【文章內(nèi)容簡介】 分 項(xiàng)目方 均不涉及，但又恰恰關(guān)系到業(yè)主今后的實(shí)際生活，應(yīng)該十分重視。 某某物業(yè) 長期與 項(xiàng)目方 合作，有較強(qiáng)的實(shí)際操作能力，可以提供較好的建議。（例如：車位劃線、車輛管理系統(tǒng)、車輛道閘、地面交安標(biāo)識(shí)及地下交巡標(biāo)識(shí)牌設(shè)置、自行車位設(shè)置等） 公共設(shè)施配置建議與安裝 指導(dǎo) 一個(gè)社區(qū)的公共配套設(shè)施的建立對(duì)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展有很好的影響力，值得好好聽取一些物業(yè)使用當(dāng)中的建議。（例如：告示牌、宣傳欄、棟號(hào)指示牌、門牌、生活垃圾桶、公共區(qū)域垃圾桶設(shè)置等）細(xì)節(jié)往往體現(xiàn) 項(xiàng)目方 的人文關(guān)懷。 交房時(shí)需與“業(yè)主簽定的相關(guān)協(xié)議”的編寫、印刷等資料準(zhǔn)備工作： 物業(yè)公司在與業(yè)主辦理入往手續(xù)時(shí)，按照體系文件要求，需要準(zhǔn)備相關(guān)資料一至三份，交接房屋時(shí)，與業(yè)主簽定。（例如 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 、 業(yè)主公約、 裝修管理規(guī)定 、物業(yè)使用手冊(cè) 等。） 工程資料及設(shè)施設(shè)備的移交建檔工作： 物業(yè)公 司需要在 項(xiàng)目方 工程部的配合下，完成各種工程資料和各種設(shè)施設(shè)備的檢查及移交，并建立相關(guān)檔案。 22 二、配合銷售部進(jìn)行房屋交驗(yàn) 交房小組組建： 在交房前成立由 項(xiàng)目方 、物業(yè)公司組成的交房小組，并按程序進(jìn)行交房前、交房中各項(xiàng)工作。（如：明確交房日期、棟號(hào)，交房小組負(fù)責(zé)人，交方問題處理時(shí)限，銷售責(zé)任人，交房公告方式等） 項(xiàng)目交房流程： a、交房流程表 地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)開具款清通知 憑款清通知開具交房通知、發(fā)放住宅說明書及質(zhì)保書 攜交房通知與 某某物業(yè) 進(jìn)行物業(yè)咨詢 物業(yè)工程人員陪同驗(yàn)房 有返修項(xiàng) 物業(yè)協(xié)調(diào) 項(xiàng)目方 工程人員聯(lián)系施 工方進(jìn)行返修 無返修項(xiàng) 簽訂物管協(xié)議 預(yù)交物管費(fèi) 23 鄰取鑰匙 建立業(yè)主檔案 裝修進(jìn)場辦理程序介紹 b、室內(nèi)裝修管理程序： 1 2 6 3 7 4 8 5 9 C、交房情況通報(bào)制度： 交房過程中，每日統(tǒng)計(jì)所交房量及在交房中出現(xiàn)的問題一業(yè)主向管理處提出裝修 申請(qǐng)。 業(yè)主或裝修單位按管理 處要求認(rèn)真、準(zhǔn)確填寫裝修申報(bào)請(qǐng)。 管理處向業(yè)主提供該裝修房屋的平面圖紙，并指明承重墻的布置。 由管理處審批裝修申請(qǐng)意見。 進(jìn)行裝修，裝修隊(duì)伍在進(jìn)入施工前應(yīng)到管理處辦理出入證方可入場。 管理處定期按責(zé)任書和 裝修申請(qǐng)表的要求進(jìn)行 安全、衛(wèi)生、檢查；替業(yè) 主監(jiān)督裝修作業(yè)時(shí)間。 業(yè)主或裝修單位對(duì)管理處檢查出的問題要積極整改、如有違反規(guī)定之處按章受罰。 驗(yàn)收合格退還押金。 裝修申請(qǐng)表等有關(guān) 資料存檔。 24 并上報(bào) 項(xiàng)目方 及時(shí)協(xié)調(diào)解決，避免事態(tài)擴(kuò)大。 三 、 本階段費(fèi)用預(yù)算： 由于物業(yè)在此時(shí)期 需要做大量交接房基礎(chǔ)性工作，而業(yè)主并未真正入住，需要 項(xiàng)目方 給予部分時(shí)間段的人員工資補(bǔ) 貼和物業(yè)工作正常開展所需的部分費(fèi)用既開辦費(fèi)，此費(fèi)用為一次性補(bǔ)助。 ? 物業(yè)管理開辦物資的提供 為確保物業(yè)公司在入伙前的正常運(yùn)作，需由 項(xiàng)目方 提供管理處的物資裝備費(fèi)用。 ? 物業(yè)管理用房的配備 根據(jù)《中國物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備必要的物業(yè)管理用房”。為確保物業(yè)管理公司的正常運(yùn)作，須由 項(xiàng)目方 于物業(yè)正式投入使用后提供物業(yè)管理辦公用房，員工住宿用房 。 ? 費(fèi)用撥付辦法 經(jīng)雙方協(xié)商確定各款項(xiàng)的撥付時(shí)間及辦 法。 25 第三階段：物業(yè)正常管理期 一 、管理規(guī)章制度的建立 管理人員的培訓(xùn) ? 制定培訓(xùn)目標(biāo) ? 培訓(xùn)方式：內(nèi)培、外培、自學(xué) ? 擬定培訓(xùn)計(jì)劃：根據(jù)實(shí)際情況制定 管理人員的管理 ? 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘 ? 素質(zhì)評(píng)價(jià)，績效考核 ? 激勵(lì)驅(qū)動(dòng)、留住人才 管理檔案資料的建立和管理 完善、合理、健全管理規(guī)章制度，確保物業(yè)管理公司取得成功。嚴(yán)格按照 ISO9001： 2021 質(zhì)量管理體系來運(yùn)作，結(jié)合 樓盤 的特點(diǎn)，根據(jù)《全國物業(yè)管 理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定物業(yè)管理規(guī)章制度體系和檔案管理。 二、擬定的管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 綜合管理 26 ? 設(shè)立專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理； ? 設(shè)立固定 辦公場所，管理人員佩戴明顯標(biāo)識(shí)，持證上崗； ? 實(shí)行酒店一站式服務(wù)，設(shè)立 24 小時(shí)接待中心、 24 小時(shí)服務(wù)熱線電話； ? 協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作，簽訂規(guī)范的物業(yè)管理合同。管理單位責(zé)權(quán)利關(guān)系明確； ? 制定各類管理人員的崗位責(zé)任制、內(nèi)部管理運(yùn)作及考核制度，制定業(yè)主公約、住戶手冊(cè)和小區(qū)公眾管理規(guī)章制度及完善的管理工作流程； ? 檔案資料齊全，管理完善，分類合理，方便檢索； ? 配置計(jì)算機(jī)系統(tǒng)并能有效運(yùn)用。 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) ? 房屋外觀完好、整潔，不妨礙市容和觀瞻。陽臺(tái)封閉統(tǒng)一有序。防盜網(wǎng)、外墻無銹跡，無安全隱患。室外廣告招牌、霓虹燈整潔、統(tǒng)一、美觀； ? 建立裝修管理制度，無違章裝修，無亂搭建、亂張貼懸掛等現(xiàn)象； ? 房屋本體公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道等無違章占用； 堅(jiān)持房屋修繕制度、管理處值班制度，采取便民保修措施，建立回訪制度并做出回訪記錄； 27 ? 房屋完好率達(dá)到 100%，維修合格率達(dá)到 100%。 工作人員管理 ? 人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，制度落實(shí)到位； ? 有各類人員言行具體規(guī)范； ? 各類人員的從業(yè)資格符合相應(yīng)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)； ? 有各類人員業(yè)績和工作量化考核制度，考核記錄完善； ? 各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制、考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。 商用網(wǎng)點(diǎn)管理與經(jīng)營服務(wù) ? 商鋪無違章裝修，無亂搭建、亂懸掛張貼現(xiàn)象，招牌整齊美觀，無破損污跡； ? 落實(shí)設(shè)施、設(shè)備的維修并采用相應(yīng)的安全措施； ? 排放油煙、噪音、等 須 符合環(huán)保規(guī)定，不存放有毒物質(zhì)； ? 開展多種經(jīng)營，在收費(fèi)公開合理的前提下，提供更多的 有償服務(wù) 項(xiàng)目。 安全管理 針對(duì) 物業(yè) 的實(shí)際情況，我司 將 對(duì)現(xiàn)場 進(jìn)行 調(diào)查和綜合分析， 同時(shí) 制訂出 一些 安全管理措施。以“人防”與“技防”相結(jié)合的安全管理原則，以安全、車輛、消防管理為主線，在現(xiàn)有先進(jìn)的安全、消防 28 管理設(shè)施、設(shè)備的基礎(chǔ)上，配備訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍，利用現(xiàn)代化的管理手段，科學(xué)合理地組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)的安全保衛(wèi)工作，迅速協(xié)助解決突發(fā)事件。 （ 1）建立健全制度和檔案管理工作 ? 建立健全各種治安管理制度，如：各種值班制度，外來人員出入樓宇內(nèi)的檢查登記制度，交接班檢查制度，定期檢 查安全設(shè)施制度等； ? 建立用戶檔案，熟悉用戶情況，增加溝通了解，有利于治安工作的開展； ? 從本質(zhì)看，保安工作也是一種服務(wù)工作，因此堅(jiān)持服務(wù)原則，體現(xiàn)新切感和人性化。 （ 2）崗位要求 ? 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，做到儀容、儀表端莊整潔，并做好其它各項(xiàng)上崗準(zhǔn)備工作； ? 嚴(yán)格崗位職責(zé)要求履行任務(wù)； ? 保持充足精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神 ； ? 建立崗位值班記錄本，對(duì)崗內(nèi)各種情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)及簽名。 （ 3）安全監(jiān)控 ? 安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立 24 小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視小區(qū)內(nèi)外的 安全狀況； ? 密切注意屏幕情況，如發(fā)現(xiàn)可疑情況，特別是重要出入 29 口及要害部位，采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時(shí)通知相應(yīng)的在崗人員進(jìn)行詢問和盤查，同時(shí)及時(shí)向護(hù)管隊(duì)及相關(guān)部門報(bào)告，立即采取措施，進(jìn)行處理； ? 監(jiān)控人員嚴(yán)守秘密，不泄漏本物業(yè)任何信息和資料。 （ 4）門衛(wèi)流動(dòng)崗 ? 勤巡邏，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其它閑雜人員及時(shí)疏散，阻止其進(jìn)入小區(qū)區(qū)域，影響正常的居住工作； ? 維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車