【文章內容簡介】 權人和使用人的合法權利；　??；　　；　　、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行?！　」芪瘯牧x務：　　，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；　??；　　；　　、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。　　二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個階段進行。物業(yè)公司專業(yè)管理前，由房地產開發(fā)企業(yè)負責管理；房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”)；居住小區(qū)物業(yè)管理。 其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據不同的管理項目，如下表：　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標　　建設部“管理辦法”的制訂，有兩個重要的目的：一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”；二是“對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標來實現?！　〉谝皇巧鐣б?。這表現為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境，它對調解人際關系、維護社會安定團結具有重要的意義?！　〉诙墙洕б?。這種經濟效益從以下幾方面表現出來：一是從政府方面來說，不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設施上的費用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學管理，對維護好房屋住宅及附屬設備、設施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經濟利益。最后，從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。物業(yè)管理通過各種有償服務，既便利于居民生活，又可取能得一定的經濟效益，從而增加管理費用的來源。 　　第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設產生積極的影響。　　四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則　　物業(yè)公司是一種服務型行業(yè)，它不僅具有獨立的法人資格，又是自負盈虧、獨立經營、 獨立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)管理的目標，應密切聯(lián)系服務與經營來進行。為此，它遵循的主要原則是：　　。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結合的原則。業(yè)主自治自律是基礎，但住宅小區(qū)的管理又具有技術性、專業(yè)性強的特點，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實行這一原則的關鍵。　　、寓管理于服務之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服務工作，具有長期性和群眾性的特點：服務時限很長，往往幾十年以上；服務對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想?！　?。實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內各種設備是一個有機的統(tǒng)一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務?！　?、獨立核算。必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構成為經濟實體，具有相對獨立的經營自主權，逐步實現住宅經營管理的市場化。　　。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實行優(yōu)質服務，就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則，物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務是有償的，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔。第四節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理達標與考評　　為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平，推進居住小區(qū)物業(yè)管理，建設部于1995年3月11日的建房［1995］120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作，對推動房地產管理體制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業(yè)管理整體水平，根據建房［1995］120號文件部署，1996年4月1日，建設部頒布《關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知》。具體辦法如下：　　一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達標的條件　　小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達1年以上，已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，并經省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的，方可向建設部申報參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達標考評活動?！　《?、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的申報　　各地申報時，小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》，由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加蓋公章，于每年7月30日前申報到建設部房地產業(yè)司?！　≈醒敫鞑块T在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作，分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組成考評小組進行預評預驗后報建設部?！　∪?、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的組織與實施　　從今年起，達標工作在建設部領導下，以所在省市組織2～3名專業(yè)人員為主，我司委派 1～2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收，考評達標工作每年8月份開始。　　四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的考評與驗收　　經建設部考評組考評驗收后，總分達到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，總分達到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號；頒發(fā)標記牌和獎狀，建設部并在適當的時候召開表彰大會。　　五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標后的檢查　　各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復查工作。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))，如管理水平下降，群眾有意見，經省市主管部門檢查，達不到標準規(guī)定的，報建設部批準，取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。第五節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理經費來源和測算　　一、居住小區(qū)物業(yè)管理經費的來源　　居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對居住小區(qū)內的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費行為，維護正常收費秩序，促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，國家計委、建設部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準?！　【幼⌒^(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產物，是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低，還不能承受較高的費用，特別是我國長期實行住宅福利制度，一些居民對收取多項的管理費用，心理準備不足。因此，居住小區(qū)物業(yè)管理收費，是一個政策性很強，又十分復雜的問題。一方面，它關系到住房改革深入發(fā)展的問題，另方面，又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此，制定合理的收費標準，確保穩(wěn)定的資金來原，是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。　　要解決住室小區(qū)的管理經費問題，需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物 業(yè)管理經費來源主要有：　?。弧　?；　　，多種經營的收入；　??；　　?！　‖F簡單分述為下：　　。經物價部門批準，物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內的單位和居民收取一定數量的物業(yè)管理服務費?！　∥飿I(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對小區(qū)內的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用?！　≡谖飿I(yè)管理經費的籌集中，物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經費的穩(wěn)定的主要來源?！　?。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出，數額巨大，單靠日常管理收費無法負擔。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致，但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金。　　維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：　　(1)公有住房出售后維修基金的收取　　公有住房出售后，維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。　?、儆墒鄯繂挝话凑找欢ū壤龔氖鄯靠钪刑崛。瓌t上，多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％?！　、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數額的維修 基金，其具體標準由當地政府確定。如北京市規(guī)定，1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數額的維 修基金?！　?2)商品房出售后維修基金的收取　　商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集?！　、僭诜课蒌N售階段，建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定，多層住宅提取2％，高層住宅提取3％。　?、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1％％每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費，然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 ％)提取并歸集到維修基金中去?！　〔还苁枪凶》砍鍪酆?，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時 ，經業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集?！　?3)維修基金的使用與管理　　維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。 因此，必須加強對維修基金使用的管理。　　維修基金歸全體業(yè)主所有，經業(yè)主委員會批準，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前，可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后，應專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算，報業(yè)主委員會批準；在使用過程中，接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是，一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金，因為這筆基金是永久存在的，而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全，必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用，做到?？顚Ｓ?，防止挪作他用?！　【S修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續(xù)使用，因此應在保證安全的基礎上，爭 取產生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費用的不足。　　，多種經營的收入。在不向政府要錢，不增加居民的經濟負擔情況下，物業(yè)管理企業(yè)可根據自身的情況，積極開辦多種經濟實體，開展多種經營，創(chuàng)造經濟效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補充小區(qū)物業(yè)管理經費不足。如組建工程隊，完善住宅小區(qū)配套建設，建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路，建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經濟實體既為小區(qū)內住用人服務，也向社會承接業(yè)務，用多種經營取得的部分利潤，彌補管理經費的不足，實現以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)開展多種經營的收入和利潤，從性質上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經營 利潤。同時，其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此，這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的部分利潤(注意，只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經費的來源之一，主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善，從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發(fā)，而提出的在一定時期內帶有較強過渡色彩的措施。　　?？紤]到目前我國的實際情況，廣大居民的收入水平和低租金的住房政策，小區(qū)管理經費完全由住戶負擔，尚有較大困難。因此，為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革，政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。　　目前，政府對物業(yè)管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持，包括 ：　　，加強對收費的管理?！　?、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負擔?！　。陂_展多種經營中可適當減免部分稅金等?！　?、共用設施設備的維護管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定，()以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施，由市政工程管理部門負責維護、管理；對小區(qū)內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定，由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用?！　?。開發(fā)建設單位的支持主要體現在以優(yōu)惠的方式提供一定數量的管理用戶和經營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式：　　按成本價出售。如有的城市規(guī)定，開發(fā)建設單位將規(guī)劃建設的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 ％～1%作為商業(yè)網點房，按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網點用房開展方便住宅小區(qū)內居民生活的各項服務，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經營管理，經營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。　　。這是指對經營性商業(yè)用