【文章內(nèi)容簡介】 形象和聲譽的重要標志。 工程部的職責范圍如下： 負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修； 負責大廈公共設施、設備的維修保養(yǎng)； 負責對用戶室內(nèi)設施、設備提供有償維修服務； 負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。 負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。 二、工程部架構圖（ A座） 工程人員結構圖 人員配置說明 項目負責人： 1人 工程專業(yè)工程師： 3人 (土建、電氣、機電各 1人 ) 綜合維修班： 15人 領班 :1人（兼維修） 綜合維修工 :15人 設備運行： 8人 領班 :1人（兼維修） 運行工 :7人 配電室值班電工： 16人 領 班 : 1人（兼值班） BC座配電室 8人 DE 座配電室 8人 庫管 1人 共計 44人 第二節(jié) 崗位職責 一、 工程部經(jīng)理崗位職責 負責組織開展大廈工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。 負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓，監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。 協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。 二、 主管崗位職責 在工程部經(jīng)理的領導下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設備。 制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案 制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系，負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 三、 領班崗位職責 在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。 安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。 監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業(yè)情況。 定期組織所轄員工進行技術和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識的交流。 做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。 及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品 質(zhì)情況。 四、 電工崗位職責 在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫 各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。 必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間定的各項規(guī)章、制度。 熟悉公司所轄范圍性能及故障處理。 保證機房作、保衛(wèi)工作、防火工作。 五、 水工崗位職責 自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領 導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。 負責物業(yè)轄區(qū)常運行與維修保養(yǎng)工作。 做好所屬設備的維修、保養(yǎng)工作， 保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。 做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當班發(fā) 生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。 認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料 及工時報本部主管領導。 第三節(jié) 內(nèi)部管理規(guī)定 一、 值班規(guī)定 值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。 值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當值主管的工作指令。 值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度， 做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。 值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。 二、 交接班規(guī)定 交班人： l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題 ，準確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉達上級對 員工下達的指令。 工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。 做好交班前的一切準備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。 接班人： 接班人在接班前 4小時內(nèi)嚴禁飲酒，否則嚴禁交接 班。 應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。 交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。 在交接班期間發(fā)生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協(xié)力解決，同時上報本工種領班和當值主管。 三、運行記錄管理制度 所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。 設備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領班，項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。 所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。 第四節(jié) 設備設施管理 設備設施管理的主要內(nèi)容有： 確保能源的供給及有效地控制能耗 建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄 給排水系統(tǒng)設備的維護管理 給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。 （ 1） 加強巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。 ① 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。 ② 水箱清洗消毒，水箱定期進 行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業(yè)清潔公司進行。 （ 2） 若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業(yè)公司溝通， 說明停水原因和停水時間。 （ 3） 定期對泵房內(nèi)水泵、管道、電機等進行日常維修保養(yǎng)。 （ 4） 要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。 （ 5） 室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護，減少銹蝕。在冬季來臨 之前，做好保溫防凍工作。 （ 6） 每年對化糞池進行 23次清掏，以保證管線通暢。 （ 7） 每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。 供電系統(tǒng)的維 護管理 配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。 配電室施行 “三鐵 ”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗 。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)，每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。 嚴格實施要害部門的門禁制度，未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。 配電室的全部機電設備，由專業(yè)技術人員負責管理和值班。送 停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。 建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保， 解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。 供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標 示牌，非有關人員絕不能動。 嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。 嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的 “四措八制 ”，以及公司對緊急停電等有關事項的規(guī)定。 在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。 操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套 等 。 空調(diào)系統(tǒng)管理 一、 風機房管理規(guī)定 嚴禁無關人員進入機房內(nèi)。 風機房設備由空調(diào)專業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。 風機房內(nèi)必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。 進入風機房維修必須注意用電、防火安全。 空調(diào)員工定期巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。 二、 空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 設備巡查 （ 1）巡查運行中的空調(diào)設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水 現(xiàn)象。 （ 2）巡查設備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。 空調(diào)機房 （ 1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。 （ 2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開 啟等故障。 水塔、水箱檢查 （ 1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發(fā)出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。 （ 2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。 風機等檢查 （ 1）新風機： 檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音。 （ 2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。 三、 空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定 空調(diào)系統(tǒng)的設備運行由空調(diào)專業(yè)人員負責，電工主管進行監(jiān)督。 每班當值人員定期巡查空調(diào)機組和外圍設備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。 按大廈空調(diào)運行時間表準時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。 在不影響大廈正常營運的前 提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 四、 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 空調(diào)專業(yè)人員負責大廈空調(diào)設備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。 專業(yè)主管每年 12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。 設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。 注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。 系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。 五、 中央空調(diào)系統(tǒng)應爭處理方案 （一） 冷水機組 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。 發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)公司維修。 設備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內(nèi) 4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間 12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 （二）水泵 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。 發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。 屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報 告。 （三）涼水塔 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。 發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。 屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。 采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。 對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口 打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水