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正文內(nèi)容

寫字樓物業(yè)管理的品牌化戰(zhàn)略(編輯修改稿)

2025-05-14 07:19 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 效益增長(zhǎng)點(diǎn),形成企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(四)全面創(chuàng)新,確保企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成21世紀(jì)是創(chuàng)新的時(shí)代,創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力,是形成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最重要的動(dòng)力和源泉。物業(yè)管理企業(yè)只有走創(chuàng)新之路,才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,把企業(yè)的追求置于創(chuàng)新之中。經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新。經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)需求、新的用戶、新的機(jī)會(huì),主動(dòng)開拓新的市場(chǎng);二是企業(yè)在服務(wù)內(nèi)容上,要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場(chǎng)的規(guī)律,預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng)目,引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)。管理創(chuàng)新。物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù),而是應(yīng)將二者有機(jī)結(jié)合在一起,進(jìn)行一系列創(chuàng)造性活動(dòng)。其核心應(yīng)該是通過協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系,創(chuàng)造一個(gè)人、物有機(jī)結(jié)合的環(huán)境,達(dá)到人流、物流的有序流轉(zhuǎn)。這個(gè)環(huán)境內(nèi)外有眾多影響因素是處于不斷變化之中的,而物業(yè)管理企業(yè)就是要根據(jù)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化,不斷創(chuàng)造出新的管理措施和操作流程,以實(shí)現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運(yùn)行,從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力,取得更高的勞動(dòng)效率。制度創(chuàng)新。一個(gè)好的制度可以聚集人才,使企業(yè)具有持續(xù)地進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)、最快地吸納新技術(shù)和選擇市場(chǎng)創(chuàng)新策略的能力,從而不斷地提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前,相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰、法人治理結(jié)構(gòu)不健全、組織和管理不對(duì)稱,使得企業(yè)無法增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。為此,物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化企業(yè)管理,注重制度創(chuàng)新,建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)和制衡機(jī)制,以實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)和承擔(dān)有限責(zé)任,并在這個(gè)基礎(chǔ)上努力培育和提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,不斷拓展企業(yè)的發(fā)展空間。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程,物業(yè)管理企業(yè)只有不斷打造和強(qiáng)化自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力,并合理地運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。四、寫字樓物業(yè)管理的未來差異化經(jīng)營(yíng)是企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),立足于不敗之地的經(jīng)營(yíng)策略之一;差異化服務(wù)則是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),立足于服務(wù)之本的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)策略?,F(xiàn)代物業(yè)管理,尤其是寫字樓物業(yè)管理已不再是傳統(tǒng)意義上的“兩保兩維”(保安保潔,維修維護(hù)),高科技、知識(shí)型管理技術(shù)越來越成為其主要內(nèi)容。為適應(yīng)當(dāng)前高科技和綜合服務(wù)的管理需求,同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理項(xiàng)目分散性、低利潤(rùn)的特點(diǎn),物業(yè)管理企業(yè)必須對(duì)自身進(jìn)行整合,通過組織有效的社會(huì)服務(wù)資源,建立一個(gè)集約化、技術(shù)化、品牌化管理平臺(tái)與分包服務(wù)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)管理模式,是寫字樓物業(yè)管理未來的發(fā)展方向。同時(shí),以降低管理成本、擴(kuò)大品牌效應(yīng)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目的,在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作基礎(chǔ)上,建立不同類型的寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理連鎖模式也是寫字樓物業(yè)管理未來的發(fā)展方向之一。這一點(diǎn),可以從酒店業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)管理中得到借鑒。寫字樓物業(yè)管理能否通過強(qiáng)化品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略,出現(xiàn)像麥當(dāng)勞、希爾頓連鎖酒店那樣在市場(chǎng)上具有深入人心的服務(wù)理念和成熟運(yùn)作模式的連鎖型企業(yè),值得同行們認(rèn)真思考和積極探索。寫字樓物業(yè)管理成本的精益控制 趙向農(nóng)/中國(guó)房地產(chǎn)一、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成 根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定》,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容:人員工資福利費(fèi);公共部位、公用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi);綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);清潔衛(wèi)生費(fèi);公共秩序維護(hù)費(fèi);辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊費(fèi);共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi);經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 在上述規(guī)定的框架下,寫字樓的成本大致可劃分為四大部分:人力成本,占總成本的3040%公共能源,占總成本的2030%;營(yíng)運(yùn)成本,占總成本的20%左右;管理費(fèi)用,占總成本的10%左右。 其中,人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的5070%左右,成為寫字樓物管企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。 二、寫字樓成本精益控制方法 成本的精益控制,是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式,在寫字樓的經(jīng)營(yíng)管理中,實(shí)施成本的精益控制,提高企業(yè)的運(yùn)作效率,爭(zhēng)取更多的贏利。 精益生產(chǎn)是當(dāng)前工業(yè)界公認(rèn)最佳的一種生產(chǎn)組織體系和方式。其特點(diǎn)是消除一切浪費(fèi)、追求精益求精和不斷改善,旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對(duì)市場(chǎng)需求做出最迅速的響應(yīng)。 寫字樓物管企業(yè),應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不斷改進(jìn)、及時(shí)調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下,對(duì)寫字樓經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行精益控制。 成本臨界點(diǎn)控制 臨界點(diǎn)控制,是一種動(dòng)態(tài)的控制方式,企業(yè)既要滿足寫字樓服務(wù)需求高峰期顧客對(duì)較高服務(wù)能力的需要,又要保證在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時(shí),對(duì)內(nèi)部各部門進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。臨界點(diǎn)控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點(diǎn)上運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)高顧客滿意度下的有效成本控制管理。 首先,建立成本預(yù)算和定額控制體系。企業(yè)各部門作為獨(dú)立的成本控制中心,企業(yè)核準(zhǔn)各部門的預(yù)算,批準(zhǔn)一定成本額度,并對(duì)其實(shí)行成本定額控制和考核。 其次,對(duì)高達(dá)70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點(diǎn)控制。 第一,控制公共能源成本。能源成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。因此,企業(yè)應(yīng)組成能源控制小組。相對(duì)于人力成本而言,公共能源成本的剛性較大。因?yàn)閷懽謽堑幕菊彰骱驮O(shè)備設(shè)施用電是必不可少的,在一定程度上,照明的布局和亮度標(biāo)志著寫字樓的品牌形象。所以,其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處,把握從小處見大的原則。 第二,控制人力成本。人力成本是寫字樓企業(yè)贏利的
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