【文章內(nèi)容簡介】 11 員無權操作。 ? 按照國家相關規(guī)定，高壓設備必須每年進行 年 檢工作，且必須由有 資 質(zhì) 單位完成。因此，物業(yè)經(jīng)理每年需根據(jù)園區(qū) 運 營情況，制定高壓設 備 檢修計劃。 ? 檢修記錄及年檢報告要及時存檔。 參考表格： 表格 ：高壓配電間日常巡檢表 變配電系統(tǒng)外包管理 變配電系統(tǒng) 外包工作內(nèi)容包括： ? 變配電設備管理范圍是 由 10KV進線開關下口至變電站低壓柜出線開關 上口（不含庫房內(nèi)設備） ? 根據(jù)電力部門的規(guī)定和標準進行全站的巡視檢查、記錄 ? 高壓設備應定期進行防污清掃及檢查（每年一次） ? 高壓設備的維護檢修 ? 高壓倒閘操作 ? 配電系統(tǒng)的年檢、年校和預試 ? 變配電系統(tǒng)外包方的主要職責 參考附件 附件 ：變配電系統(tǒng)外包方的主要職責 變配電設施設備的日常管理 除變配電外包工作外 ， 物業(yè)工程部應負責變配電設 備 （設施 ） 的日常維修保養(yǎng) 、 外包工作的監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作 。 具體工作內(nèi)容和要求及工作程序 如下： 內(nèi)容與要求 ： ? 變壓器檢查、保養(yǎng)每年一次。 ? 各電氣設備的接地裝置應每年進行一次綜合 全 面測試，每年應委托 供 電 部門全面測試一次，以確保接地裝置的安全和可靠。 12 ? 每年對避雷、接地系統(tǒng)應委托政府監(jiān)察部門 進 行一次全面的測試， 確 保 園區(qū)及設備的安全。 工作程序 ? 物業(yè)經(jīng)理與工程主管應負責按照維修保養(yǎng)計 劃 組織實施供配電設備 的 維 修保養(yǎng)工作，并對外包服務商的工作進行指導和檢查。 ? 每年 11月應制定下一年度維修保養(yǎng)計劃。 ? 供配電設備故障維修一般不應超過 8小時，若在 8小時內(nèi)無法解決的重 要部位故障，應及時分析故障原因，制訂解 決 方案 ，限期解決并書 面 上 報物業(yè)經(jīng)理。 ? 凡是夜間發(fā)生的、不影響園區(qū)正常運行工作 的 、不會產(chǎn)生嚴重后果 的 供 配電故障，可由第二天日班電工進行維修。 ? 供配電設備維修操作應嚴格遵守《供配電設備（設施）操作規(guī)程 》。 參考表格： 表格 ：變配電站運行日志 低壓配電系統(tǒng)維保管理 低壓配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護管理的目的是保證園區(qū)租戶的正常用電，減少停電 維修時間 。 在對低壓配電相關設備進行操作及維修養(yǎng)護工作時 ， 一定嚴格要按照操作規(guī)程執(zhí)行。 低壓配電柜的維保 低壓配電柜由物業(yè)工程服務供應商根據(jù)維保計劃執(zhí)行。低壓 配電柜控制柜 的保養(yǎng)規(guī)程參考： 參考附件及表格： 附件 ：低壓配電柜控制柜保養(yǎng)規(guī)程 表格 ：低壓配電柜設備維保記錄 照明系統(tǒng)維護管理 照明系統(tǒng)包括公共區(qū)域應急照明、路燈和庫內(nèi)照明。公共區(qū)域應急照明以 及路燈的維護管理工作由物業(yè)部完成 ， 庫內(nèi)照 明 （包括 廠房 內(nèi)部照明 、 辦公室照明 、 雨棚照明等 ） 的維護保養(yǎng)工作由 客戶 完成 ， 物業(yè)應負責定期檢查，檢查結(jié)束后應填寫檢查記錄。 參考表格： 表格 ：應急照明指示檢查表 13 表格 ：路燈月度巡視及維保工作表 表格 ：庫照明、插座檢查表 柴 油發(fā)電機 柴油發(fā)電機由物業(yè)工程服務供應商根據(jù)維保計劃執(zhí)行。 參考附件及表格： 附件 ：柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程 表格 ：柴油發(fā)電機日巡檢表 表格 ：發(fā)電機輕重載試機記錄表 表格 ：應急發(fā)電機設備維護記錄 給排水系統(tǒng)維保 給排水系統(tǒng)維保的目的是確保給排水設備（設施）處于良好狀態(tài)，保證生活 、消防用水的需要，包括園區(qū)生活以及消防用水系統(tǒng)。 物業(yè)經(jīng)理負責確定具體責任人 ， 檢查責任人的工作及巡檢記錄檢查 、 控制，并負責協(xié)調(diào)解決相關事宜 。 物業(yè)工程服務供應商具體負責給排水系統(tǒng)的日常運行及 管理。 給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容及注意事項 管理 ? 水泵房內(nèi)所有設備應保持正常運 轉(zhuǎn) 狀況，開關應設在自動位置，操 作規(guī)程簡單明確。 ? 給排水責任人應嚴格按照設備的 使 用說明手冊實施水泵房的日常管 理。 ? 給排水責任人應每月一次做好管 理 區(qū)域內(nèi)給排水（包括排污）系統(tǒng)的檢查， 確保給排水系統(tǒng)暢通。 管 理處應定期對排水（包括排污） 管道實施疏通作業(yè) ， 保持暢通 ， 其中排污管至少每兩個月 1次疏通，以確保取樣口清潔。 ? 對下水管道實施疏通作業(yè)和檢查 時 ，必須預防管道和陰井內(nèi)有毒有害氣體 散發(fā)對人體的損害，并監(jiān) 督 外保單位 在作業(yè)后帶走管道疏通 中清除出來的淤泥雜物。 ? 給排水責任人每日應對水泵房進行巡檢，同時作好記錄。 ? 維修領班應當安排人員對各類水 泵 、閘閥定期進行維護保養(yǎng)，同時 做好維修記錄。 14 設備檢修保養(yǎng)時必須切斷電源，做好安全防護工作。 工程維修領班應當安排人員做好水表抄計工作 ， 發(fā)現(xiàn)用水異常情況應當及時分析原因 ， 加以解決 。 對于地下管道漏水要及時排查漏水點 ， 并組 織維修 ， 如果一時難以確定漏水點 ， 應當及時匯報物業(yè)經(jīng)理 ， 征求或協(xié)商解決方案。 年度保養(yǎng)（每年一次）覆蓋內(nèi)容： ? 清潔電器箱外 表、內(nèi)部和部件。 ? 檢查電氣接、電線接頭的聯(lián)接是否牢固、可靠。 ? 對主要線路和部件進行絕緣檢測。 ? 有降壓起動的裝置，應檢查起動與運轉(zhuǎn)的時間是否正常。 ? 控制裝置的手動與自動功能必須可靠正常。 ? 檢查水泵、電機軸承、軸套等運 動 部件磨損情況，若磨損嚴重，則 應更換。 ? 檢查密封件的密封情況，更換密封效果差的部件。 ? 檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼風機表面。 ? 校對軸線，檢查磨損情況，若磨損嚴重，應予以更換。 ? 檢查閘閥、止回閥、浮球閥密封 膠 墊處是否完好，如漏水則應更換密 封膠墊，若磨損嚴重，則應更 換 易損件。對銹蝕嚴重的 閘閥（明 裝）應徹底鏟除底漆后重新油漆。 ? 檢查電機、泵體外殼是否有腐蝕情況，如有需鏟除重新油漆。 給排水系統(tǒng)維保作業(yè)規(guī)范 ? 檢查泵座地腳螺拴上的螺母松緊，調(diào)整軸向間隙，旋緊螺母上的定位螺釘，壓緊填料壓蓋。 ? 檢查電動機內(nèi)潤滑油 ， 經(jīng)過預潤后裝妥電氣裝置 ， 逆時針轉(zhuǎn)動檢測有無過緊或卡住現(xiàn)象，正逆機構靈活有效。 ? 露于空氣的管道要做好防凍保護 ， 并定期進行檢查 ， 如有銹蝕 ， 應及時拷鏟、油漆。 ? 對主要控制閥門 ， 每年至少進行兩次開關試驗和檢查 ， 防止起用時打不開或 轉(zhuǎn)不動 ， 當閥門漆面受損時 ， 應涂刷防腐涂料 。 對關不緊 的閥門 、 龍頭要及時處理。 參考表格： 15 表格 ：屋面排水維護檢查 表格 ：排水系統(tǒng)月度檢查 表格 ：給水系統(tǒng)月度檢查 表格 ：污水池及其管道維保記錄 消防系統(tǒng)維保 消防系統(tǒng)的維保目的是確保消防設備性能良好 ， 保證安全運行 ， 滿足消防法規(guī)的要求 ， 降低火災風險 。 消防系統(tǒng)主要包括消火栓系統(tǒng) 、 消防噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng) 、消防火災報警系統(tǒng) 、 氣體滅火系統(tǒng) 、 防火卷簾門 、 滅火器 、 氣體頂壓系統(tǒng)疏散指示照明等。 消防系統(tǒng)應選擇消防專業(yè)維保承包商負責維 保 （如沒有消防專業(yè)維護承 包商，則由物業(yè) 工程承包商負責 ）。物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)工程主管需要與消防維保 承包商根據(jù)消防規(guī)范共同確認維保計劃及操作流程 。 物業(yè)經(jīng)理應該對消防維保工作進行不定期檢查。 參考附件及表格： 附件 ：消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)管理 表 格 ：防火卷簾門維護檢查表 表 格 ：庫疏散指示燈指標檢查表 表格 ：庫手動報警按鈕功能檢查表 表格 ：庫煙感探測器功能性巡檢表 表格 ：緊急逃生門維護記錄表 表 格 ：濕式報警閥、預作用報警閥檢查表 表 格 ：消防穩(wěn)壓間設施日巡檢表 電梯系統(tǒng) 維保 電梯系統(tǒng)維保的目的是保障租戶的正常使用，提升設備的可靠運行程度。主要維保工作內(nèi)容及要求如下： ? 電梯屬于特種設備，包括貨梯和乘用梯。電 梯 必須由專業(yè)的有資質(zhì) 的 供應商完成維保并通過國家年檢。物業(yè)經(jīng)理可 根 據(jù)供應商管理的相關 章 節(jié) 進行選聘和管理。 ? 維護服務商必須提供維護保養(yǎng)方案及相關記 錄 表單，經(jīng)物業(yè) 審 核 后，在物業(yè)管理處的監(jiān)督、檢查下，保質(zhì)、 保 量完成各項工作。物 業(yè) 管 理處應及時檢查，存檔各項記錄。 ? 電梯運行、維保管理參考 16 參考附件： ：電梯運行、維護管理 。 弱電系統(tǒng)維保 弱電系統(tǒng)維保的目的是保證園區(qū) 的通信和網(wǎng)絡暢通，園區(qū)的運營安全，提 升園區(qū)的運營品質(zhì)。弱電系統(tǒng)包括：通信及網(wǎng)絡系統(tǒng)（由電信部門執(zhí)行 、 ） CCTV系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 監(jiān)控系統(tǒng) 建立監(jiān)控中心安全管理制度 ? 監(jiān)控室應由保安值班人員負責 24小時監(jiān)控 ， 操作人員須經(jīng)培訓后方可上機操作，無關人員不得擅自操作。 ? 監(jiān)控室應由專人管理 ， 負責對系統(tǒng)設備的保養(yǎng) 、 維護及日常運行管理工作，并做好必要的系統(tǒng)運行記錄。 ? 機房內(nèi)環(huán)境溫度應保持在 28℃左右。 ? 無關人員嚴禁進入監(jiān)控室，若要進入，須經(jīng)工程主管及保安主管批準，由專業(yè)人員陪同 進入，進出機房應隨手關門。 ? 監(jiān)控室嚴禁吸煙 、 明火作業(yè) ， 確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)工程主管同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。 ? 監(jiān)控室內(nèi)的設備、設施、線路嚴禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，立即申報工程主管，經(jīng)批準后及時更換。監(jiān)控室的電腦不得安裝其它無關的軟件 ， 更不準挪作他用 ， 管理人員應 做好系統(tǒng)軟件的數(shù)據(jù)備份工作，確保系統(tǒng)的運行安全。 ? 管理人員對系統(tǒng)軟件的維護及二次開發(fā) ， 必須建立必要的記錄文檔 ， 以 保證系統(tǒng)資料的準確與完備。 ? BA控制系統(tǒng)必須由設備專業(yè)人員操作 ， 并在設定的權限范圍內(nèi)使用 。 當系統(tǒng) 出現(xiàn)異常運行的情況時 ， 應立即以手動方式保證所控設備的正常工作，并及時將系統(tǒng)異常情況通知管理人員。 ? 監(jiān)控室消防設施應完備 ， 做好定期檢查 ， 并安放在指定位置 ， 不得擅自移動，監(jiān)控室內(nèi)應常備應急手電筒及充電式應急照明設施。 ? 監(jiān)控中心內(nèi)外應保持清潔 ， 室內(nèi)照明 、 通風良好 ， 地面 、 墻壁 、 門 、 設備無積塵 、 積水 、 油漬 ， 禁止堆放無關的物品及在監(jiān)控設備上禁放茶水 杯 17 等。 ? 值班人員不得擅自離開崗位，做與工作無關的事務。 ? 消防設備應運行安全 、 可靠 ， 設備如發(fā)生故障 ， 應立即向工程主管報告。記錄于《設備故障記錄表》并及時處理。 ? 如遇火災報警或 行竊報警等應按“應急預案”進行操作。 ? 消防設備其功能操作標識均應簡單明確 ，“開”與“關”標識應與實際 狀態(tài)一致。 監(jiān)視設備維修保養(yǎng)服務質(zhì)量監(jiān)管辦法 ? 弱電維修工應負責對供方 — 電視監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司服務質(zhì)量的檢 查和驗證。 ? 工程主管應負責對供方 — 電視監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司服務質(zhì)量的評價。 ? 工程主管應負責電視監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)服務項目供方工作的初選 、 初審并對上述工作進行監(jiān)督、檢查。 監(jiān)管辦法： ? 弱電維修工應定期檢查電視監(jiān)控系統(tǒng)的運行情況 ， 并記錄于相關弱電設備運行記錄表。 ? 工程主管定期對監(jiān) 視設備系統(tǒng)維保服務公司的維修 、 保養(yǎng)服務質(zhì)量進行檢查、驗證，并做好記錄。 ? 對不合格服務項目工程主管應開具書面通知。 ? 對不合格項目及時跟蹤檢查，直至符合標準。 參考表格： 表格 ：監(jiān)控主機月度檢查表 表格 ：攝像機月度檢查表 表格 ：云臺月度檢查表 表格 ：紅外對射報警月度檢查表 表格 ：弱電體統(tǒng)管、線月度檢查表 提升門、卷簾門、液壓升降平臺維保 提升門、卷簾門、液壓升降平臺維保責任范圍界定 18 對于已出租的 廠房 ，這些設施的維護與保養(yǎng)應由租戶負責， 物業(yè) 只負責 定期檢查及管理。未出租的 廠房 ，這些設施的維護與保養(yǎng)應由物業(yè)負責，定期檢查及管理應由物業(yè)工程部負責 。 故障維修 ， 如在質(zhì)保期內(nèi) ， 由供應商負責；如已 超 出質(zhì)保期，可由物業(yè)工程承包商負責或選擇外包服務。 提升門、卷簾門、液壓升降平臺檢查內(nèi)容及標準 在檢查已有租戶的 廠房 設施時，一定要與租戶相關人員一起進行。 檢查工作應按照月度工作計劃執(zhí)行，并做好相應記錄及獲得租戶確認。 具體提升門檢查內(nèi)容及標準如下： ? 檢查門的鋼絲繩和安全拉繩裝置的鋼絲繩 ， 特別注 意是否有生繡或機動部件（如鋼鎖機動）有損壞，如有損壞應立即加以修整。 ? 檢查門扇和墻軌道上的螺栓連接和軌道潤滑狀態(tài) ， 旋緊機動的螺釘 、 螺栓、螺母。 ? 檢查門底，門頂和門側(cè)的密封件的清潔并確認是否有損壞。 ? 工業(yè)機油潤滑滾輪軸承 ， 應查看支架是否損壞 ， 門關閉時滾輪應易于轉(zhuǎn)動。 ? 每月應檢查門的限位是否平衡 。 若門失去平衡 ， 決不可以支撐方式讓門處于開啟狀態(tài)，不應用生產(chǎn)車或其它設備強制開啟失去平衡的門。 ? 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音 、 震動情況 ， 應及時調(diào)整以保證滑升門在安全正常的情況下運行。 ? 對于電動卸貨平臺 ： 應確認上 、 下限位有效 ； 上升及 下降過程無異響及異常狀態(tài) ； 控制器無故障報警 ； 平臺板完好無損壞 ； 電源線無