【文章內(nèi)容簡介】 修、急修及時，中大修工程質(zhì)量合格，重大維修工程有回訪。 （二）房屋及公共設(shè)施的管理策略 為做好房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略： 重視房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長其使用壽命。 根據(jù)建筑物管理中的重點服務(wù)事項，進(jìn)行重點防護(hù)。 我們將重視技 術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。 （三）建筑物管理的重點及對策 ：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù) 對策： 采取預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計劃，及時做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ)，消除 墻 面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。 針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。 加強(qiáng)建筑物使用和裝修的秩序宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)秩序檢查，杜絕違章裝修。 加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時修補(bǔ)損壞的飾面等。 ：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù) 對策： 定期對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實施 。 加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。 做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。 ：裝飾材料的養(yǎng)護(hù) 對策： 了解掌握各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。 加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進(jìn)口的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中， 要使用適當(dāng)?shù)乃巹?，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。 加強(qiáng)對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮 、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。 嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗收關(guān)，工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。 及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。 （四）房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)）。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。 （五）房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃： 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃表 序 號 項 目 時 間 間 隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 地 基 基 礎(chǔ) 半 年 一 降。 、破損，勒腳有無破損。 每 季 一 適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪業(yè)主（使用人），了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 每 年 一 檢查房屋基 礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 2 承 重 結(jié) 構(gòu) 梁 每 季 一 檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 每 年 一 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 板 每 季 一 檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每 年 一 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 柱 每 季 一 檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 每 年 一 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 承重墻 每 季 一 檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 每 年 一 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或 不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實施處理。 3 非承重墻 每 月 一 檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 每 年 一 檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 4 樓地面 每 季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 每 年 一 檢查樓地面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 5 樓地面 每 季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 每 年 一 檢查樓地面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 6 公共通道、 門廳等 每 周 一 、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。 ，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。 每 半年 一 、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。 。 。 每 年 一 油漆扶手。 7 外墻面 鋁型材、玻璃幕墻、大理石 每 周 一 補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 ，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。 每 半年 一 1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。 每 年 一 1．雨季時期對業(yè)主（使用人）窗臺進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 備 注 臺風(fēng)暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒業(yè)主（使用人）關(guān)好、鎖好門窗。 大風(fēng)、臺風(fēng)、暴雨過后及時進(jìn)行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè) 計要求進(jìn)行。 8 吊 頂 每 周 一 1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補(bǔ)。 2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)。 9 門 窗 每 月 一 1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 每 半年 一 更換門窗的易磨損部件。 （六）搞好房屋查勘工作 通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級，并為 制訂房屋建筑的定期維護(hù)計劃提供依據(jù)。因此，我們將對房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術(shù)資料，及時處理發(fā)生的相關(guān)問題。 第二節(jié) 裝修管理 房屋裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的秩序性。同時，盲目選用不合適的裝飾材料，還會破壞人們的工作生活環(huán)境，危及人體健康。我們在房屋的管理工作中，重視對裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗收工作，確保房屋使用安全。 客戶服務(wù)部將嚴(yán)格執(zhí)行西安物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件，參照建設(shè)部第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾 裝修管理辦法》，按程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制。 一、設(shè)立裝修管理領(lǐng)導(dǎo)小組 以管理處經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，秩序主管、保潔主管為組員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)裝修過程中的有關(guān)事項。 二、裝修巡檢 定期巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝 晾 衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺）、危 及 房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違反業(yè)主臨時規(guī)約規(guī)定的，及時勸阻、制止并報告開發(fā)商和有關(guān)主管部門。 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違章裝修、在住宅底層開設(shè)小賣部、建材店的行為及時勸阻、制止，并報告開發(fā)商和有關(guān)主管部門。 設(shè)置專用、封閉的建筑垃圾堆放點并及時清運。 三、裝修施工前 業(yè)主（使用人）應(yīng)明確只能對自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面） ,不能對室外公用部位進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。 裝修禁止行為：拆改原房屋的承重墻；改變房屋及配套設(shè)施的使用功能；隨意封閉陽臺；廁所要裝空調(diào)必須經(jīng)得開發(fā)商和管理處同意（統(tǒng)一裝外機(jī)架或安裝一拖二機(jī)型）； 在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水；在外墻、門外塔建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等；大量使用易燃裝修材料；隨意改變或移動電話 、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。 填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司客戶服務(wù)部驗審批準(zhǔn)，簽定裝修協(xié)議書及辦理其它有關(guān)管理手續(xù)。 四、裝修施工中 1. 電梯轎廂在裝修期間有防護(hù)措施，安排持證人員駕駛和管理； 2. 物業(yè)管理處工作人員隨時上門檢查、監(jiān)督、核實裝修施工人員是否嚴(yán)格按裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)； 3. 業(yè)主（使用人）應(yīng)自行隨時督查施工人員在裝修時是否將裝修材 料以次充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠； 4. 裝修施工應(yīng)于每天 8:00 時 18:00 時之間進(jìn)行，并確保晚間 18:00清晨 8:00 及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲； 5. 施工人員應(yīng)佩戴施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛； 6. 施工活動僅限于裝修戶室內(nèi)進(jìn)行，不得在公用部位拌漿、堆物； 7. 不得使用超大、超重、高分貝、強(qiáng)震動的施工機(jī)械設(shè)備； 8. 不得隨意搭電拉線，不得超線載負(fù)荷使用大功率施工電器具； 9. 如污染公用地面、墻面要及時清除。裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，由客戶服務(wù)部集中后統(tǒng)一清運； 、易爆、揮發(fā)性強(qiáng)的材料物品； ，防止下水管路堵塞； 品，明火作業(yè)須遵守消防管理有關(guān)規(guī)定，做好防范措施； （傷、亡、火災(zāi)）要積極自救，并及時報告有關(guān)部門并通知管理處； ， 污、廢水立管檢查口不要封死，以便疏通； ，建材搬運工要服從指揮。 五、裝修完畢 業(yè)主（使用人）應(yīng)與施工隊簽署《質(zhì)量保證書》確定回訪保修辦法。 聘請專業(yè)人員對裝修進(jìn)行驗收，效果與標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到以下情況：符合圖紙要求；質(zhì)量沒有問題；設(shè)備、設(shè)施安裝是否良好；功能是否齊全、可靠；沒有影響房屋 的結(jié)構(gòu)和外觀。 第六章 房屋共有設(shè)施設(shè)備管理 第一節(jié) 工程維修部分 一、 供電系統(tǒng) 24 小時正常運行，實行 24 小時值班制度，出現(xiàn)故障，立即排除； 、停電按規(guī)定提前通知，外線停電時，自備發(fā)電機(jī)送電不超過15 分鐘； 、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行； ，以備緊急調(diào)用。 二、給排水管理 1. 定期對 蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患； 2. 設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 3. 所有排 水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生； 4. 遇有事故，維修人員能及時進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水，無長時間停水事故； 5. 留下所有本部門人員的聯(lián)系電話，以備緊急調(diào)用。 第二節(jié) 設(shè)施設(shè)備日常維修 設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實施效果 序號 類 別 項 目 日常維修標(biāo)準(zhǔn) 日常維修實施效果 1 道 路 道路、樓道等 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。 平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好，達(dá)到正常使用要求 2 照 明 路燈、庭院燈、泛光燈、走廊燈、草坪燈、霓虹燈等 電氣作業(yè)秩序操作規(guī)程 ，燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿無破損，達(dá)到正常使用要求 3 溝 渠 池 井 下水管道 井內(nèi)無積物，井壁無脫落；水溝、管道、污水井無堵塞。 井蓋上標(biāo)志清晰。 標(biāo)志清晰； 無缺損，少污積； 無堵塞。 水 溝 污水井 地 漏 井 蓋 4 機(jī) 電 設(shè) 備 變配電設(shè)備 變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程； 給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程； 消防系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程； 電梯系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程； 空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程。 供電系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 故障停水停電，設(shè)備正常秩序運行； 確保消防系統(tǒng)處于正 常運作狀態(tài)； 確保電梯主系統(tǒng)的正常運作； 確?？照{(diào)冷水機(jī)組系統(tǒng)的正常運作。 供電系統(tǒng)正常使用 給排水設(shè)備 消防系統(tǒng) 電 梯 空 調(diào) 智能化等弱電系統(tǒng) 5 附 屬 配 套 設(shè) 施 防雷系統(tǒng) 無破損； 無脫落； 外觀良好。 確保完好； 確保正常使用。