淺談我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題及對(duì)策(編輯修改稿)
2025-04-22 02:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （2）特點(diǎn)性質(zhì)不同。社區(qū)管理是城市管理的基礎(chǔ)性工作。其中政府主導(dǎo)為主。帶有明顯的行政性。物業(yè)管理為社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)性。（3）管理內(nèi)容不同。社區(qū)管理不僅包括人的住用環(huán)境和人的社會(huì)生活，內(nèi)容較為廣泛。物業(yè)管理以人為核心，開展專業(yè)的管理與服務(wù)。（4）運(yùn)行方式不同。社區(qū)管理以行政管理互助管理的運(yùn)行方式進(jìn)行管理。物業(yè)管理以自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合。 社區(qū)管理與物業(yè)管理的聯(lián)系（1） 物業(yè)管理師是社區(qū)管理的子系統(tǒng)。在社區(qū)管理這個(gè)統(tǒng)一的整體中包括文教衛(wèi)生管理、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、老齡人口管理、流動(dòng)人口管理、物業(yè)管理等等。物業(yè)管理與社區(qū)管理是整體與部分的關(guān)系，物業(yè)管理離不開社區(qū)管理，必須接受與服從社區(qū)管理的指導(dǎo)，從而在社區(qū)管理中確定自己的地位。（2）物業(yè)管理和社區(qū)管理互相影響。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，主要從外部入手，為社區(qū)居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境；社區(qū)管理則通過(guò)物業(yè)管理等多種途徑來(lái)建設(shè)一個(gè)“社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)繁榮、教育普及、環(huán)境優(yōu)美、生活方便、文化體育活動(dòng)健康豐富”的文明社區(qū)，培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識(shí)，為物業(yè)管理的正常開展創(chuàng)造條件和提供保障。兩者相互作用、相互影響。4物業(yè)管理的類型 按其使用特征分類 小區(qū)物業(yè)包括：住宅小區(qū)，公寓及別墅小區(qū)。特點(diǎn)是居住功能單一，相對(duì)獨(dú)立。產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會(huì)化，配套設(shè)施齊全。 寫字樓物業(yè)包括：?jiǎn)渭冃蛯懽謽?，商住型寫字樓和綜合性寫字樓。特點(diǎn)是單體建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中，人員流動(dòng)性大，智能化水平高。 商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)包括綜合性商業(yè)購(gòu)物中心和商住混合型物業(yè)。特點(diǎn)是規(guī)劃布局要求高，建筑結(jié)構(gòu)獨(dú)特，合理化要求高。 工業(yè)區(qū)物業(yè)包括：廠房，倉(cāng)庫(kù)，辦公樓，生活用房及服務(wù)設(shè)施。特點(diǎn)是規(guī)劃區(qū)域大，基礎(chǔ)設(shè)施配套要求高，環(huán)境易污染。 其他類型物業(yè)包括：A文化類物業(yè)。B體育類物業(yè)。C衛(wèi)生類物業(yè)。D娛樂(lè)類物業(yè)。E特種物業(yè)。特點(diǎn)是數(shù)量相對(duì)較少，環(huán)境各異，配套設(shè)施多樣。5 物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決方案 物業(yè)管理中存在的問(wèn)題（1）物業(yè)公司的很多做法得不到業(yè)主得理解，導(dǎo)致物業(yè)公司放棄提升服務(wù)質(zhì)量，引起客戶不滿。物業(yè)公司許多做法是從長(zhǎng)遠(yuǎn)和專業(yè)的角度去考慮的，由于業(yè)主不懂就認(rèn)為物業(yè)公司在瞎折騰。比如，就以陜西省西安市灞橋區(qū)某物業(yè)公司定期做設(shè)備保養(yǎng)，要花很多錢，而花這么多錢業(yè)主是看不到的，或者沒有明顯感受到花了這筆錢給業(yè)主帶來(lái)什么。因此業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司不做實(shí)質(zhì)性的工作。（2）收費(fèi)難。管理層只想著眼前利益，業(yè)主交的管理費(fèi)還不夠管理公司的周轉(zhuǎn)，甚至還要虧本。這其實(shí)有好幾方面的原因。物業(yè)公司的內(nèi)部管理，為了公司的盈利，作為管理層先要做到每一個(gè)管理層的清廉。在我的周圍就有很多這樣的例子，管理層的吃回扣嚴(yán)重。維修費(fèi)用的事是構(gòu)成物管很難維持下去的跟本原因。其二就是要保證小區(qū)的安全和和諧。這樣業(yè)主交的管理費(fèi)也會(huì)覺得值得。（3）勞動(dòng)力成本不斷提高。作為一個(gè)勞動(dòng)力密集型的物業(yè)管理企業(yè)，勞動(dòng)力成本的支出是物業(yè)管理企業(yè)最大的一筆費(fèi)用支出。服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)的提高，物業(yè)管理公司不得不增加勞動(dòng)力和不斷提高勞動(dòng)力水平，物業(yè)管理發(fā)展到今天，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，必須投入一定的資金對(duì)員工從思想、技能等各方面進(jìn)行培訓(xùn)，但這個(gè)過(guò)程不僅需要時(shí)間，更要投入大量的人力和物力，這就使得企業(yè)勞動(dòng)力成本的增加。（4）水、電成本的增加。（a)公共能耗費(fèi)的增加。水、電資源的短缺，導(dǎo)致水、電使用成本的增加，水、電管理部門同時(shí)也提高了水、電費(fèi)用。小區(qū)內(nèi)公用樓道燈、路面燈、花草灌溉的用水，都是物業(yè)管理公司從物業(yè)管理費(fèi)中提取的，公攤能耗支出的增加，加重了物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)。(b)2003年9月出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條明文規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用?？墒且恍├吓f小區(qū)還進(jìn)行原始操作，如水、電管理部門向總表收取費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)充當(dāng)中間人的角色，挨家挨戶收取水、電費(fèi)，結(jié)果導(dǎo)致物業(yè)管理公司在沒有得到任何代辦服務(wù)報(bào)酬的同時(shí)還要承擔(dān)其中產(chǎn)生的水、電損耗費(fèi)用。（5）相關(guān)主題的法律關(guān)系不明確。物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關(guān)系，涉及業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位三者之間的關(guān)系。房屋的質(zhì)量，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、專項(xiàng)維修資金的使用等等都容易出現(xiàn)糾紛的問(wèn)題。其發(fā)生的根源在于相關(guān)主體法律關(guān)系不夠明確。（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，權(quán)利與義務(wù)沒有得到確立和正確的認(rèn)識(shí)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)效益，不按照服務(wù)合同進(jìn)行提供服務(wù)，造成質(zhì)價(jià)不相符，容易激化業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。（7)業(yè)主委員會(huì)缺少制約。由于缺少對(duì)業(yè)委會(huì)的有效監(jiān)督和制約，業(yè)委會(huì)代表往往不能很好的代表業(yè)主的意愿。(8)業(yè)主的自律機(jī)制不夠完善。業(yè)主公約是針對(duì)于全體業(yè)主的一個(gè)共同行為準(zhǔn)則的判定。一部分業(yè)主不能正確的樹立和認(rèn)識(shí)有償服務(wù)的觀念。(9)前期物業(yè)管理矛盾突出。一方面一部分開發(fā)商違背了當(dāng)初的承諾，在銷
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