【文章內(nèi)容簡介】 的組織、跟蹤及與各方的協(xié)調(diào)工作。 接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)編制驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)同管理服務(wù)中心依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的現(xiàn)場接管查驗(yàn)工作，并形成記錄。 工程部各專業(yè)工程技術(shù)人員按照接管驗(yàn)收小組的需求協(xié)助小組進(jìn)行房屋本體、共用部分、共用設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收查驗(yàn)，開展相應(yīng)的專項(xiàng)驗(yàn)收培訓(xùn)工作；工程部負(fù)責(zé)各相關(guān)工程保修期內(nèi)的維修維護(hù)跟蹤工作，以及保修期滿檢查工作。 接管驗(yàn)收小組進(jìn)行房屋本體、共用部分、共用設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收查驗(yàn)工作；負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的分戶驗(yàn)收查驗(yàn)；接管驗(yàn)收工作中的各項(xiàng)數(shù)量核實(shí)及復(fù)查工作。4 程序 接管驗(yàn)收確認(rèn)事宜a)新項(xiàng)目整體建筑施工全部完成，竣工驗(yàn)收合格，具備整體接管驗(yàn)收條件。不符合接管驗(yàn)收條件的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕接管。b)因項(xiàng)目入伙時(shí)間要求或工期要求等特殊原因，已經(jīng)建筑施工單位初步查驗(yàn)合格，經(jīng)地產(chǎn)公司項(xiàng)目部檢查審核，符合接管驗(yàn)收條件。經(jīng)地產(chǎn)公司書面提出，物業(yè)公司可提前開展綜合或單項(xiàng)驗(yàn)收。a)在接管驗(yàn)收前，由地產(chǎn)公司項(xiàng)目部牽頭，組織地產(chǎn)公司客戶服務(wù)部、工程部及物業(yè)公司品質(zhì)（運(yùn)營）管理部、工程部、相應(yīng)管理服務(wù)中心參加，召開接管驗(yàn)收的溝通協(xié)調(diào)會(huì)。b)在溝通協(xié)調(diào)會(huì)上，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司雙方須確定該項(xiàng)目是否符合接管驗(yàn)收條件。若符合，則成立接管驗(yàn)收小組，明確小組參與部門及人員、具體配合的各項(xiàng)工作要求、工作計(jì)劃及進(jìn)度要求；同時(shí)，共同制定接管文件，對(duì)交付接管的公共設(shè)備設(shè)施作好詳細(xì)的接管要求。《接管驗(yàn)收函》經(jīng)溝通協(xié)調(diào)會(huì)商定后，由地產(chǎn)公司提前一個(gè)月向物業(yè)公司發(fā)出書面的《接管驗(yàn)收函》，內(nèi)容應(yīng)包括接管驗(yàn)收時(shí)間、工作計(jì)劃、人員安排及接管驗(yàn)收清單，清單須包括交接項(xiàng)目、交接內(nèi)容、交接雙方當(dāng)事人、施工方配合人及設(shè)備設(shè)施的相關(guān)資料（設(shè)備清單、圖紙、使用說明書、保修卡等）。. 各項(xiàng)準(zhǔn)備接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：，由工程部牽頭組織項(xiàng)目的管理服務(wù)中心及相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助項(xiàng)目公司完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。（詳見《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），將發(fā)現(xiàn)的問題在接管前報(bào)告項(xiàng)目部核實(shí)整改。、調(diào)試工作情況；了解工程建設(shè)各方的主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)施工隊(duì)情況；了解項(xiàng)目施工隊(duì)的情況。 落實(shí)驗(yàn)收分組人員配備情況及現(xiàn)場操作工具配備情況。 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：a) 《物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容一覽表》；b) 《工程項(xiàng)目接管移交驗(yàn)收簽到表》；c) 《分項(xiàng)工程接管驗(yàn)收表》；d) 《物業(yè)分戶驗(yàn)收表》；e) 《物業(yè)分戶驗(yàn)收問題處理匯總表》；f) 《房屋及公用設(shè)施等竣工和接管驗(yàn)收交接表》；g) 《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》。h) 《工程項(xiàng)目移交接管驗(yàn)收簽到表》； 準(zhǔn)備相應(yīng)的驗(yàn)收工具，包括但不限于以下物品：a）試電筆； b）萬用表；c）兆歐表；d）水平尺；e）卡尺；f）卷尺；g）垂直檢測尺（靠尺）；h）塞尺；i）對(duì)角檢測尺；j）檢驗(yàn)錘；k）通球設(shè)備（包括乒乓球、水桶、高錳酸鉀或其他染料）。 現(xiàn)場查驗(yàn) 各相關(guān)單位參加人員在《工程項(xiàng)目移交接管驗(yàn)收簽到表》簽到，移交方介紹工程設(shè)計(jì)立項(xiàng)及使用要求，施工隊(duì)介紹施工完成情況及留存問題。，驗(yàn)收小組分別審閱工程圖紙及檔案資料，了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)照設(shè)備清單，實(shí)地按照物業(yè)管理的分項(xiàng)對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)結(jié)構(gòu)、房屋、水電、設(shè)施設(shè)備及配套進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場查驗(yàn)。，每天工作完成后與項(xiàng)目部進(jìn)行碰頭會(huì)，將當(dāng)天的驗(yàn)收情況進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，小結(jié)每天存在的問題及改進(jìn)措施；查驗(yàn)后對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交給項(xiàng)目部。，雙方或者三方簽字確認(rèn)，以確定將來維保責(zé)任的界定及跟蹤管理。,逐項(xiàng)落實(shí)解決辦法或整改單位及復(fù)驗(yàn)時(shí)間，屬工程范圍內(nèi)的問題由監(jiān)理指定整改單位進(jìn)行，屬工程范圍外的由建設(shè)方負(fù)責(zé)相關(guān)問題的答復(fù)。《分項(xiàng)工程接管驗(yàn)收表》或《物業(yè)分戶驗(yàn)收表》經(jīng)落實(shí)整改單位后交移交方督促施工隊(duì)按期進(jìn)行整改。在接管驗(yàn)收階段，地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)盡可能予以整改，因時(shí)間關(guān)系暫時(shí)無法解決的應(yīng)提出解決時(shí)限。、公共設(shè)施符合交接標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)不符合接管條件的共有部位、設(shè)備設(shè)施，原則上不予接管，如因特殊原因必須接管的，物業(yè)公司在接管驗(yàn)收單上詳細(xì)說明情況，項(xiàng)目公司應(yīng)以書面方式承諾整改期限，并形成專題備忘錄，雙方或三方簽字蓋章。 復(fù)驗(yàn)按約定時(shí)間進(jìn)行，由驗(yàn)收小組各項(xiàng)目工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)，管理服務(wù)中心相關(guān)人員參加進(jìn)行問題整改情況的現(xiàn)場復(fù)核，待所有問題項(xiàng)核實(shí)完成后在驗(yàn)收表內(nèi)記錄復(fù)核情況，并簽名。，由地產(chǎn)公司監(jiān)督建筑施工單位依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，向物業(yè)公司交驗(yàn)相應(yīng)的項(xiàng)目文字資料及圖紙檔案資料。物業(yè)公司須將相應(yīng)的各類資料檔案分類整理，裝訂存檔。 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)a) 建設(shè)部1991年2月《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》；b) 建設(shè)部1993年12月《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》。 驗(yàn)收內(nèi)容a) 建筑主體結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施；b) 區(qū)域內(nèi)道路、場地、和環(huán)境綠化等綜合使用功能； 接管驗(yàn)收程序簡要作好承接驗(yàn)收準(zhǔn)備工程部組建承接驗(yàn)收小組公司下達(dá)承接驗(yàn)收指令提出問題硬件設(shè)施、設(shè)備初驗(yàn) 硬件設(shè)施、設(shè)備復(fù)驗(yàn) 否是否合格 整 改是否是否合格辦理承接手續(xù)是記錄歸檔 接管手續(xù)辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù),各相關(guān)項(xiàng)目移交工程資料。 驗(yàn)收資料的承辦對(duì)通過了復(fù)驗(yàn)的驗(yàn)收資料進(jìn)行跟蹤落實(shí)和整理，符合完成項(xiàng)簽字蓋章送移交單位。交叉項(xiàng)需及時(shí)與移交方溝通解決。 工程資料的接管工程部按規(guī)定進(jìn)行接管資料的核實(shí)，實(shí)施整改合格后簽署《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》，管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)接管房屋分戶使用清冊(cè)，房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)等。 接管資料內(nèi)容,單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 物業(yè)管理所必需的其他資料(如產(chǎn)權(quán)資料、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、拆遷資料等)。 資料歸檔 接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)分戶驗(yàn)收資料、鑰匙發(fā)放資料、房屋分戶使用清冊(cè)，房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)等的歸檔工作。 接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)驗(yàn)收相關(guān)表格、移交圖紙資料的歸檔工作，并匯總到《物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容一覽表》備案。 接管驗(yàn)收后相關(guān)手續(xù)的辦理接管驗(yàn)收項(xiàng)目各工程及相關(guān)的資料經(jīng)接管驗(yàn)收小組驗(yàn)收，確認(rèn)合格后，工程部與發(fā)展商及相關(guān)方簽署《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》和《房屋及公用設(shè)施等竣工和接管驗(yàn)收交接表》。，流程中應(yīng)規(guī)定由負(fù)責(zé)后續(xù)管理的物業(yè)公司確定保修質(zhì)量的要求。，交地產(chǎn)公司監(jiān)督項(xiàng)目建筑施工單位及時(shí)處理。，仍未整改落實(shí)存在問題的施工單位，一律不得辦理保修金退還；拒不整改落實(shí)的，由地產(chǎn)公司安排或委托物業(yè)公司安排施工整改，其費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任單位的保修金中扣除。，管理服務(wù)中心相關(guān)人員配合落實(shí)使用期情況。 清潔拓荒，管理服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)組織清潔隊(duì)伍或員工對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的房屋、公共設(shè)施、公共部位進(jìn)行全面的清潔拓荒，以保證接管之后小區(qū)環(huán)境的整潔并予以保持。，受開發(fā)商委托，還需對(duì)房屋室內(nèi)進(jìn)行精拓荒，以保證交付的業(yè)主房屋是潔凈舒適的。，費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商支付。，應(yīng)提交工作計(jì)劃和方案，中心派專人跟蹤監(jiān)督拓荒情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正或督促整改。，了解和總結(jié)開荒問題，及時(shí)協(xié)調(diào)解決拓荒過程遇到的問題和困難。，跟蹤人員要與清潔公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行初次驗(yàn)收，將質(zhì)量問題提交清潔公司整改。，需要清潔公司提供資質(zhì)證書和作業(yè)人員上崗證，同時(shí)簽訂安全責(zé)任書。，管理服務(wù)中心應(yīng)采取有效措施對(duì)接管項(xiàng)目的路面、大堂、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、燈具等各類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保管，保障其安全和正常使用。，將面臨大面積的業(yè)主裝修和搬家行為，為保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備的完好性和正常使用，管理服務(wù)中心應(yīng)制定成品保護(hù)方案，對(duì)大堂、燈具、電梯、公共走廊等容易受到損壞的公共設(shè)施設(shè)備加設(shè)敷設(shè)物予以保護(hù)，并根據(jù)裝修工作進(jìn)展進(jìn)行重鋪或拆除。a) 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》b) 《物業(yè)分戶驗(yàn)收表》c) 《物業(yè)分戶驗(yàn)收問題處理匯總表》d) 《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》e) 《房屋及公用設(shè)施等竣工和接管驗(yàn)收交接表》f) 《房屋本體公共部位及公共設(shè)施驗(yàn)收表》g) 《分項(xiàng)工程接管驗(yàn)收表》h) 《工程項(xiàng)目接管移交驗(yàn)收簽到表》i) 《物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容一覽表》W0103物業(yè)入?。v）管理1 目的確保業(yè)主準(zhǔn)確而有秩序的辦理入住手續(xù)。2 適用范圍適用于業(yè)主集中或零星入住手續(xù)的辦理。3 職責(zé)（運(yùn)營）管理部負(fù)責(zé)審查、批準(zhǔn)集中入住計(jì)劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督入住全過程。 管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、落實(shí)入住手續(xù)各項(xiàng)工作的順利實(shí)施。 資料員（兼）負(fù)責(zé)建立用戶檔案，并妥善保存。 收款員負(fù)責(zé)向業(yè)主收取各種規(guī)定的費(fèi)用。 管理員/管家/大廈助理必要時(shí)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行房屋交接驗(yàn)收及質(zhì)量跟蹤管理。 維修工負(fù)責(zé)為業(yè)主提供水電開啟服務(wù)及用量查驗(yàn)交接，必要時(shí)協(xié)同進(jìn)行房屋交接工作。4 規(guī)程 集中入住準(zhǔn)備工作。 管理服務(wù)中心應(yīng)在入住前一個(gè)月制定入住計(jì)劃并由品質(zhì)（運(yùn)營）管理部審批。該計(jì)劃至少應(yīng)明確以下內(nèi)容：a) 入住時(shí)間；b) 負(fù)責(zé)辦理入住手續(xù)的工作人員、崗位職責(zé)及培訓(xùn)計(jì)劃；c) 入住手續(xù)辦理的程序；d) 入住過程中使用的文件和表格及其數(shù)量；e) 入住儀式的流程；f) 施工區(qū)域的隔離及標(biāo)識(shí)與入住現(xiàn)場的環(huán)境布置。g）入伙現(xiàn)場布置費(fèi)用；h）項(xiàng)目清潔拓荒費(fèi)用；i）相應(yīng)配合增加的人工、物資、伙食等費(fèi)用；k）工作進(jìn)度倒計(jì)時(shí)計(jì)劃；l）入伙100問 按照計(jì)劃落實(shí)各項(xiàng)具體準(zhǔn)備工作，聯(lián)系供水、供電、煤氣站、電訊等相關(guān)單位共同參與一站式入住服務(wù)。 辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖，并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作順利進(jìn)行。 入伙前需安排所有工作人員進(jìn)行培訓(xùn)及實(shí)戰(zhàn)演練，使