【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積 萬平方米，同比下降 %。 可見目前 杭州市區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍 屬于供不應(yīng)求 ， 而 周邊地方相對(duì)于而言 供過于求 ； 從成交量上看 ， 二手房的需求大于新開 發(fā)的商品房 。 但 由于土地政策的影響 ， 總的來說 土地供應(yīng) 明顯 趨緊 。 （三）房?jī)r(jià)走勢(shì) 對(duì)于房?jī)r(jià)的發(fā)展情況，各有各的說法，對(duì)于持漲方來說，其主要理由有： 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 6 ： 由于建筑材料（鋼筋，水泥）的行情走熱，及相關(guān)的原材料和人力成本的上漲，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來明顯的成本壓力 。 ，將促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲 ： 由于股市和樓市之間，一直以來都存在“蹺蹺板“現(xiàn)象，此高彼低， 在股市上降的過程中，往往會(huì)導(dǎo)致部分資金撤離，流向樓市，相對(duì)于其他風(fēng)險(xiǎn)投資，房子的風(fēng)險(xiǎn)程度最小，因此從股市轉(zhuǎn)站樓市的消費(fèi)者相當(dāng)多。 ，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上 漲：由于杭州市政府在 2020 年提出了“住在杭州，學(xué)習(xí)在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州”的三大城市定位，加快了對(duì)外來人才的吸引力度。 而對(duì)于持跌方來說，其理由也相當(dāng)具有說服力。 ，迫使開發(fā)商降價(jià)賣房：去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上出臺(tái)了貨幣從緊政策，除了加息，提高存款準(zhǔn)備金率，提高第二套 房貸要求等一系列措施外，也縮緊了開發(fā)貸款。銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了前所未有的融資艱難期。 ，中國(guó)難以獨(dú)善其身：根據(jù)國(guó)際各大金融機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，20202020 年，全球經(jīng)濟(jì)將陷入相對(duì)不景氣的狀態(tài)，目前美國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)下 跌，遲早會(huì)影響中國(guó)。 結(jié)論： 綜合以上兩方的觀點(diǎn)，結(jié)合 2020 年上半年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，盡管我國(guó)多個(gè)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，但杭州至目前為止，仍呈 上升趨勢(shì)，而銷售額更是迅速上漲，由此可見，消費(fèi)者的購房需求仍在不斷擴(kuò)大中， 在即將 舉辦奧運(yùn)會(huì)，這一 利好 因素將可能推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲， 促使銷售達(dá)到 另一個(gè)高峰， 因此，本文 認(rèn)為 2020 年杭州的房?jī)r(jià)依然保持良好的漲勢(shì)。 四 、 消費(fèi)者情況分析 邁入 2020 年 ， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)期 ， 近段時(shí)間以來，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以說是迅猛之致 ， 無論是 GDP， 或者是 CPI，都說明了這一點(diǎn) 。而房屋無論在哪個(gè)時(shí)代都是居民最重要的一項(xiàng)資產(chǎn)之一，在 21 世紀(jì)的今天同樣如此 。 盡管房?jī)r(jià)之高讓人望而卻步 ， 但需求量的上升導(dǎo)致對(duì)房屋的購買仍在上漲。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，消費(fèi)者對(duì)房屋的質(zhì)量也在不斷的提高 ， 因此 ， 在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的社會(huì) ， 想要引起消費(fèi)者的購買欲望，就必須針對(duì)其需求 ， 開發(fā)合適的產(chǎn)品 ，才能獲得利潤(rùn) 。 本次調(diào)查是為了 了解購房者的需求與心理 狀態(tài) ， 能夠合理的 對(duì)杭州出讓的浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 7 50 號(hào)地塊進(jìn)行項(xiàng)目策劃 。 本次調(diào)查 共發(fā)放 問卷 100 份 ， 實(shí)際有效問卷共計(jì) 100份 ， 以問卷的形式在項(xiàng)目周邊進(jìn)行調(diào)查 。 根據(jù)所收集的問卷 ， 運(yùn)用 SPSS 軟件 及 EXCEL 對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，概要如下 ： （一） 消費(fèi)者居住現(xiàn)狀調(diào)查 圖 2：居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈 圖 3： 居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈 25%35%18%12%7% 3%6 0 平方米及以下6 1 8 0 平方米8 1 1 0 0 平方米101120平 方米121160平 方米1 6 1 平方米及以上13%28%12%14%10%8%6%4% 5%上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山余杭臨平下沙浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 8 圖 4： 居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈 從上述四圖上看出，被調(diào)查者所居住的區(qū)域除了下城區(qū)所占比例比較多時(shí)， 其余各地區(qū)比例大致相等，而調(diào)查者目前的居住面積主要集中在 6180 平方米，戶型集中在二室一廳和二室二廳，戶型與面積是有著密切的關(guān)系的，房屋類型主要集中在多層。這種現(xiàn)象主要由于目前杭州市的大部分房屋是上個(gè)世紀(jì)末所建造的，以多層為主 ，但需注意的是：杭州的多層與其他區(qū)域有所不同，杭州市的多層一般都是 7 層。由于長(zhǎng)久的居住習(xí)慣，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)小高層，高層的房屋并沒有多大的興趣，但隨著土地資源的減少，開發(fā)商為了提高土地的利用率，將房屋樓層增加是勢(shì)在必行的。如果我們想要開發(fā)一個(gè)盡可能滿足消費(fèi)者需求的樓盤，就應(yīng)該盡量從消費(fèi)者的喜好出發(fā)，這樣才可以達(dá)到雙贏的效果。 圖 5：工作區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈 18%24%18%7%10%7%4%3%9%上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山余杭臨平下沙15%30%30%15%7% 3%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳其他浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 9 從上圖得出，被調(diào)查者所在的工作地點(diǎn)比較分散，杭城的每個(gè)區(qū)域都存在，但下城區(qū)，與西湖區(qū)所占的比例相對(duì)而言較大?？梢?，目前的工作區(qū)域主要集中在這兩個(gè)區(qū)，也就是杭州的 CBD。但從居住的區(qū)域?qū)Ρ瓤磥?，?duì)消費(fèi)者而言，工作與居住的地點(diǎn)的距離并不是十分的近。假若目前能開發(fā)某一樓盤，將住宅與工作合二為一，這個(gè)賣點(diǎn)是非常能夠吸引消費(fèi)者的眼光的。 圖 6：交通情況統(tǒng)計(jì)分析 從上圖看出，調(diào)查者對(duì)目前的杭城的交通并不十分的滿意，近一半的調(diào)查者認(rèn)為交通不方便。的確，隨著杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口數(shù)量的增加，交通已逐漸趨于緊張，尤其是上下班早晚高峰，更是擁擠。特別是在文一路，文二路，文三路的商教區(qū)，更是出現(xiàn)走路速度勝過坐車，可見，交通問題已成為目前較為嚴(yán)重的民生問題，迫切期待解決。假若目前開發(fā)一樓盤能解決這一矛盾，我相信它的銷售前景將是非常的樂觀。 圖 7：汽車擁有量情況分析 14%18%10%45%13%非常方便比較方便一般不方便很不方便63%37%有沒有浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 10 從上圖看出，目前擁有汽車的人數(shù)已超過半數(shù)，這雖然是造成交通擁擠的重要因素之一，但從另一角度來看，也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯現(xiàn)。由于汽車數(shù)量的增加的，導(dǎo)致交通的不便利，消費(fèi)者購買汽車只是為了解決上下班擠公交車的問題。 （二）消費(fèi)者 住宅需求 調(diào)查 圖 8：住宅需求統(tǒng)計(jì)分析圈 圖 9： 住宅需求統(tǒng)計(jì)分析圈 29%26%13%8%10%4%2% 3%5%上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山余杭臨平下沙6%26%39%19%8% 2%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳其他浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 11 圖 10： 住宅需求統(tǒng)計(jì)分析圈 以上 三 圖，是對(duì)消費(fèi)者將來的購房需求的調(diào)查，從房屋的坐落地段及房屋類型兩方面調(diào)查所得出的數(shù)據(jù)中明顯看出，消費(fèi)者希望房屋的坐落位置與市中心接軌，這樣工作，生活比較方便，而市中心各項(xiàng)配套設(shè)施都相對(duì)完善，而房屋類型則以中小戶型為主，大多是二室類受到大家的喜愛， 面積在 90120 平方米左右，與之前的大戶型房屋而言 ，人們的選擇已開始發(fā)生 明顯 變化， 大家的選擇趨向于適當(dāng)，合理的房屋， 我相信這不僅僅是從價(jià)格的角度考慮，更多也說明消費(fèi)者購房趨于理性化。 圖 11： 獨(dú)立工作需求的分析 從上圖看出，希望可以擁有自己的工作室的人數(shù)逐漸增加，對(duì)那些有需求的工作者，他們的職業(yè)一般比較自由，或者需求比較獨(dú)立的空間來完成自己的工作。從數(shù)據(jù)看出，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式下，有很多人已選擇獨(dú)立或者幾個(gè)人一起的工作。不僅能夠減少成本，更為了創(chuàng)造更高的利潤(rùn)。 4%14%22%38%19%3%5 0 平方米以下5 1 7 0 平方米7 1 9 0 平方米9 1 1 2 0 平方米 121150平 方米1 5 1 平方米以上63%25%12%希望無所謂不希望浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 12 圖 12： 工作與家庭的兼顧分析 從上圖看出，被調(diào)查者有 73%的人都希望能將家庭與工作所兼顧，只有一部分人無所謂，可見能夠兼顧工作與家庭是相當(dāng)重要。這足以說家庭觀對(duì)人們來說還是相當(dāng)?shù)闹匾摹? 圖 13： 工作地位置統(tǒng)計(jì)分析 上 圖與剛剛有關(guān)交通的問題聯(lián)系看來，其實(shí)大家對(duì)現(xiàn)在的交通已比較擔(dān)心，所以大家都希望工作與居住的距離越近越好。在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，縮短交通上的時(shí)間來工作，可以大大提高效率，從而獲得更高的利益。 綜上所述，盡管在 2020 年 始，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并沒有紅火的開端，相反的，北京，上海等我國(guó)的主要城市的房?jī)r(jià)已開始明顯下降。目前市場(chǎng)上開始退房的消費(fèi)者數(shù)量增加，但這并不意味著 杭州的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行冬季。我們應(yīng)該客觀的分析市場(chǎng)情況，從消費(fèi)者需求為始終，減少開發(fā)的數(shù)量，提高開發(fā)的質(zhì)量，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展趨勢(shì)。 73%27%0%希望無所謂不希望81%15%4%希望無所謂不希望浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 13 五 、 項(xiàng)目 分析 （一）競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 1． 云溪香山 云溪香山 ,地處之江國(guó)家旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)塘中心地帶 ,相鄰于 中國(guó)美院象山校區(qū)和 浙工大之江校區(qū) ,北依保持原始風(fēng)貌的象山 ,西靠林 蔥翠 的望江山 ，環(huán)境十分清悠，小區(qū)的設(shè)計(jì)呈梯形，各方面的設(shè)計(jì)充滿了人性化，營(yíng)造出一悠然而居的生活方式。 在交通方面， 通達(dá)市區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)和蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)及周邊城市 的 公交線路也十分方便。 周邊配套 的大型超市，商業(yè)中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都比較完善。 表 2： 云溪香山 樓盤基本情況 占地面積 172畝 建筑面積 26萬平方米 建筑類型 多層，小高層及高層 主力戶型 兩室兩廳，三室兩廳 價(jià) 格 10000元 /平方米左右 2． 九樹公寓 九樹公寓 位于杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)五云山南麓 ,一個(gè)幽靜美麗山谷中 。 它的特色在于這是 由歐洲最具影響力的建筑師之一