【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)。 （ 3）更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設(shè)備及破損的公共服務(wù)設(shè)施。 （ 4）保持所有公共地方良好照明。 （ 5）保持該發(fā)展項目及其所有部分（任何業(yè)主擁用獨家使用權(quán)的單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈。 （ 6）安排定期垃圾清理，保證垃圾站及其收集設(shè) 施處于良好工作狀態(tài)。 （ 7）防止堵塞所有公共地方，并在發(fā)生堵塞時清除障礙物。 （ 8）保持該發(fā)展項目所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通。 （ 9）保持公共服務(wù)設(shè)施處于良好操作狀態(tài)。 （ 10）保持所有公共地方內(nèi)的機房、機械及設(shè)備處于良好操作狀態(tài)。如果有電梯及自動扶梯，則按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。 （ 11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共通道上。如有前述情況發(fā)生，則將垃圾清除，并應(yīng)向引致上述情況發(fā)生的人士要求并收取因此而引起的費用。 （ 12）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向應(yīng)負責(zé)的人士要求并收取 清除及補償因此而引起的損害的費用。 （ 13）安排保養(yǎng)該發(fā)展項目內(nèi)的消防設(shè)施、保安設(shè)施、電訊設(shè)施、電梯系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、供水及排污設(shè)施、照明系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)施及其他公共設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。 （ 14）為該發(fā)展項目及其每一個部分提供并保持一隊保安人員、看更、看守人員，并在管理者認為合適的情況下，安裝、運用并維護保安設(shè)施。 （ 15）控制該發(fā)展項目內(nèi)所有車輛停放、貨物裝卸、行人交通，拖離或扣留所有違反該發(fā)展項目規(guī)則，包括停車場規(guī)則或本公約而停泊于停車場內(nèi)的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留 費用，包括本章第（五）部分第 2 條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費。 （ 16）以高標(biāo)準(zhǔn)維持并改進所有公共服務(wù)設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量，使該發(fā)展項目使用者能滿意地享用該發(fā)展項目。 （ 17）在所有與該發(fā)展項目之公共責(zé)任有關(guān)之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。 （ 18）防止及制止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。 （ 19）采取一切必要措施以符合政府對于該發(fā)展項目的要求。 （ 20）防止及制止任何人對該發(fā)展項目或公共服務(wù)設(shè)施進行有害的變更及損害。 （ 21）按本公約規(guī)定，要求并收取所有該發(fā)展項目業(yè)主應(yīng) 付之款項，支付所有因該發(fā)展項目管理及維護而產(chǎn)生的應(yīng)付款項。 （ 22）如管理者認為合適，管理者有權(quán)為該發(fā)展項目的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施）（但不包括個別業(yè)主享有獨自擁有使用權(quán)的部分）投保。其金額及險種由管理者根據(jù)其良好管理實踐做出決定。投保應(yīng)根據(jù)業(yè)主各自的投保權(quán)益，以管理者的名義代表管理者本身及業(yè)主投保，管理者統(tǒng)一支付保費以使該等保險有效。 （ 23）替綠化區(qū)進行綠化工作。 （ 24）向業(yè)主報告所有因該發(fā)展項目的管理、維護而與政府、公民及有關(guān)個人的往來事宜。 （ 25）雇用或解雇職員，使管理者得以履行其職責(zé)。為該 等職員提供辦公地、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備及應(yīng)有的培訓(xùn)，勞工保障（包括法例所規(guī)定的任何保險，在職及退職（退休）補償或其他各項支出等）。 （ 26）防止任何人在該發(fā)展項目叫賣，有權(quán)將叫賣者驅(qū)出該發(fā)展項目外。 （ 27）節(jié)日期間可裝飾該發(fā)展項目入口及外墻及公共地方，包括燈光及其他飾物。如管理者認為必要，可以組織該發(fā)展項目內(nèi)的文娛康樂及推行活動。 （ 28）采取方法執(zhí)行和監(jiān)察各業(yè)主及用戶遵守及履行本公約的條款，包括但不限于以下方法： a. 在該發(fā)展項目內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其 違約情節(jié)； b. 勸告或以書面通告違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后 14 天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，帶同或不帶同工人進入該違約業(yè)主之單元并采取相應(yīng)的行動。如屬緊急情況，可不必書面通知： c. 通過民事訴訟向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付任何款項； d. 停止對違約業(yè)主單元的服務(wù)（包括停止水、電、煤氣等的供應(yīng)及 /或電梯、電視轉(zhuǎn)播的服務(wù)）或采取其他有效或可行之措施； e. 管理者認為合適的其他方法。 （ 29）修葺該發(fā)展項目的主要結(jié)構(gòu)、天臺、外墻及公共地方等，確保其維修良好。 （ 30）采取 一切措施防止該發(fā)展項目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （ 31）采取一切措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該發(fā)展項目規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。 （ 32）就管理者的一切酬金及履行本公約規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的一切款項預(yù)備妥善的賬目記錄，并向各業(yè)主提交每月及每年的定期報告，及于業(yè)主合理要求時提交報告。 （ 33）聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、設(shè)計院工程師、會 計師及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、花匠、代理人、保安人員、清潔工人及其他工作人員。 （ 34）在不抵觸本公約的規(guī)定下，作出其他行動使該發(fā)展項目有妥善管理和維修。 （ 35）協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因該發(fā)展項目之管理及共用該發(fā)展項目的公共地方及公共設(shè)施而引起的糾紛與爭執(zhí)。 2．管理者有權(quán)制定、修改及替代該發(fā)展項目管理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該發(fā)展項目之告示欄。 所有業(yè)主均有約束力。 ： （ 1） 為履行本公約所作出或拒絕作出的一切行為，但涉及刑事責(zé)任、不道德、不誠實、嚴(yán)重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。 （ 2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷： a. 因任何設(shè)施及裝置必要之保養(yǎng)及維修； b. 臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可搞力的損害、毀滅； c. 無法避免的燃料、材料、水或勞力短缺； d. 管理者所無法控制的其他一切原因。 e. 因國家或地方法律規(guī)定或約束下而不能執(zhí)行本公約或要執(zhí)行非本公約條款之職責(zé)。 f. 管理者應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該發(fā)展項目的管理和維護職責(zé) 。 。 三． 管理者酬金 1． 管理者酬金乃管理者履行本公約的職責(zé)而付給管理者的報酬。在業(yè)主委員會未成立前，該酬金由第一業(yè)主擬定。在業(yè)主委員會成立后，管理者酬金將由業(yè)主委員會擬定。 2． 管理者無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工為該發(fā)展項目管理、運作、會計、核數(shù)或作為捐獻等和一切直接開支費用。 3． 管理者酬金于每月第一天由業(yè)主提前支付。 四． 管理及其他費用 1． 為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費用，管理者應(yīng)在每年 10 月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該發(fā)展項目總體上在 管理與維護方面的估計開支（包括管理者酬金）和估計收入。 2． 為確定管理預(yù)算，第一會計年度應(yīng)由該發(fā)展項目工程完成并經(jīng)深圳市政府主管部門檢驗合格之日開始，截至該年之 12 月 31 日止。若該開始日期在該年 10 月底以后，則該年的會計年度與第二年的會計年度合并計算。其后的會計年度即自每年1 月 1 日始，至該年 12 月 31 日止。管理者有權(quán)隨時改變會計年度，但應(yīng)提前一個月向各業(yè)主發(fā)出書面通知。 3． 管理費用包括但不限于下列各項： （ 1） 該發(fā)展項目公共地方應(yīng)付給予政府之土地使用費、土地管理費、租金、稅金及其他應(yīng)付款項之開支。 （ 2） 履行本公約定明的管理 者職責(zé)的費用。 （ 3） 為該發(fā)展項目的恰當(dāng)及有效管理而由管理者決定應(yīng)購置或租用的所有必需之設(shè)備、機械、車輛的費用。 （ 4） 聘用及解聘協(xié)助該發(fā)展項目管理的行政及監(jiān)督職員的費用。 （ 5） 聘用及解聘任何管理該發(fā)展項目所必需的看更、守衛(wèi)、電工、花匠、清潔工、分判商或其他人士，以及為該等人士提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備及培訓(xùn)之費用。 （ 6） 該發(fā)展項目整體公共（即非某一單元或某一業(yè)主獨家使用之地方所使用或耗用的）水、電、冷氣、煤氣、電話、服務(wù)的收費及其類似收費及支出。 （ 7） 管理者的酬金。 （ 8） 處理垃圾的費用。 （ 9） 操作、修理、保養(yǎng)、綠化、裝飾、更換或 清潔外墻（包括玻璃幕墻）、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費用。 （ 10） 因安裝、改善或更換該發(fā)展項目內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施所需的非經(jīng)常性開支。 （ 11） 本公約第五章第二、 1.（ 22）及（ 25）條所提及的保險金（若有）。 （ 12） 管理者為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支出的法律、會計、核數(shù)或其他專業(yè)費用。 4． 各業(yè)主應(yīng)按管理者預(yù)算及其所屬單元所占的管理份額支付管理費用。 5． 管理工作及 /或管理費用如因為個別業(yè)主的要求及 /或行為而增加，管理者有權(quán)向該業(yè)主征收合理的附加費用。 6． 管理者有權(quán)在其認為必要的情況下增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理者費 用金額以滿足有關(guān)年度修改之估計開支，并無須如以下第 7 款所規(guī)定需準(zhǔn)備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個月書面通知業(yè)主。該增加之款項將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費用的一部分。 7． 如管理者認為有關(guān)會計年度所收的款項將不足以支付有關(guān)會計年度發(fā)生的所有開支，則管理者可準(zhǔn)備一份修改后的管理預(yù)算，確定每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。管理者可運用該筆每月加收的款項彌補不足的部分。在例外情況下，如果管理者認為合理，該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。 8． 如有關(guān)會計年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。 9． 各業(yè)主有責(zé)任確保其單元 /店鋪按時 繳交管理費用，無論其單元是否空置、出租或自用。 10． 該發(fā)展項目每一單元的首名向第一業(yè)主購置該單元的業(yè)主（下稱“首名業(yè)主”），須于該單元買賣完成時將一筆由管理者指定的款項交給管理者作為公共設(shè)施維修基金及公共水電費用周轉(zhuǎn)金。該筆款項不得轉(zhuǎn)移亦不會歸還給該首名業(yè)主，由管理者用于有益于該發(fā)展項目管理、維修之用途或支付任何非經(jīng)常性開支，包括安裝或更換發(fā)展項目內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施的費用。 11． 每單元的首名業(yè)主在向第一業(yè)主完成購入其單元時應(yīng)當(dāng)： （ 1） 向管理者清繳及預(yù)繳其單元應(yīng)付之管理費用，管理費用由第一業(yè)主向其發(fā)出關(guān)于其單元的交付使用 通知書日起開始征收。 （ 2） 向管理者支付一筆相等于根據(jù)管理預(yù)算于第一會計年度應(yīng)付的兩個月管理費的款項作為其在本公約項下應(yīng)負的責(zé)任的保證金。該筆款項不可用作支付業(yè)主根據(jù)本公約項下應(yīng)付之管理費用。 五． 管理費用及其滯納金的繳付 1． 每一業(yè)主于第個月第一天預(yù)先向管理者繳付其單元每月應(yīng)付之管理費用，管理者別有規(guī)定的除外。 2． 任何業(yè)主如果未能于根據(jù)本公約應(yīng)付的款項（包括但不限于管理費、該業(yè)主糾正違約錯誤相應(yīng)開支）到期日起 15 天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費用： （ 1） 收取未繳付的款項自應(yīng)付之日起至實際支付之日處以 每日千分之三的滯納金。 （ 2） 收取合理的手續(xù)費作為因違約引起管理者額外工作的賠償，該手續(xù)費將由管理者按年調(diào)整。 3． 所有以滯納金及手續(xù)費方式付給管理者的款項存入管理費用戶口。 4． 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項連同本章前述第（五）部分第 2 條所述的滯納金及手續(xù)費以及其他所有因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費用可應(yīng)管理者的請求通過強制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。在該等訴訟中管理者可要求與訟方支付律師費用及管理者作為一方當(dāng)事人的費用。違約業(yè)主對該等費用應(yīng)負責(zé)。在該等訴訟中，管理者將無可置疑地被視為代表整體業(yè)主的代理人。 5． 所有在 上述訴訟中索回的款項應(yīng)存入管理費用戶口，管理者可隨時將該款項運用于管理及維修該發(fā)展項目上。 六、公共設(shè)施維修基金、水電費周轉(zhuǎn)金及保證金 1． 管理者可以委托一國家認可的會計師事務(wù)所審核管理者所做的關(guān)于該發(fā)展項目管理的賬目，只要管理者認為必要，即有權(quán)委托另一家同業(yè)公司代替被撤換的公司。上述審核費用由所有業(yè)主支付。 2． 任何人士一旦停止作為該發(fā)展項目某單元的業(yè)主即停止擁有根據(jù)本章第四部分第10 條及 11 條所付的公共設(shè)施維修基金、水電費周轉(zhuǎn)金及保證金中的任何利益。無論該單元的使用變化如何，該保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周 轉(zhuǎn)金將不可退還。但如將該單元使用權(quán)變化情況已通知管理者而原來業(yè)主獲得新業(yè)主所簽署列于附錄二的承諾書，則該保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費用周轉(zhuǎn)或余額可轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。 3． 任何由各業(yè)主名下持有之保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周轉(zhuǎn)金或其余額，在土地批文（包括其展期批文）到期但無法再獲得新的續(xù)期時，可以退還給該業(yè)主，但以管理者對該業(yè)主無債務(wù)追索請求為前提。保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周轉(zhuǎn)金或其余額應(yīng)在政府土地批文到期前根據(jù)當(dāng)日每一業(yè)主持有管理份額數(shù)目，按比例無息分配。 第六章 該發(fā)展項目或部分受損不宜使 用時的條款 倘若該發(fā)展項目因水災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞，以致大部分不宜居住及 /或使用，則管理者須召開業(yè)主大會，會上可由出席之業(yè)主按其占管理份額的比例投票，以 75%多數(shù)票通過決議案，諾由于保險金賠償（若有）不足、建筑法例及 /或規(guī)則改變?nèi)魏纹渌闆r，修復(fù)或重建該發(fā)展項目并不可行，在此情況，各業(yè)主須將其所擁有使用權(quán)的單元交予管理者托管，管理者須立即將該發(fā)展項目整幢以公開拍賣或私人條約之方式變賣，并將變賣所得之凈利潤按各業(yè)主原先有之管理份額比例分配與該等業(yè)主。因該發(fā)展項目、公共地方有公共服務(wù)設(shè)施買了保險 （若有）而取得之一切保險賠償金（若有）亦須按比