【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安放系統(tǒng)，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 ② 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)。 ③ 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 ④ 中央控制中心位置宜服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。 ⑤ 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。 7．房屋單體 ① 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂滿足其特殊要求。 ② 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 ③ 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。 ④ 分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防盜門。 ⑤ 外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。 ⑥ 管道、管線布局合理，互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。 ⑦ 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。 ⑧ 底層地平應(yīng)充分考慮防潮措施。 ⑨ 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等)。 ⑩ 陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。 ① 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮，臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。 ② 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀，設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座，安全隱蔽。 ③ 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安全及維修便利，距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開與鄰套住宅機(jī)座想鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。 ④ 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。 ⑤ 室內(nèi)空調(diào)洞設(shè)置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，向外傾斜10度左右。 ⑥ 當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機(jī)位置。 ⑦ 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。 ⑧ 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。 ⑨ 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。 ① 綠化布置合理，喬木、灌木、花、草的配置層次布置豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 ② 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 ③ 綠化品種適合當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)、成活率高、抗病蟲性好。 ④ 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。 ⑤ 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 ⑥ 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 ① 景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人員集中的區(qū)域。 ② 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。 ③ 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不宜污染、損壞、變形、破舊的材料。 ④ 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 ① 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 ② 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的公開場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。 ③ 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。 ④ 綠化及保潔用水吸水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。 ⑤ 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄。 ⑥ 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。 ⑦ 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。 ⑧ 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。 ① 住宅區(qū)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 ② 住宅區(qū)污水處理符合國(guó)家規(guī)范。 ③ 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。 ④ 周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。 ⑤ 宜采用對(duì)雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。 ⑥ 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。 ⑦ 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。 ⑧ 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。 ① 物業(yè)服務(wù)中心 服務(wù)中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公室、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（按地方法規(guī)執(zhí)行）一般物業(yè)服務(wù)中心用房面積﹦住宅總面積/100（指標(biāo)供參考）位置：宜考慮在住宅區(qū)底層。、新技術(shù) ① 應(yīng)盡量采用較為成熟并由先例的新材料、新材料。 ② 實(shí)驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。 ③ 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分預(yù)留充足備品備件。 ④ 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。 ① 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本 ② 管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 ① 相似點(diǎn) ② 差異點(diǎn) ③ 優(yōu)勢(shì) ④ 劣勢(shì) ⑤ 改進(jìn)建議第二節(jié) 營(yíng)銷策劃階段介入營(yíng)銷策劃階段包括：物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合，以及客戶信息的跟蹤處理。物業(yè)管理模式研究：通過對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析，以及對(duì)目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析，獲得該項(xiàng)目的物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提升與參考，最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色，可以管理服務(wù)概念為主提出，如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場(chǎng)酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶處理”管理模式等。服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力及服務(wù)成本測(cè)算，有有針對(duì)性的提出服務(wù)內(nèi)容，如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購(gòu)服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購(gòu)物、托幼、體育及會(huì)所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù)，并對(duì)以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化，重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。完整的物業(yè)管理概念和模式推出前，需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn)，并與樓盤營(yíng)銷相結(jié)合，必要時(shí)物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑。編制物業(yè)管理方案：在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃，同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。物業(yè)對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和研究。制定編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人，完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。召集專題會(huì)議，修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)。在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)上，向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容，聽取評(píng)審意見。根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見，修改方案，定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后，組織實(shí)施。物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品種控制方式、資源要求及管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此與地產(chǎn)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在房屋銷售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)與購(gòu)買者簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》。第二節(jié) 施工建設(shè)階段介入物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前56個(gè)月。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容1．成立工程介入小組，一般2—3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。 ，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)各項(xiàng)日常工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問題處理的建議。3．實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。4．物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。5．物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)1．了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺留的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。2．地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):① 無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除，嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水施工。② 采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的混合比外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪拌時(shí)間不得少于2分鐘（用機(jī)械攪拌），底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，因嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫，后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層（可用卷材、涂膜等）；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范施工，養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，對(duì)對(duì)砼的防水能力有很大影響。③ 采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成弧形或鈍角，剛性多層做法防水層應(yīng)連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。3．回填土工程回填土工程涉及首層樓地面（無地下室結(jié)構(gòu)的）、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成分、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。4．樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中一個(gè)無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。① 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后的樓板開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切身做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)漏筋現(xiàn)象。 ② 砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。5．門窗工程 木門與墻體結(jié)合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。6．給排水工程 ① 給水工程：如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓實(shí)驗(yàn)。 ② 排水工程:原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，是物業(yè)公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。第三節(jié) 驗(yàn)收設(shè)階段介入接管驗(yàn)收定義：物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收，內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃1．由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組，并委任組長(zhǎng)，組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、服務(wù)中心人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)或教育。2. 物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括一下內(nèi)容：① 物業(yè)接管項(xiàng)目驗(yàn)收清單② 小組人員分工③ 接管日程安排④ 其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等） 3．小組組長(zhǎng)在擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。 圖紙資料的驗(yàn)收： 應(yīng)于驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括： ⑴ 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求） ⑵ 施工承包合同復(fù)印件 ⑶ 機(jī)電設(shè)備使用說明書 ⑷ 電梯使用許可證 ⑸ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄（涉及物業(yè)管理過程的項(xiàng)目） ⑹ 供水、供電的指標(biāo)批文 ⑺ 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文） ⑻ 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ⑼ 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ⑽ 接地電陰檢測(cè)記錄 ⑾ 防雷引下線焊接記錄 ⑿ 地下管網(wǎng)竣工圖 ⒀ 設(shè)備供貨合同復(fù)印件 ⒁ 其他資料 物業(yè)的驗(yàn)收1．房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收① 房屋墻、地、門、窗裝修情況② 供水、供電情況③ 水、電設(shè)施，潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)或房屋銷售合同規(guī)定）④ 智能化設(shè)備情況⑤ 其他（按房屋使用的功能劃分，各功能房屋具有不同功能設(shè)施）2．驗(yàn)收要求① 房屋本體或分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。② 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》、《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》，并提交接管小組組長(zhǎng)。3．公共設(shè)施驗(yàn)收 ⑴ 給排水系統(tǒng)⑵ 供電系統(tǒng) ⑶ 燃?xì)庀到y(tǒng) ⑷ 空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng) ⑸ 消防系統(tǒng) ⑹ 通訊系統(tǒng)⑺ 安防系統(tǒng) ⑻ 電梯系統(tǒng) ⑼ 園林綠化系統(tǒng) ⑽ 道路、照明系統(tǒng) ⑾ 管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場(chǎng)、車棚、垃圾房等）4．驗(yàn)收要求① 公共設(shè)施完善，符合規(guī)劃記載。② 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋