【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車(chē)管理方案、圍合式環(huán)境方案等。利用「 」業(yè)戶講座提前對(duì)業(yè)戶裝修管理進(jìn)行宣傳為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)「 」的管理，我們把對(duì)業(yè)戶的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分「 」業(yè)戶參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。（二） 做好驗(yàn)收接管工作在管理公司對(duì)「 」充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然?！? 」的驗(yàn)收與接管程序如下：成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書(shū)審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、入住裝修階段的管理（一）根據(jù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，出具交房（入伙）通知單才能辦理交房手續(xù) 辦理入住手續(xù)流程業(yè)主接房1. 《交房通知單》；2. 產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件；3. 若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書(shū)》及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件。1.《業(yè)戶手冊(cè)》； 4.《裝修特別提示》；2.《業(yè)主公約》； 5．《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》3.《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》； 物業(yè)處向業(yè)主發(fā)放文件資料業(yè)戶填寫(xiě)、簽訂相關(guān)表單、文件1. 填寫(xiě)《業(yè)戶基本情況登記表》；2. 簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式兩份；3. 簽訂《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》一式兩份。1. 綜合物業(yè)管理費(fèi)；2. 水電周轉(zhuǎn)金；3. 其它代收費(fèi)用（如二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）。業(yè)戶交納相關(guān)費(fèi)用與業(yè)戶進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接1. 查驗(yàn)配套設(shè)施； 4. 查驗(yàn)土建、門(mén)窗；、安防系統(tǒng)； 5. 抄記水、電、煤氣表底數(shù)。；鑰匙交接、建檔1. 簽署《房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單》、《收樓承諾書(shū)》；2. 房屋鑰匙交接；3. 建立業(yè)戶檔案。 辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是：（1） 設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周到的一站式服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進(jìn)入辦事大廳到領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房30分鐘內(nèi)辦畢。（2） 提前與供電局、自來(lái)水公司、電信部門(mén)、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。同時(shí)，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢和維修服務(wù)。（3） 提供有償上門(mén)維修服務(wù)項(xiàng)目。（三） 裝修管理，確保無(wú)違章裝修為維護(hù)「 」外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn)，根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為打好「 」裝修管理的攻堅(jiān)戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由項(xiàng)目經(jīng)理親自抓裝修管理，著重“裝修宣傳——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時(shí)處理——裝修全程驗(yàn)收”五個(gè)環(huán)節(jié)的工作，力爭(zhēng)“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修，物管公司將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為業(yè)戶提供免費(fèi)裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。擬采取的違章裝修控制流程：業(yè)戶辦理入住手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)提供裝修特別提示　 申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，繳交裝修押金各部門(mén)經(jīng)理監(jiān)管樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督+ 發(fā)現(xiàn)違章裝修 發(fā)出通知，上門(mén)工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取強(qiáng)制措施向執(zhí)法局反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決 裝修宣傳，切實(shí)到位為加強(qiáng)裝修宣傳的力度，我們將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺(jué)性。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺(jué)悟較低業(yè)戶為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對(duì)智能設(shè)施管線，公共管線保護(hù)的特殊要求，我們將一方面采取對(duì)業(yè)戶申報(bào)的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，一方面加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)把人情關(guān)、金錢(qián)關(guān)和技術(shù)關(guān)。裝修審批重點(diǎn)如下：（1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。（2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。（3） 裝修材料符合防火規(guī)定。建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)戶裝修施工，指定項(xiàng)目經(jīng)理、物管主任、樓管員、實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于2次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。管理處專門(mén)設(shè)置有裝修檢查組，對(duì)業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時(shí)管理處的保安員及工程人員也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。此外，在「 」，我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，在業(yè)戶入住裝修高峰期，對(duì)樓前綠地、樓梯通道兩側(cè)墻面加以保護(hù)，使之不被破壞。業(yè)戶裝修實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放，確保小區(qū)綠化完好。處理違章裝修的四個(gè)手段（1） 說(shuō)服手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時(shí)內(nèi)，上門(mén)做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說(shuō)明違章裝修造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭(zhēng)取業(yè)戶的支持和諒解，讓業(yè)戶自覺(jué)接受整改要求。（2） 經(jīng)濟(jì)手段。在業(yè)戶裝修申報(bào)時(shí)，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，針對(duì)違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟(jì)手段控制，從經(jīng)濟(jì)上控制業(yè)戶的違章裝修。（3） 行政手段?！? 」也有復(fù)式躍層公寓房，其業(yè)戶均為有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實(shí)施監(jiān)管時(shí)有心理壓力。我們將通過(guò)建筑監(jiān)管機(jī)關(guān)——城市建筑督查大隊(duì)，在業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其他方法，制止違章裝修施工。（4） 法律手段。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)，根據(jù)建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》，對(duì)住宅裝修進(jìn)行法制管理。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)戶，我們通過(guò)法律途徑予以解決。通過(guò)上述管理措施的實(shí)行，我們深信一定能做好「大唐世家」裝修管理的工作。（四） 入住期治安管理　　　　　 保安隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。治安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安員管理引入輪換制和淘汰制，由公司保安管理中心統(tǒng)一調(diào)度，對(duì)服役一年的保安員，進(jìn)行輪換上崗，在年終考評(píng)中，實(shí)行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。 確立治安重點(diǎn)——加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控：（1） 人流控制對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)戶通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地查驗(yàn)證件。（2） 物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制。業(yè)戶物品的搬入（出）須向與業(yè)戶確認(rèn)后，管理處開(kāi)據(jù)物品出門(mén)條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤(pán)查；所有的物資流動(dòng)實(shí)際登記放行手續(xù)。（3） 車(chē)流控制針對(duì)「 」分期建設(shè)的實(shí)際情況，合理規(guī)劃居住區(qū)的車(chē)輛行駛路線，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流、出入分流，施工人員與業(yè)主的非機(jī)動(dòng)車(chē)分類集中管理。三、日常管理運(yùn)作階段的管理對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理 管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。（1） 管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。（2） 管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。（3） 總公司實(shí)施不定期巡檢。 用戶報(bào)修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。（1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。（2） 工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。（3） 工