【文章內(nèi)容簡介】 的組織、跟蹤及與各方的協(xié)調(diào)工作。 接管驗收小組負責編制驗收計劃、標準，會同管理服務(wù)中心依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的現(xiàn)場接管查驗工作，并形成記錄。 工程部各專業(yè)工程技術(shù)人員按照接管驗收小組的需求協(xié)助小組進行房屋本體、共用部分、共用設(shè)施和機電設(shè)備的驗收查驗，開展相應(yīng)的專項驗收培訓工作；工程部負責各相關(guān)工程保修期內(nèi)的維修維護跟蹤工作，以及保修期滿檢查工作。 接管驗收小組進行房屋本體、共用部分、共用設(shè)施和機電設(shè)備的驗收查驗工作；負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的分戶驗收查驗；接管驗收工作中的各項數(shù)量核實及復(fù)查工作。4 程序 接管驗收確認事宜a)新項目整體建筑施工全部完成，竣工驗收合格，具備整體接管驗收條件。不符合接管驗收條件的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕接管。b)因項目入伙時間要求或工期要求等特殊原因，已經(jīng)建筑施工單位初步查驗合格，經(jīng)地產(chǎn)公司項目部檢查審核，符合接管驗收條件。經(jīng)地產(chǎn)公司書面提出，物業(yè)公司可提前開展綜合或單項驗收。a)在接管驗收前，由地產(chǎn)公司項目部牽頭，組織地產(chǎn)公司客戶服務(wù)部、工程部及物業(yè)公司品質(zhì)（運營）管理部、工程部、相應(yīng)管理服務(wù)中心參加，召開接管驗收的溝通協(xié)調(diào)會。b)在溝通協(xié)調(diào)會上，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司雙方須確定該項目是否符合接管驗收條件。若符合，則成立接管驗收小組，明確小組參與部門及人員、具體配合的各項工作要求、工作計劃及進度要求；同時，共同制定接管文件，對交付接管的公共設(shè)備設(shè)施作好詳細的接管要求?！督庸茯炇蘸方?jīng)溝通協(xié)調(diào)會商定后，由地產(chǎn)公司提前一個月向物業(yè)公司發(fā)出書面的《接管驗收函》，內(nèi)容應(yīng)包括接管驗收時間、工作計劃、人員安排及接管驗收清單，清單須包括交接項目、交接內(nèi)容、交接雙方當事人、施工方配合人及設(shè)備設(shè)施的相關(guān)資料（設(shè)備清單、圖紙、使用說明書、保修卡等）。. 各項準備接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作：，由工程部牽頭組織項目的管理服務(wù)中心及相關(guān)技術(shù)人員組成驗收小組，協(xié)助項目公司完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時間。（詳見《物業(yè)接管驗收標準》），將發(fā)現(xiàn)的問題在接管前報告項目部核實整改。、調(diào)試工作情況；了解工程建設(shè)各方的主要負責人及相關(guān)施工隊情況；了解項目施工隊的情況。 落實驗收分組人員配備情況及現(xiàn)場操作工具配備情況。 準備好接管驗收記錄表格：a) 《物業(yè)接管驗收內(nèi)容一覽表》；b) 《工程項目接管移交驗收簽到表》；c) 《分項工程接管驗收表》；d) 《物業(yè)分戶驗收表》；e) 《物業(yè)分戶驗收問題處理匯總表》；f) 《房屋及公用設(shè)施等竣工和接管驗收交接表》；g) 《物業(yè)整體移交驗收表》。h) 《工程項目移交接管驗收簽到表》； 準備相應(yīng)的驗收工具，包括但不限于以下物品：a）試電筆； b）萬用表；c）兆歐表；d）水平尺；e）卡尺；f）卷尺；g）垂直檢測尺（靠尺）；h）塞尺；i）對角檢測尺；j）檢驗錘；k）通球設(shè)備（包括乒乓球、水桶、高錳酸鉀或其他染料）。 現(xiàn)場查驗 各相關(guān)單位參加人員在《工程項目移交接管驗收簽到表》簽到，移交方介紹工程設(shè)計立項及使用要求，施工隊介紹施工完成情況及留存問題。，驗收小組分別審閱工程圖紙及檔案資料，了解工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，對照設(shè)備清單，實地按照物業(yè)管理的分項對項目的各項結(jié)構(gòu)、房屋、水電、設(shè)施設(shè)備及配套進行詳細的現(xiàn)場查驗。，每天工作完成后與項目部進行碰頭會，將當天的驗收情況進行溝通協(xié)調(diào)，小結(jié)每天存在的問題及改進措施；查驗后對工程設(shè)計、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計表匯總后提交給項目部。，雙方或者三方簽字確認，以確定將來維保責任的界定及跟蹤管理。,逐項落實解決辦法或整改單位及復(fù)驗時間，屬工程范圍內(nèi)的問題由監(jiān)理指定整改單位進行，屬工程范圍外的由建設(shè)方負責相關(guān)問題的答復(fù)。《分項工程接管驗收表》或《物業(yè)分戶驗收表》經(jīng)落實整改單位后交移交方督促施工隊按期進行整改。在接管驗收階段，地產(chǎn)公司對項目驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)盡可能予以整改，因時間關(guān)系暫時無法解決的應(yīng)提出解決時限。、公共設(shè)施符合交接標準。對不符合接管條件的共有部位、設(shè)備設(shè)施，原則上不予接管，如因特殊原因必須接管的，物業(yè)公司在接管驗收單上詳細說明情況，項目公司應(yīng)以書面方式承諾整改期限，并形成專題備忘錄，雙方或三方簽字蓋章。 復(fù)驗按約定時間進行，由驗收小組各項目工程技術(shù)人員負責，管理服務(wù)中心相關(guān)人員參加進行問題整改情況的現(xiàn)場復(fù)核，待所有問題項核實完成后在驗收表內(nèi)記錄復(fù)核情況，并簽名。，由地產(chǎn)公司監(jiān)督建筑施工單位依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，向物業(yè)公司交驗相應(yīng)的項目文字資料及圖紙檔案資料。物業(yè)公司須將相應(yīng)的各類資料檔案分類整理，裝訂存檔。 驗收標準a) 建設(shè)部1991年2月《房屋接管驗收標準》；b) 建設(shè)部1993年12月《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》。 驗收內(nèi)容a) 建筑主體結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施；b) 區(qū)域內(nèi)道路、場地、和環(huán)境綠化等綜合使用功能； 接管驗收程序簡要作好承接驗收準備工程部組建承接驗收小組公司下達承接驗收指令提出問題硬件設(shè)施、設(shè)備初驗 硬件設(shè)施、設(shè)備復(fù)驗 否是否合格 整 改是否是否合格辦理承接手續(xù)是記錄歸檔 接管手續(xù)辦理相關(guān)驗收手續(xù),各相關(guān)項目移交工程資料。 驗收資料的承辦對通過了復(fù)驗的驗收資料進行跟蹤落實和整理，符合完成項簽字蓋章送移交單位。交叉項需及時與移交方溝通解決。 工程資料的接管工程部按規(guī)定進行接管資料的核實，實施整改合格后簽署《物業(yè)整體移交驗收表》，管理服務(wù)中心負責接管房屋分戶使用清冊，房屋設(shè)備及其固定附著物清冊等。 接管資料內(nèi)容,單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 物業(yè)管理所必需的其他資料(如產(chǎn)權(quán)資料、項目批準文件、用地批準文件、拆遷資料等)。 資料歸檔 接管驗收小組負責分戶驗收資料、鑰匙發(fā)放資料、房屋分戶使用清冊，房屋設(shè)備及其固定附著物清冊等的歸檔工作。 接管驗收小組負責驗收相關(guān)表格、移交圖紙資料的歸檔工作，并匯總到《物業(yè)接管驗收內(nèi)容一覽表》備案。 接管驗收后相關(guān)手續(xù)的辦理接管驗收項目各工程及相關(guān)的資料經(jīng)接管驗收小組驗收，確認合格后，工程部與發(fā)展商及相關(guān)方簽署《物業(yè)整體移交驗收表》和《房屋及公用設(shè)施等竣工和接管驗收交接表》。，流程中應(yīng)規(guī)定由負責后續(xù)管理的物業(yè)公司確定保修質(zhì)量的要求。，交地產(chǎn)公司監(jiān)督項目建筑施工單位及時處理。，仍未整改落實存在問題的施工單位，一律不得辦理保修金退還；拒不整改落實的，由地產(chǎn)公司安排或委托物業(yè)公司安排施工整改，其費用由相關(guān)責任單位的保修金中扣除。，管理服務(wù)中心相關(guān)人員配合落實使用期情況。 清潔拓荒，管理服務(wù)中心應(yīng)及時組織清潔隊伍或員工對管理區(qū)域內(nèi)的房屋、公共設(shè)施、公共部位進行全面的清潔拓荒，以保證接管之后小區(qū)環(huán)境的整潔并予以保持。，受開發(fā)商委托，還需對房屋室內(nèi)進行精拓荒，以保證交付的業(yè)主房屋是潔凈舒適的。，費用應(yīng)由開發(fā)商支付。，應(yīng)提交工作計劃和方案，中心派專人跟蹤監(jiān)督拓荒情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正或督促整改。，了解和總結(jié)開荒問題，及時協(xié)調(diào)解決拓荒過程遇到的問題和困難。，跟蹤人員要與清潔公司負責人進行初次驗收，將質(zhì)量問題提交清潔公司整改。，需要清潔公司提供資質(zhì)證書和作業(yè)人員上崗證，同時簽訂安全責任書。，管理服務(wù)中心應(yīng)采取有效措施對接管項目的路面、大堂、標識標牌、燈具等各類設(shè)施設(shè)備進行保管，保障其安全和正常使用。，將面臨大面積的業(yè)主裝修和搬家行為，為保護公共設(shè)施設(shè)備的完好性和正常使用，管理服務(wù)中心應(yīng)制定成品保護方案，對大堂、燈具、電梯、公共走廊等容易受到損壞的公共設(shè)施設(shè)備加設(shè)敷設(shè)物予以保護，并根據(jù)裝修工作進展進行重鋪或拆除。a) 《房屋接管驗收標準》b) 《物業(yè)分戶驗收表》c) 《物業(yè)分戶驗收問題處理匯總表》d) 《物業(yè)整體移交驗收表》e) 《房屋及公用設(shè)施等竣工和接管驗收交接表》f) 《房屋本體公共部位及公共設(shè)施驗收表》g) 《分項工程接管驗收表》h) 《工程項目接管移交驗收簽到表》i) 《物業(yè)接管驗收內(nèi)容一覽表》W0103物業(yè)入住（駐）管理1 目的確保業(yè)主準確而有秩序的辦理入住手續(xù)。2 適用范圍適用于業(yè)主集中或零星入住手續(xù)的辦理。3 職責（運營）管理部負責審查、批準集中入住計劃，并指導、監(jiān)督入住全過程。 管理服務(wù)中心主任負責組織、協(xié)調(diào)、落實入住手續(xù)各項工作的順利實施。 資料員（兼）負責建立用戶檔案，并妥善保存。 收款員負責向業(yè)主收取各種規(guī)定的費用。 管理員/管家/大廈助理必要時協(xié)助業(yè)主進行房屋交接驗收及質(zhì)量跟蹤管理。 維修工負責為業(yè)主提供水電開啟服務(wù)及用量查驗交接，必要時協(xié)同進行房屋交接工作。4 規(guī)程 集中入住準備工作。 管理服務(wù)中心應(yīng)在入住前一個月制定入住計劃并由品質(zhì)（運營）管理部審批。該計劃至少應(yīng)明確以下內(nèi)容：a) 入住時間；b) 負責辦理入住手續(xù)的工作人員、崗位職責及培訓計劃；c) 入住手續(xù)辦理的程序；d) 入住過程中使用的文件和表格及其數(shù)量；e) 入住儀式的流程；f) 施工區(qū)域的隔離及標識與入住現(xiàn)場的環(huán)境布置。g）入伙現(xiàn)場布置費用；h）項目清潔拓荒費用；i）相應(yīng)配合增加的人工、物資、伙食等費用；k）工作進度倒計時計劃；l）入伙100問 按照計劃落實各項具體準備工作，聯(lián)系供水、供電、煤氣站、電訊等相關(guān)單位共同參與一站式入住服務(wù)。 辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖，并指定專人負責業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導，以便入住工作順利進行。 入伙前需安排所有工作人員進行培訓及實戰(zhàn)演練，使