【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 提高，形成不計(jì)成本的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害。第三，由于法規(guī)不完善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱，一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。第四，由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。 社會(huì)方面：首先，由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來(lái)，缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過(guò)去的“免費(fèi)午餐”；第二，業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)；第三，社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司口誅筆伐，并沒(méi)有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報(bào)道的社會(huì)責(zé)任；第四，行業(yè)協(xié)會(huì)還沒(méi)有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 三、物業(yè)管理的對(duì)策 （一） 政府方面 物業(yè)管理重在立法 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，我國(guó)要建立完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，就必須建立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度。完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機(jī)整體，并成為國(guó)家法律體系中必不可少的分支。 根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對(duì)象，結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)及面向未來(lái)的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來(lái)看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。 再?gòu)氖袌?chǎng)主體來(lái)看，還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法等。 通過(guò)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。 據(jù)悉，由建設(shè)部1999年著手起草的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)國(guó)務(wù)院法制辦三審，有望在年內(nèi)出臺(tái)?！稐l例》（草案）第三條對(duì)業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺(tái)后這三個(gè)概念可以在全國(guó)統(tǒng)一。《條例》（草案）第十四條對(duì)業(yè)主自治管理組織稱謂、性質(zhì)、職責(zé)和應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任也作了統(tǒng)一規(guī)定?！稐l例》（草案）第三十八條、三十九條對(duì)物業(yè)管理定價(jià)原則和管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成做出了具體規(guī)定。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則，服務(wù)價(jià)格由當(dāng)事人在合同中約定。 政府職能的轉(zhuǎn)變 我國(guó)已經(jīng)加入WTO，為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)范和要求，提高我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應(yīng)對(duì)未來(lái)國(guó)際化的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運(yùn)行機(jī)制與國(guó)際慣例接軌，服務(wù)水平和服務(wù)效率向國(guó)際水平看齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯(cuò)位，真正成為物業(yè)管理市場(chǎng)的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競(jìng)爭(zhēng)的維護(hù)者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。 一是政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。例如實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由市場(chǎng)機(jī)制自行決定，政府不對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行干預(yù)。 二是減少管理部門和管理層次，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作，實(shí)施科學(xué)管理。 三是要建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備的基本條件： A、資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)資格，是實(shí)施物業(yè)管理的基本條件。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點(diǎn)和條件，具有相當(dāng)數(shù)量的資金，依法建立章程和相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，擁有各類相當(dāng)數(shù)量和資格的技術(shù)、專業(yè)管理人才，建立健全會(huì)計(jì)制度等。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格。 B、參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的能力。 直接參與或委托他人參與。直接參與指物管企業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)具有資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)、管理人員參與。委托他人參與指以合同方式委托具有相應(yīng)能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費(fèi)。 C、編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力 包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)算收費(fèi)價(jià)格、建立管理組織、明確權(quán)力義務(wù)及違約責(zé)任等。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設(shè)計(jì)。 D、具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。 物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜，服務(wù)性強(qiáng)，接觸面廣，設(shè)施、設(shè)備數(shù)量大，維護(hù)要求高,時(shí)刻會(huì)產(chǎn)生急、難、新問(wèn)題。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護(hù)要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作,作風(fēng)好、業(yè)務(wù)精、技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。員工隊(duì)伍應(yīng)力戒服務(wù)中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風(fēng),有良好的職業(yè)道德。 E、從事物業(yè)管理管理人員應(yīng)具備的知識(shí) 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)具有專業(yè)知識(shí)，經(jīng)營(yíng)頭腦，管理才能。比如管理一個(gè)住宅區(qū)猶如管理一個(gè)小城鎮(zhèn)。這就向管理人員提出了要求，應(yīng)具備的知識(shí)有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學(xué)、園林綠化、市政工程、電學(xué)、熱力等。用于經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、系統(tǒng)工程、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、財(cái)務(wù)管理等。為了提高管理水平還應(yīng)具備與之相應(yīng)的計(jì)算機(jī)方面的知識(shí)。 加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。 限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。 （二） 企業(yè)方面 物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入WTO后參與物業(yè)管理行業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對(duì)物管企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革。公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。實(shí)行規(guī)范的公司制改革，當(dāng)務(wù)之急就是要完善物管企業(yè)的公司法人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限，做到權(quán)責(zé)明確，政企分開，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。使物管企業(yè)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體和市場(chǎng)主體。同時(shí)應(yīng)做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究，找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營(yíng)模式 物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展 在當(dāng)前面臨著諸如法制不完善、市場(chǎng)化程度不高、物管利潤(rùn)較低的情況下，作為一個(gè)新興的行業(yè)，物業(yè)管理將走向何方？又該怎么走呢？這些都是我們特別關(guān)注的問(wèn)題。根據(jù)物業(yè)管理所處的現(xiàn)實(shí)及對(duì)未來(lái)發(fā)展的分析預(yù)測(cè)，我們可以看出物業(yè)管理從發(fā)展到成熟將經(jīng)歷三個(gè)階段： 第一階段（即現(xiàn)階段），物業(yè)管理的