【文章內(nèi)容簡介】 效益增長點，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。(四)全面創(chuàng)新，確保企業(yè)核心競爭力的形成21世紀(jì)是創(chuàng)新的時代，創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的原動力，是形成企業(yè)競爭優(yōu)勢最重要的動力和源泉。物業(yè)管理企業(yè)只有走創(chuàng)新之路，才能在市場競爭中立于不敗之地，把企業(yè)的追求置于創(chuàng)新之中。經(jīng)營創(chuàng)新。經(jīng)營創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個方面：一是企業(yè)在經(jīng)營活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機(jī)會，主動開拓新的市場；二是企業(yè)在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項目，引導(dǎo)業(yè)主消費。管理創(chuàng)新。物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對物的管理、對人的服務(wù)，而是應(yīng)將二者有機(jī)結(jié)合在一起，進(jìn)行一系列創(chuàng)造性活動。其核心應(yīng)該是通過協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，創(chuàng)造一個人、物有機(jī)結(jié)合的環(huán)境，達(dá)到人流、物流的有序流轉(zhuǎn)。這個環(huán)境內(nèi)外有眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理企業(yè)就是要根據(jù)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理措施和操作流程，以實現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率。制度創(chuàng)新。一個好的制度可以聚集人才，使企業(yè)具有持續(xù)地進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)、最快地吸納新技術(shù)和選擇市場創(chuàng)新策略的能力，從而不斷地提升企業(yè)的核心競爭力。目前，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰、法人治理結(jié)構(gòu)不健全、組織和管理不對稱，使得企業(yè)無法增強(qiáng)自身的核心競爭力。為此，物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化企業(yè)管理，注重制度創(chuàng)新，建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)和制衡機(jī)制，以實現(xiàn)自主經(jīng)營和承擔(dān)有限責(zé)任，并在這個基礎(chǔ)上努力培育和提高企業(yè)的市場競爭力，不斷拓展企業(yè)的發(fā)展空間。企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建是一項長期的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理企業(yè)只有不斷打造和強(qiáng)化自身的核心競爭力，并合理地運用競爭戰(zhàn)略，才能在市場競爭中脫穎而出，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。四、寫字樓物業(yè)管理的未來差異化經(jīng)營是企業(yè)參與市場競爭，立足于不敗之地的經(jīng)營策略之一；差異化服務(wù)則是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理市場競爭，立足于服務(wù)之本的質(zhì)量競爭策略?，F(xiàn)代物業(yè)管理，尤其是寫字樓物業(yè)管理已不再是傳統(tǒng)意義上的“兩保兩維”（保安保潔，維修維護(hù)），高科技、知識型管理技術(shù)越來越成為其主要內(nèi)容。為適應(yīng)當(dāng)前高科技和綜合服務(wù)的管理需求，同時結(jié)合物業(yè)管理項目分散性、低利潤的特點，物業(yè)管理企業(yè)必須對自身進(jìn)行整合，通過組織有效的社會服務(wù)資源，建立一個集約化、技術(shù)化、品牌化管理平臺與分包服務(wù)相結(jié)合的經(jīng)營管理模式，是寫字樓物業(yè)管理未來的發(fā)展方向。同時，以降低管理成本、擴(kuò)大品牌效應(yīng)、實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目的，在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運作基礎(chǔ)上，建立不同類型的寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理連鎖模式也是寫字樓物業(yè)管理未來的發(fā)展方向之一。這一點，可以從酒店業(yè)連鎖經(jīng)營管理中得到借鑒。寫字樓物業(yè)管理能否通過強(qiáng)化品牌營銷戰(zhàn)略，出現(xiàn)像麥當(dāng)勞、希爾頓連鎖酒店那樣在市場上具有深入人心的服務(wù)理念和成熟運作模式的連鎖型企業(yè)，值得同行們認(rèn)真思考和積極探索。寫字樓物業(yè)管理成本的精益控制 趙向農(nóng)/中國房地產(chǎn)一、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成 根據(jù)國家《物業(yè)管理收費規(guī)定》，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：人員工資福利費；公共部位、公用設(shè)備設(shè)施的日常運行和維護(hù)、保養(yǎng)費；綠化養(yǎng)護(hù)費；清潔衛(wèi)生費；公共秩序維護(hù)費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊費；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 在上述規(guī)定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的3040%公共能源，占總成本的2030%；營運成本，占總成本的20%左右；管理費用，占總成本的10%左右。 其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的5070%左右，成為寫字樓物管企業(yè)成本控制的重點。 二、寫字樓成本精益控制方法 成本的精益控制，是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式，在寫字樓的經(jīng)營管理中，實施成本的精益控制，提高企業(yè)的運作效率，爭取更多的贏利。 精益生產(chǎn)是當(dāng)前工業(yè)界公認(rèn)最佳的一種生產(chǎn)組織體系和方式。其特點是消除一切浪費、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對市場需求做出最迅速的響應(yīng)。 寫字樓物管企業(yè)，應(yīng)在消除一切浪費、不斷改進(jìn)、及時調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對寫字樓經(jīng)營管理成本進(jìn)行精益控制。 成本臨界點控制 臨界點控制，是一種動態(tài)的控制方式，企業(yè)既要滿足寫字樓服務(wù)需求高峰期顧客對較高服務(wù)能力的需要，又要保證在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時，對內(nèi)部各部門進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。臨界點控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點上運作，實現(xiàn)高顧客滿意度下的有效成本控制管理。 首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。企業(yè)各部門作為獨立的成本控制中心，企業(yè)核準(zhǔn)各部門的預(yù)算，批準(zhǔn)一定成本額度，并對其實行成本定額控制和考核。 其次，對高達(dá)70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點控制。 第一，控制公共能源成本。能源成本控制是一項長期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。因此，企業(yè)應(yīng)組成能源控制小組。相對于人力成本而言，公共能源成本的剛性較大。因為寫字樓的基本照明和設(shè)備設(shè)施用電是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度標(biāo)志著寫字樓的品牌形象。所以，其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處，把握從小處見大的原則。 第二，控制人力成本。人力成本是寫字樓企業(yè)贏利的