【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟規(guī)模，此時產(chǎn)品的單位成本最低。物業(yè)管理公司也應考慮運用規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營。（2）物業(yè)管理應實行專業(yè)服務社會化。我國的物業(yè)管理公司機構(gòu)大、人員多，公司對每一項管理業(yè)務、服務項目都要親力親為，這勢必大大增加了成本。物業(yè)管理公司應以積極的態(tài)度，努力尋求和適應符合國際慣例的新的管理架構(gòu)和方式。（3）物業(yè)管理公司應開展多種經(jīng)營。物業(yè)管理公司采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和服務的同時，也可利用自身的優(yōu)勢將經(jīng)營范圍擴大到與物業(yè)有關的業(yè)務，也可根據(jù)自身特點和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。（4）改革現(xiàn)行物業(yè)管理體制，打破單一物業(yè)管理模式。從大多數(shù)中低收入者無力負擔物業(yè)管理費的實際情況出發(fā)，可以嘗試打破普遍推行物業(yè)管理公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理方式引進我國大陸的物業(yè)管理體制，實行物業(yè)管理公司管理與業(yè)主的自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營式物業(yè)管理就是住宅小區(qū)（臺灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責，也不聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負責，而是由樓房業(yè)主自己打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。整個社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。臺灣的物業(yè)管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員(他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設備，并且24小時錄像，保留二周)。另外有少量的臨時工，如保潔員、修理工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資、獎金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設備先進、通訊發(fā)達，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。（三）完善物業(yè)管理法律法規(guī)為了規(guī)范物業(yè)管理的組織和行為，保障各主體的合法權益，構(gòu)建物業(yè)管理市場的公平競爭秩序，當務之急是完善物業(yè)管理法規(guī)。在結(jié)合我國實際情況的基礎上，提出如下的建議：（1）提升物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系。就物業(yè)管理的目的、基本原則、物業(yè)管理法律關系（含主體的權利義務）、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務范圍、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性內(nèi)容加以明確規(guī)定。各有關部門要加強政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，盡量摒棄狹隘的部門利益，以實現(xiàn)法規(guī)的體系化，促進法與社會需求之間的和諧。（2）完善物業(yè)管理法規(guī)內(nèi)容，做到內(nèi)容與體系的協(xié)調(diào)。應當擴展物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，除了繼續(xù)完善城市住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)外，還要將工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等的物業(yè)管理也納入物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整范圍。同時建立完善科學的物業(yè)管理市場準入制度，凈化市場競爭環(huán)境。物管企業(yè)應做到產(chǎn)權清晰且獨立、組織機構(gòu)和內(nèi)部管理制度科學合理、不斷提高管理水平和服務質(zhì)量、創(chuàng)造好的業(yè)績。促使那些由房管所、公房管理單位轉(zhuǎn)制而來的物管企業(yè)盡快適應市場需求，并放寬企業(yè)參與市場競爭的條件。再者，應當理順物業(yè)管理市場的監(jiān)管體制，細化各職能部門的職權及行使職權的程序，完善監(jiān)管、制約手段。最后，完善法律責任制度。明確規(guī)定罪錯與應承擔的責任形式，構(gòu)建涵蓋民事責任、行政責任和刑事責任的責任體系，使各主體明確知道如果違反了物業(yè)管理的有關規(guī)定應受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權利和積極履行義務，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發(fā)生。明確界定依法追究各種法律責任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實履行監(jiān)管義務，保障物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施，也便于保護各個主體的合法權益。第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及解決對策住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及解決對策【摘要】近年來，物業(yè)管理在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)居民日常生活中必不可少的基本內(nèi)客，小區(qū)物業(yè)管理的水平以及管理質(zhì)量日益影響著人們的生活。目前小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾日趨激烈，本文就此問題進行了分析并提出解決對策。【關鍵詞】物業(yè)管理、住宅小區(qū)、問題、對策物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從1981年第一家物業(yè)管理公司在深圳成立起，我國物業(yè)管理經(jīng)過近32年的發(fā)展，取得了很大的進步。新建住宅小區(qū)基本實行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得了突破。物業(yè)管理遵循市場規(guī)律，開始引人競爭機制，相關立法工作得到重視，整體管理水平有了很大的提高。物業(yè)管理在住宅小區(qū)中發(fā)揮的重要作用，日益顯示出物業(yè)管理己經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)中一個重要的新興子行業(yè)【l】。但是，在小區(qū)物業(yè)管理的快速發(fā)展背后，隨之而來的問題也越來越多。住宅小區(qū)物業(yè)管理應遵循“服務第一、方便住戶”，“統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理”，“競爭擇優(yōu)”，“專業(yè)化管理與民主管理相結(jié)合”，“有償服務、合理分擔”的原則。一、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題政策法規(guī)滯后法律法規(guī)滯后，完善的物業(yè)管理法規(guī)體系尚未形成。由于傳統(tǒng)房屋管理局限于房屋修繕，管理對象限于公有房屋，對規(guī)范的法律需求不大。自1994年以來，建設部等國家部委和各 級地方政府先后頒發(fā)了一系列行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但事實上物業(yè)管理的實踐在上世紀80年代中后期就有了一定的發(fā)展，顯然物業(yè)管理立法滯后于該行業(yè)的發(fā)展。開發(fā)商的私欲合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件。但近些年，我國很多地方不少開發(fā)商重建設、輕管理，追求短期經(jīng)濟效益，設計規(guī)劃缺乏長遠考慮，建筑施工質(zhì)量粗糙，配套設施不全。業(yè)主眾口難調(diào)物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有其自身的特點：公共性和綜合性。使物業(yè)管理服務有別于特約服務和專項服務；受益群體的廣泛性和差異性，使客觀評價物業(yè)服務質(zhì)量的難度增大；即時性和無形性，使得業(yè)主無法象有形產(chǎn)品的消費者那樣意識到物業(yè)服務的真實存在：持續(xù)性和長期性，使得物業(yè)管理企業(yè)必須長時間接受客戶的監(jiān)督和考驗。業(yè)主或者物業(yè)使用人雖然共享一個住區(qū)，但是不同人群的主觀喜好和經(jīng)濟承受能力的差別決定了他們對物業(yè)管理服務的需求是千差萬別的。差別就容易產(chǎn)生矛盾。有的業(yè)主注重高品質(zhì)的服務。對原管理企業(yè)服務滿意；有業(yè)主要求大幅度降低物業(yè)管理費，使得原企業(yè)做不下去斷然撤離。業(yè)主之間矛盾激化【2】。物業(yè)管理主體模糊業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理的基本主體，只有這三方面在責權利問題上認識統(tǒng)一和行動到位，住宅小區(qū)才可能有和諧的局面。但由于‘物權法剛通過，其法律效力的發(fā)揮尚有待時日。一方面導致大多數(shù)業(yè)主并沒有從財產(chǎn)、契約和消費的角度理解物業(yè)管理，公共權利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識；另一方面，本應由業(yè)主大會和業(yè)委會擔負的管理共同事務和制止侵害行為的責任，全部推到了物業(yè)管理企業(yè)身上，就使得物業(yè)管理一直處于矛盾的風口浪尖。物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一作為一個新興行業(yè)，中國物業(yè)管理在成長的過程中，受到了各種因索的制約，因而未能全力舒展。行業(yè)主體的單一使消費者所接受的服務范圍受到了限制，行業(yè)客體的單一則把更廣大的消費群體拒之門外。產(chǎn)業(yè)的單一性，使我國的物幢管理企業(yè)普遍缺乏后勁，只能數(shù)著物業(yè)管理費過日子。不僅限制企業(yè)本身的成長壯大，也制約了企業(yè)提高服務水平開展全方位 服務的可能。這種單一性表現(xiàn)在：行業(yè)主體單一。物業(yè)管理企業(yè)的出身和物業(yè)管理行業(yè)的“開放式”特性。使得企業(yè)在運作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現(xiàn)現(xiàn)出驚人的相似性。物業(yè)管理企業(yè)未能與其他行業(yè)緊密結(jié)合、良性互動，重復的、小而全的物業(yè)產(chǎn)業(yè)隊伍結(jié)構(gòu)．造成了極大的資源浪費。物業(yè)服務不到位．維修保養(yǎng)不得力一些物業(yè)公司企業(yè)專業(yè)化水平低，收取管理費后，僅僅提供簡單的保安、保潔、綠化 等服務，其服務質(zhì)量、服務態(tài)度與業(yè)豐的實際要求存在一定距離。而對于如何保養(yǎng)好建筑 物的外貌，公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能 很好顧及。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公一J反映(諸如電梯損壞、水 管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等)，往往不能得到及時解決。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設施，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范的要求。物業(yè)管理費收繳困難對物業(yè)公司來說，物業(yè)費收繳困難是最傷腦筋的事。有的小區(qū)因入住率低而收不起來，有的因業(yè)主對物業(yè)公司不滿意而收繳困難，有的因物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告存在問題難以收繳等等，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。同時，因缺少經(jīng)費，服務工作不到位，業(yè)主因不滿意拒繳或遲繳物業(yè)費，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。企業(yè)服務品種少，質(zhì)量低在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，特別是一些舊小區(qū)和房改房小區(qū)，由于業(yè)主經(jīng)濟收入以及所居住小區(qū)的條件限制，承擔不起較高的物業(yè)費用。另一方面，物業(yè)管理公司大部分從業(yè)人員沒有從業(yè)經(jīng)驗、公司管理落后。在服務品種上，僅限于提供清潔、保安、維修等基本服務，缺乏更深層次的物業(yè)服務意識。物業(yè)管理人才短缺物業(yè)管理隊伍中專業(yè)人才少，懂經(jīng)營管理、工程技術、維護技術，又通曉物業(yè)管理業(yè)務的專業(yè)化人才則更少。與此同時，我國對物業(yè)管理人才的培養(yǎng)還有所欠缺。二、完善物業(yè)管理的措施加強宣傳力度要積極利用一切有效的宣傳手段，面向全社會積極宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，宣傳住宅小區(qū)物業(yè)管理的意義、目的、重要性，尤其是物業(yè)管理對住宅小區(qū)建筑樓宇的保值、增值作用。以有效的管理，優(yōu)質(zhì)的服務，合理的收費，讓居民切身感受到自己是推行住宅小區(qū)物業(yè)管理的受益者，從而喚起他們的參與意識，使物業(yè)管理步入正規(guī)軌道。加強前期物業(yè)管理很多立志于開發(fā)優(yōu)秀樓盤的開發(fā)商在社區(qū)建設乃至規(guī)劃過程中，就已經(jīng)邀請一些知名物業(yè)公司進行前期介入，由物業(yè)公司從今后管理的角度出發(fā)對設計和施工提出合理建議，這樣的前期介入運作下來。事實證明是非常有作用的，能避免今后管理中的很多問題，比較典型的是車位配比設置、空調(diào)外機位的設計、電梯大小等細節(jié)問題，只有經(jīng)驗豐富的物業(yè)公司才能體會到怎樣的設計是最合適的設計。設置機構(gòu)，規(guī)范管理國家有必要設置專業(yè)的物