對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理方面。目前，一些開發(fā)商的售后服務(wù)缺少必要制約，業(yè)主入住后遇到建筑問題往往把責(zé)任推給物業(yè),而物業(yè)管理公司往往認(rèn)為房屋質(zhì)量問題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責(zé)任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保護(hù)從而激化業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。由于目前我國有關(guān)物業(yè)法規(guī)對業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)未做明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。有的小區(qū)成立業(yè)委會(huì),有的小區(qū)則沒有成立。由于業(yè)委會(huì)是業(yè)主選舉出來的民間組織，多數(shù)業(yè)主參與的積極性并不髙,大家對參加業(yè)主大會(huì)缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，業(yè)委會(huì)缺乏堅(jiān)實(shí)的業(yè)主基礎(chǔ)。業(yè)主在遇到物業(yè)管理方面的問題時(shí)，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會(huì)解決，而是自己解決或是忍耐，業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。另外，由于業(yè)委會(huì)的經(jīng)濟(jì)收人是按照物業(yè)費(fèi)的一定比例，有的業(yè)委會(huì)甚至受物業(yè)公司掌控，更是形同虛設(shè)。即使不受物業(yè)公司掌控的業(yè)委會(huì)，運(yùn)作過程中也存在很多問題，比如，業(yè)主委員會(huì)中人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔(dān)這項(xiàng)工作，業(yè)主委員徒有虛名，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。3對完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)建立與住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)的房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安保衛(wèi)、消防安全管理等法律、法規(guī)。社區(qū)要積極宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的法律意識(shí)，讓人們更多的了解自己的義務(wù)和責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)是最基層政府的代表，因此，社區(qū)要轉(zhuǎn)變觀念，研究新時(shí)期社區(qū)居委會(huì)的任務(wù)，要緊密與物業(yè)聯(lián)系，接地氣，走群眾路線，從業(yè)主關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理，在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供依據(jù)，強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會(huì)對業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營，三家形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對業(yè)主負(fù)責(zé)，又能對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程,能為后來的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí),應(yīng)切實(shí) 遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。，有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用由政府的最基層組織——街道辦事處所管轄的社區(qū)牽頭組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法選舉、成立業(yè)主委員會(huì)，還要監(jiān)督物業(yè)公司支付業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，承擔(dān)與物業(yè)溝通的責(zé)任、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、維護(hù)業(yè)主利益，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督。對于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)還要積極參與個(gè)別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。，明確開發(fā)商的責(zé)任“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”，這是喊了多年的口號(hào)，然而目前城市建設(shè)中的小區(qū)時(shí)間最長不過20余年，房屋質(zhì)量問題、基礎(chǔ)設(shè)施問題，確實(shí)比比皆是，更不用說到“百年”之后了。因此,各級政府在審批驗(yàn)收小區(qū)時(shí)，要有長遠(yuǎn)目光，嚴(yán)格把關(guān),不能留有后患，明確開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商按照一定比例繳納資金,解決規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留問題，分清物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任，保證后續(xù)修繕補(bǔ)漏工作。，保證服務(wù)物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)地為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友。物業(yè)、企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進(jìn) 一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。從以上分析可以看出，我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題必須通過依法治理物業(yè)管理市場，建立有效的監(jiān)管體系，健全相關(guān)法律制度和法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場的運(yùn)作，加強(qiáng)輿論宣傳，不斷提高業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，以獲得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的支持與配合。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨一個(gè)由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力參考文獻(xiàn)（1）余興全，提升物業(yè)服務(wù)滿意度的思考[J].南方論刊，2010（2）甘志英，住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策[K].（3）張寶珍《物業(yè)管理基礎(chǔ)》，中央廣播電視大學(xué)出版社，2004年3月第1版（4）曲建國《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，武漢理工大學(xué)出版社，2009年12月第1版（5）王躍國《物業(yè)管理法規(guī)》，機(jī)械工業(yè)出版社，2009年1月第1版（6）楊永杰《物業(yè)經(jīng)營管理》，化學(xué)工業(yè)出版社，2008年8月第1版第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策柳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策物業(yè)管理是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革、房地產(chǎn)開發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來的，科學(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)的報(bào)酬。但在實(shí)際操作中，許多公司由于各種原因?qū)е率召M(fèi)不足，影響了自身的正常經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)，不少公司收不抵支，甚至嚴(yán)重虧損；而與此同時(shí)，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為價(jià)格舉報(bào)咨詢的熱點(diǎn)問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年1月—2015年4月，柳州市物價(jià)局受理各類價(jià)格舉報(bào)咨詢共3462件，其中住宅小區(qū)的停車和物業(yè)服務(wù)投訴1041件，%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題成為老百姓新的投訴熱點(diǎn)，并有逐年升溫的趨勢。一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀（一）目前我市登記在冊的小區(qū)共有1447個(gè)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)有371個(gè)，單位管理的小區(qū)有 66 個(gè)，三無小區(qū) 588 個(gè)。其中：柳南區(qū)小區(qū)數(shù)為：383個(gè)，魚峰區(qū)小區(qū)數(shù)為：332個(gè)，城中區(qū)小區(qū)數(shù)為：363個(gè)，柳北區(qū)小區(qū)數(shù)為:345個(gè)，陽和小區(qū)數(shù)為:14個(gè)，柳東新區(qū)小區(qū)數(shù)為：10個(gè)。（二）貫徹落實(shí)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》情況。民之所欲，我之所為，面對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)亂的呼聲，我局認(rèn)真落實(shí)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和2013年自治區(qū)物價(jià)局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時(shí)妥善處理大量的物業(yè)收費(fèi)投訴糾紛，開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項(xiàng)整治；另一方面，迅速行動(dòng)，開展了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問計(jì)于民”征集意見活動(dòng)，深入居民小區(qū)調(diào)查研究，對40多個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行成本監(jiān)審，多次召開業(yè)主代表、物業(yè)公司、房開商座談會(huì)。2014年4月22日，我局還聯(lián)合柳州晚報(bào)舉辦“柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇談會(huì)”。在歷時(shí)一年反復(fù)修改后，于2014年7月，市物價(jià)局和住建委重新下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》、《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)車輛停車收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)裝修垃圾清運(yùn)和IC卡出入證等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范性文件。為規(guī)范老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整秩序。解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整難度大的問題。我局和住建委在 2012013年分別出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整有關(guān)問題》，明確規(guī)定了調(diào)整條件、調(diào)整程序。提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由本小區(qū)50%以上的業(yè)主同意。至 2014年底止，共有26家物業(yè)小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。能調(diào)整的小區(qū)都是服務(wù)質(zhì)量取得業(yè)主認(rèn)可的小區(qū)，也有部分沒有調(diào)整成功的小區(qū)，最終物業(yè)公司不提價(jià)或撤出小區(qū)。通過制定新的管理辦法和服務(wù)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓收費(fèi)政策更加符合發(fā)展實(shí)際，給亂收費(fèi)、亂調(diào)價(jià)行為套上“籠頭”；用統(tǒng)一的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及推進(jìn)服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全公示全覆蓋。讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量等級清清楚楚，讓廣大居民對物業(yè)收費(fèi)情況明明白白白。解決了長期以來停車收費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、IC卡工本費(fèi)、裝修押金混亂的局面。二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題從近年來的物業(yè)投訴來分析，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題有以下幾方面：（一）未按規(guī)定執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示制度。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照《價(jià)格法》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位臵公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，引發(fā)價(jià)格糾紛。（二）提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未執(zhí)行停車1小時(shí)內(nèi)免費(fèi)的規(guī)定，以車位少為由，對業(yè)主不辦理月票，而是按次數(shù)收取；一些房開以小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)屬于為由，只售不租，導(dǎo)致業(yè)主無法停放車輛，或提高標(biāo)準(zhǔn)收取公共能耗的電費(fèi)、水費(fèi)價(jià)格（如電梯電費(fèi)、二次加壓產(chǎn)生的電費(fèi)）加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。（三）強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并高收費(fèi)。一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)欠缺，在未與業(yè)主充分溝通并征得業(yè)主同意下，無視業(yè)主意見，收取房產(chǎn)證、土地證、管道燃?xì)獯k費(fèi)，甚至單方面強(qiáng)行推廣門禁卡和車輛藍(lán)牙出入裝臵，然后轉(zhuǎn)嫁至業(yè)主身上并從中牟利。（四）違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)的。2014年8月我市根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》（桂價(jià)格[2013]62號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，市物價(jià)、住建部門聯(lián)合下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》明