【文章內(nèi)容簡介】 很顯然，哪些純粹向小區(qū)（大廈）內(nèi)業(yè)主開放的會所，除非收費昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營，將會使會所功能下降，甚至形同虛設，最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。及時率 =100% 客戶滿意率 98%信息準確率 98% 處理合格率 100%信息識別率 99% 回訪率 =100%18 / 103 由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露的各種質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設階段監(jiān)理，強化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時候，開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進行管理，但是由于人員少，而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面，所以工程質(zhì)量還會存在一定問題，但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理，絕不會通融，會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工，因為日后出現(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，首先業(yè)主找的是物業(yè)公司，所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。 物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標準嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。 物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設施維修養(yǎng)護工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如：管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一點差距，如布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解的不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。 由于加強了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了堅實的基礎，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。 物業(yè)管理公司通過前期介入，保證了設計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了維修質(zhì)量和工作質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于順通環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系。建立暢順的服務渠道。有利于管理工作的進行。19 / 103 如果接管與入住同步進行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事物搞的焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。第二篇 前期介入的工作內(nèi)容：由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求，并由物業(yè)組成前期工作小組，制定工作計劃并按照計劃實施。：前期介入主要分五個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段、驗收階段，項目入伙交付業(yè)主使用。 第一節(jié)：規(guī)劃設計階段介入 規(guī)劃設計階段包括： 物業(yè)對項目的總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、等方面應注意的內(nèi)容提出合理化建議。 規(guī)劃設計評估的程序： 1 個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。，于 3 日內(nèi)回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。：企劃文件（市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料） ，設計文件（規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設計說明書、電器設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等） 。，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。，及項目說明會、20 / 103實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》 ，并提交物業(yè)相關部門。 3 日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。，于 3 日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改?！俄椖恳?guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。，評估報告提交公司。： 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住秘密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。 安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化大廈建設。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。項目規(guī)劃設計分類評估要點： ① 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。 ② 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。 ③ 人員及車輛各出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。 ④ 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。 ⑤ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反映快速。 2．消防布局21 / 103 ① 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、溫感、自動噴淋滅火）等充分合理，使用可靠。 ② 消防車道設置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 ③ 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。 3．交通布局 ① 各級道路的功能分配充分合理，有層次感、線路清晰，便于分流管理。 ② 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。 4．生活配置 ① 根據(jù)公寓周邊（1 公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。 ② 一般應考慮超市、醫(yī)療、教育、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。 ③ 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯需與住宅分開。 ④ 如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計，會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。 5．設備配套 ① 水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當?shù)臄U展余地。 ② 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。 ③ 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。 ④ 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明宜采用節(jié)能自熄開關，可樓層需設疏散導向照明和燈光疏散指示標識。 ⑤ 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。22 / 103 水泵房不應設在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房或起住室，應采取隔音措施。6．智能化配能 ① 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、公寓巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安放系統(tǒng)，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 ② 網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺系統(tǒng)。 ③ 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 ④ 中央控制中心位置宜服務中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。 ⑤ 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。 7．房屋單體 ① 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂滿足其特殊要求。 ② 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 ③ 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 ④ 分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防盜門。 ⑤ 外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求） ，隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 ⑥ 管道、管線布局合理，互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。 ⑦ 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm） ，應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。 ⑧ 底層地平應充分考慮防潮措施。 ⑨ 房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分23 / 103隔等)。 ⑩ 陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ） ，宜采用垂直桿件，桿件距小于 ，防止兒童攀爬。 ① 室內(nèi)空調(diào)機位設置合理，應與家具布置一并考慮，臥室內(nèi)宜避免對床直吹。 ② 室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀，設置統(tǒng)一機座，安全隱蔽。 ③ 室外空調(diào)機位應考慮安全及維修便利，距離過近而對吹的室外機應相互錯開與鄰套住宅機座想鄰時，應采取安全隔離措施。 ④ 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。 ⑤ 室內(nèi)空調(diào)洞設置合理，應靠近室內(nèi)機位，管中應距地 米左右，向外傾斜 10 度左右。 ⑥ 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。如使用小型中央空調(diào)，層高應大于 米，并留有室外機位置。 ⑦ 室內(nèi)各類插座、開關位置合理，應與家俱和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。 ⑧ 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。 ⑨ 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。 ① 綠化布置合理，喬木、灌木、花、草的配置層次布置豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 ② 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 ③ 綠化品種適合當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長、成活率高、抗病蟲性好。 ④ 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。 ⑤ 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。 ⑥ 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣） 。24 / 103 ① 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人員集中的區(qū)域。 ② 采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。 ③ 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不宜污染、損壞、變形、破舊的材料。 ④ 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 ① 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。 ② 宜設置可開展社區(qū)活動的公開場所及避難場所。 ③ 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 ④ 綠化及保潔用水吸水口設置合理（一般距離不大于 150m） 。 ⑤ 各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄。 ⑥ 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。 ⑦ 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。 ⑧ 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。 ① 住宅區(qū)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營項目。 ② 住宅區(qū)污水處理符合國家規(guī)范。 ③ 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。 ④ 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。 ⑤ 宜采用對雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。 ⑥ 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。 ⑦ 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。 ⑧ 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。25 / 103 ① 物業(yè)服務中心 服務中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公室、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 （按地方法規(guī)執(zhí)行）一般物業(yè)服務中心用房面積﹦住宅總面積/100（指標供參考）位置：宜考慮在住宅區(qū)底層。、新技術 ① 應盡量采用較為成熟并由先例的新材料、新材料。 ② 實驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。 ③ 采用新材料、新技術應充分預留充足備品備件。 ④ 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。 ① 對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本 ② 管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。 ① 相似點 ② 差異點 ③ 優(yōu)勢 ④ 劣勢 ⑤ 改進建議第一節(jié) 營銷策劃階段介入營銷策劃階段包括：物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽訂《前期物業(yè)服務合同》 、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合，以及客戶信息的跟蹤處理。26 / 103物業(yè)管理模式研究：通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調(diào)研分析，以及對目標客戶群的需求調(diào)研分析，獲得該項目的物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提升與參考，最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結(jié)合項目管理特色，可以管理服務概念為主提出，如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式” 、 “城