【文章內(nèi)容簡介】 。工業(yè)區(qū)建好之后，只等著租用者找上門來，沒有用心去經(jīng)營，更談不上請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司來運(yùn)作管理了。大片大片的工業(yè)區(qū)沒人來租用就形成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。對于工業(yè)區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，一定要處理好物業(yè)服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營的關(guān)系，二者誰主誰輔要搞清楚。目前有很多工業(yè)區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這層關(guān)系理不清，還會加大內(nèi)耗，損失效益與利益。對于工業(yè)區(qū)物業(yè)來說，首先要清楚的知道本企業(yè)的管理中到底包不包括物業(yè)經(jīng)營，如若包括物業(yè)管理就要以物業(yè)經(jīng)營為本，但要注意物業(yè)服務(wù)的重要作用。工業(yè)區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏針對性的市場分析，無明顯的細(xì)分市場，從而使得主動的細(xì)分市場分析缺乏對象，在實(shí)際工作中只能被動地接受市場帶來的租價(jià)的變化，受高租住率的經(jīng)營壓力及缺乏市場分析的結(jié)果，造成租賃人員對客戶不能有意識的選擇和維護(hù)，只能“守株待兔”式進(jìn)行租賃經(jīng)營，客戶結(jié)構(gòu)分布散亂，缺乏客戶開拓能力，對市場上炙手可熱的高端和核心客戶不能進(jìn)行主動的開發(fā)和引進(jìn)?！白サ交@子里的都是菜”的選擇方式，使得優(yōu)質(zhì)客戶難以成為關(guān)鍵駐商，同時(shí)，低端客戶的進(jìn)駐低租賃的整體品質(zhì)，導(dǎo)致后續(xù)的租價(jià)持續(xù)走低和優(yōu)質(zhì)客戶的遠(yuǎn)離。沒有品牌或品牌度較低，沒有借用外力來提升自己的物業(yè)的價(jià)值和品牌度，客戶服務(wù)意識不強(qiáng)，客戶服務(wù)不到位，租賃合同完成后，基本未對客戶進(jìn)行主動、定期的跟蹤、回訪和服務(wù)、未能及時(shí)關(guān)注客戶的動態(tài)和變化，從而有效降低欠租和逃租發(fā)生的幾率。 物業(yè)管理理念的成熟與否，直接影響到物業(yè)管理的實(shí)踐中的方方面面，比如說信息化，目前很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本就沒有做到這一點(diǎn)，在財(cái)務(wù)管理上，采用現(xiàn)金方式收租，不僅占用過多的人力資源，而且加大了事故發(fā)生的幾率。且每個月都會發(fā)生客戶欠租，引發(fā)應(yīng)收賬款的管理問題。在設(shè)備設(shè)施維護(hù)方面，“壞什么修什么”，租賃維修費(fèi)用大部分用于被維修設(shè)備的老化和更新，未將有限的維修資源配置到最能帶來收益的物業(yè)維修。這樣管理的結(jié)果是：客戶滿意率低，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大，維修成本沒有合理的控制體系，資源消耗大，收益卻不明顯。 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理立法不完善政府缺乏先進(jìn)的物業(yè)經(jīng)營理念，在物業(yè)立法上就比較滯后，到目前為止，我國還沒有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律。物業(yè)管理工作責(zé)任重大，涉及多方面的利益，要使各方面的利益得到保障，就要健全全面、周密、具體、細(xì)致的法律體系，以確立各方面的行動準(zhǔn)則。對我國來說，社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，所以法律體系不是很完善。我國自1994年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，但是至今我國還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對物業(yè)管理市場只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場問題。那么，物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運(yùn)行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。在物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，我國目前也只有《物業(yè)管理?xiàng)l例》可供參考，其中根本沒涉及到工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理。所以在司法實(shí)踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。在物業(yè)管理的法律體系發(fā)面，像我國香港、新加坡、美國都很健全，我國立法部門可以借鑒。 工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理市場化程度不高目前，工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理市場化程度還很低。從政府方面來說，政府目前只是考慮建工業(yè)區(qū)，租工業(yè)區(qū)，從來沒有想過讓工業(yè)區(qū)物業(yè)管理市場化，也就是說業(yè)主基本上是把物業(yè)委托給某個物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者干脆自己組建一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這對工業(yè)區(qū)物業(yè)管理市場化很不利，當(dāng)前我國獲得物業(yè)管理市場的方式主要有如下三種：通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場，通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場，通過自建自管方式擁有市場。其中第三種情況就是開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給與自己有關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象，這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限，管理難度大等原因，導(dǎo)致很少有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接工業(yè)物業(yè)，這樣政府或是開發(fā)商就只能把工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理直接委托給某個物業(yè)服務(wù)企業(yè)了。這也是工業(yè)區(qū)物業(yè)的市場化程度不高的原因之一。另外，由于很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場意識不強(qiáng)也導(dǎo)致工業(yè)區(qū)物業(yè)管理市場化程度不高。由于市場意識不強(qiáng)，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有想過要進(jìn)入工業(yè)區(qū)物業(yè)。要是他們分析一下，目前其他類型物業(yè)的管理市場已經(jīng)被幾個其他著名物業(yè)服務(wù)企業(yè)所控制，而工業(yè)區(qū)這一領(lǐng)域還沒有太多物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入，如果盡快進(jìn)入市場，就能更早的占領(lǐng)市場。我國工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理分工不細(xì)，一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)包攬了所有的物業(yè)類型和所有的服務(wù)。如果物業(yè)管理分工細(xì)密，比如維修的，環(huán)衛(wèi)的，綠化的各有專人負(fù)責(zé)，那么肯定能促使物業(yè)管理市場化的進(jìn)行除以上現(xiàn)狀，工業(yè)區(qū)物業(yè)管理還面臨人才缺乏、工業(yè)區(qū)內(nèi)同時(shí)出現(xiàn)多家管理公司等問題。4 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)建議 改變工業(yè)區(qū)的管理理念和經(jīng)營模式作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要使自己真正成為一個優(yōu)秀的品牌企業(yè)，立足現(xiàn)實(shí)，著眼未來，成為業(yè)主、開發(fā)商以及行政主管部門等各方面都認(rèn)可、都滿意的企業(yè)，就必須要有指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)的思想價(jià)值體系和最高行為準(zhǔn)則，即企業(yè)的服務(wù)理念。運(yùn)用好物業(yè)管理的服務(wù)理念，就要用規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化的管理來促進(jìn)我們的服務(wù)，同時(shí)要學(xué)會當(dāng)好業(yè)主的好管家、好朋友，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正成為行業(yè)的佼佼者。搞好物業(yè)管理和服務(wù)需要一批高素質(zhì)的管理人才，能夠在市場的競爭中立于不敗之地，在社會的浪潮中站穩(wěn)腳跟，必須運(yùn)用專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理手段，開拓進(jìn)取，提高參與市場的競爭力。對于工業(yè)區(qū)單一的經(jīng)營管理模式如何擺脫物業(yè)管理低利潤的狀況，積累其存續(xù)和發(fā)展所需的資金，已成為物業(yè)管理經(jīng)營者共同面臨的難題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)自身的優(yōu)勢，實(shí)施多元化經(jīng)營是降低單一經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、回避業(yè)務(wù)萎縮和擴(kuò)大規(guī)模的有效途徑。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可結(jié)合自身實(shí)際，逐漸跨行業(yè)經(jīng)營，在管理的住宅小區(qū)內(nèi)大力開展多種經(jīng)營方式如工業(yè)園區(qū)科學(xué)地設(shè)置各項(xiàng)基本功能，如社區(qū)活動中心（老年活動中心和青少年活動中心）、超市、銀行、郵政、衛(wèi)生所、新華書店、菜場等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)，這不僅方便了小區(qū)居民生活，還創(chuàng)造了收入，也彌補(bǔ)了物業(yè)管理費(fèi)的不足。當(dāng)然，多元化在降低單一經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也增加了進(jìn)入其它行業(yè)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，必須注意結(jié)合實(shí)際，凸現(xiàn)優(yōu)勢，在多元化發(fā)展中處理好與專業(yè)化發(fā)展的關(guān)系，使二者協(xié)同配合，共同打造可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理品牌企業(yè)。 加快工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理法律法規(guī)的完善 目前工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理法律法規(guī)還欠缺，使物業(yè)管理無法可依，那么就需要在物業(yè)法律法規(guī)這個地方下工夫，就需要國家立法機(jī)構(gòu)梳理地方物業(yè)管理立法內(nèi)容保證全國立法體系的統(tǒng)一性地方各級立法部門和政府應(yīng)該對自己的物業(yè)管理法律法規(guī)和規(guī)章等，進(jìn)行完善和調(diào)整，保持與全國《條例》形式上和內(nèi)容上統(tǒng)一。首先是要統(tǒng)一條例的標(biāo)題。從維護(hù)法統(tǒng)一性和權(quán)威性的角度出發(fā)各地的條例統(tǒng)一稱為《XX