物業(yè)管理操作方案(編輯修改稿)
2025-06-06 12:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 紹 ●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備 ●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用 ●管理服務(wù)的目的及重要性 ●移交及回收單位的程序 ●防火知識及消防裝置 ●無線電通話機(jī)的應(yīng)用 ●物業(yè)管理的基準(zhǔn) ●緊急事件處理程序 V水管爆破 V火警應(yīng)變 V電力故障 V瓦斯泄漏 V雷暴及臺風(fēng) V盜竊或搶劫 V處理租用戶投訴 V處理可疑物體及恐嚇電話 V偷車 V拾獲財(cái)物 v發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外 v物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛 v急救學(xué)常識 V領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等對于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項(xiàng)目外，還將會加插以下課程： V機(jī)電維護(hù)的措施及程序 V物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程 V維修工具維護(hù)及保管 v物業(yè)設(shè)施的操作流程等對于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在營運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會?！ ∝?cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理，更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，也能確保并增加不動產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長期性保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評估，而該項(xiàng)評估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。對于該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)： 1)、管理員工薪律 V薪津及年終資金 V加班費(fèi) V勞工保險(xiǎn)費(fèi) v制服及洗衣費(fèi) V員工訓(xùn)練 2)、維修及保養(yǎng)費(fèi) V升降機(jī) V排水設(shè)備 V電器裝置 V保安系統(tǒng) V消防設(shè)備 V后備發(fā)電機(jī)設(shè)備 V給水設(shè)備 V樓宇維修 v大樓標(biāo)志及指示牌 V電訊及廣播 v大樓自動化系統(tǒng) V垃圾處理設(shè)備 v清洗儲水池 V衛(wèi)生設(shè)備 V洗窗機(jī) V停車場設(shè)備等 3)、公共事業(yè)支出費(fèi) V電力 V自來水 V電話 V雜項(xiàng)支出 V園藝保養(yǎng) V節(jié)日布置 V大樓清潔 V管理行政 V會計(jì)稽核大樓賬目 V大樓保險(xiǎn) V預(yù)留修繕基金 V管理經(jīng)理人酬金(三)、用戶搬運(yùn)期及裝修期及裝修期的管理顧問服務(wù)工作從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運(yùn)管理、保安、清潔等均會構(gòu)成極大影響。本公司將提供有系統(tǒng)的搬運(yùn)期及裝修期的運(yùn)作顧問服務(wù)。該項(xiàng)運(yùn)作服務(wù)包括下列各點(diǎn)： 1．移交大樓單位與用戶程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶提供的單位裝修圖則，并限定用戶在審批通過后才核準(zhǔn)其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益?！ ?．裝修工程及物料運(yùn)送控制程序?yàn)榇_保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營運(yùn)情況，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本行將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用： ●裝修樓層／單位的證明 ●二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機(jī)、手提電話號碼 ●承包商綜合保險(xiǎn)單資料 ●公共第三者保險(xiǎn)單資料 ●估計(jì)裝修工程日數(shù) ●裝修物料運(yùn)送時(shí)間表 ●每日工作人數(shù) ●駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、手提電話、傳呼機(jī) ●裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等 3．保安控制此期間的保安顧問工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評估。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級指示的各項(xiàng)保安措施，以確保大樓在此期間的安全運(yùn)作。 4．運(yùn)作控制為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)資料，同時(shí)也要求用戶向其提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對于搬遷期的電梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶的遷入搬運(yùn)安排?！ ?．安全控制本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以策安全?！ 《⑽飿I(yè)管理運(yùn)作服務(wù)本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下： (一)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù) v大樓保險(xiǎn)事宜 v大樓管理入力資源 V保安服務(wù) V清潔服務(wù) v維護(hù)保養(yǎng)服務(wù) V財(cái)務(wù)管理 V租務(wù)管理 V停車場管理 V處理租戶投訴 v園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置 V公共關(guān)系 v租戶聯(lián)系及管理報(bào)告 大樓保險(xiǎn)事宜本公司有專業(yè)人士提供認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告，以供確定大樓的保險(xiǎn)價(jià)值參考。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考?！ 〈髽枪芾砣肆Y料 ●配合大樓所需，聘請及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)； ●制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊及各項(xiàng)運(yùn)作
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