【文章內(nèi)容簡介】 條例 》 中明確了六個法律關(guān)系，而在實際管理中往往因業(yè)主對自己的法律地位認識不清而導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理上的被動和物業(yè)管理費的欠收現(xiàn)象，這主要體現(xiàn)在業(yè)主相鄰關(guān)系方面 ， 如裝修造成管道堵塞、樓板開裂、滲漏水、噪聲擾鄰等 。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)過 程 6 中履行的是協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)的職能。但往往因業(yè)主自身的原因，造成鄰里糾紛，若物業(yè)管理公司處置不當則陷入管理費難收的局面。 4. 一些業(yè)主還沒有樹立物業(yè)管理服務(wù)也是一種消費的意識。在傳統(tǒng)的“福利性”住房管理體制下 ,很多人形成了“國家 或 單位給房、修房 ,我只管住房”的思想。 此外 ， 業(yè)主不理解物業(yè)管理的有償服務(wù)行為， 由于一些物業(yè)管理服務(wù)是間接的和隱性的，業(yè)主沒有得到直接的利益，就不承認物業(yè)管理企業(yè)所作的工作 ， 也常常因此拒交物業(yè)管理服務(wù)費。 5. 消費水平不高 。 市場化要求物業(yè)管理公司提供服務(wù)并自負盈虧，業(yè)主和物業(yè)使用人 就需要繳納合理的物業(yè) 管理費，維持企業(yè)的正常運營。 雖然 目前職工工資 有了很大提高，增加了購房的一次性補償和住房補貼，但尚未考慮到物業(yè)管理的部分。這就造成了一些職工面對每月幾十 甚至 上百元的物業(yè)管理費，感到無力支付，造成物業(yè)管理收取難。 6. 僥幸心理 。 由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)的對象是廣大業(yè)主而不是某個單位，因此不可能因一部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就暫停服務(wù)，從而使這些業(yè)主產(chǎn)生 “ 搭便車 ” 的僥幸心理，躲避、逃避交納物業(yè)管理費，既嚴重損害了廣大已交費業(yè)主的利益，又容易引發(fā)其他業(yè)主的惡性效仿。 7. 自主權(quán)難發(fā)揮 。 物 業(yè)管理尚未完全推向市場，部分業(yè)主認為開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司不好，拒絕交納物業(yè)管理費。目前成立了業(yè)委會的小區(qū)比例還相當小，即使是成立了業(yè)委會，也存在不能有效 7 行使自主權(quán)的現(xiàn)象，造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難，主人翁意愿得不到充分體現(xiàn)，交費消極。 （ 二 ） 開發(fā)單位原因 。 隨著人們生活水平的提高 ,對物業(yè)及物業(yè)管理的要求也在提高 ,為了迎合消費者 ,促進樓宇的銷售 ,開發(fā)商往往夸大宣傳 ,作一些不切實際的承諾 ,待業(yè)主入住后 ,發(fā)現(xiàn)實際 狀況和承諾相差甚遠 ,施工材料以次充好 ,一些配套設(shè)施還不到位。于是 ,業(yè) 主就把拒交物業(yè)管理費作為挽回自己損失的手段。但物業(yè)管理公司是對物業(yè)實施專業(yè)化、企業(yè)化、社會化管理的自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展的微利企業(yè)，如此一來就造成物業(yè)管理公司利益的損失。 、輕管理 ,造成物業(yè)管理條件的先天性不足。 房地產(chǎn)作為我國大力培養(yǎng)的新的經(jīng)濟增長點和消費熱點面臨著巨大的機遇 ,有著廣闊的市場前景。但一些開發(fā)商只注重商品房開發(fā) ,輕視物業(yè)管理 ,視物業(yè)管理為一種附屬品 ,在規(guī)劃設(shè)計階段沒有考慮日后的物業(yè)管理問題，導(dǎo)致業(yè)主入住后物業(yè)管理工作無法正常開展 ,給業(yè)主的居住、工作、生活帶來諸多 不便。 3. 設(shè)計施工不合理 。 施工單位不按設(shè)計要求施工，排污管深淺不一，化糞池設(shè)計位置欠妥，排污管水平鋪設(shè)過長，造成經(jīng)常嚴重堵塞。另外，小區(qū)周圍的噪聲也直接影響業(yè)主、物業(yè)使用人的生活環(huán)境。為此在收取服務(wù)費時，業(yè)主、物業(yè)使用人往往持不滿態(tài)度甚至有對立情緒。 8 4. 硬件設(shè)施不完善 。 開發(fā)商有些建筑工程 問題，直接造成了物業(yè)管理的先天不足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)不能到位。例如 保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，嚴重影響物業(yè)管理公司對小區(qū)的治安管理；項目分期開發(fā)，造成邊入住、邊施工現(xiàn)象，導(dǎo)致對小區(qū)不能實行封閉式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達標、停車場不能正常使用等。業(yè)主有時會將這些歸罪于物業(yè)管理企業(yè)，拒交物業(yè)管理服務(wù)費。 5. 工程質(zhì)量問題多 。 由于開發(fā)商施工質(zhì)量的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，使業(yè)主、物業(yè)使用人意見頗大。部分業(yè)主不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把問題推給物業(yè)管理公司。一旦解決不了， 就不交物業(yè)管理費。 （ 三 ） 物業(yè)管理 企業(yè)的 原因 1. 管理服務(wù)水平低 。 物業(yè)管理水平的高低決定著管理費繳費率的高低。物業(yè)管理行業(yè)的客觀現(xiàn)狀是不少物業(yè)管理公司水平較低，物業(yè)服務(wù)不到位，員工整體文化層次不高，實際工作中經(jīng)常出現(xiàn)處理問題不當?shù)淖龇āI(yè)主、物業(yè)使用人享受不到應(yīng)有的管理和服務(wù)，就用拒交管理費的方法維護自身合法權(quán)益，由此形成欠費的惡性循環(huán)。 2. 管理不當遭抵觸 。 由于業(yè)主、物業(yè)使用人的素質(zhì)和修養(yǎng)參差不齊，諸如高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設(shè)施等現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理公司在管理時如果方式、 方法不當就容易“ 開罪 ” 一些業(yè)主，造成拒交管理費現(xiàn)象。 3. 費用支出不透明 。 物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費及其使用情況 9 應(yīng)當定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。但是，一些企業(yè)財務(wù)運作缺乏透明度，不愿向業(yè)主公開管理費收支情況。業(yè)主、物業(yè)使用人只見交費，不明支出，造成心里不平衡，進而拒交管理費。 4. 社會責任負擔多 。 目前，社會共用部門繼續(xù)沿用在計劃經(jīng)濟下的收費管理模式。他們往往憑借市場壟斷的優(yōu)勢，把風險推給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司代其向最終用戶收費。在這種運作模式下，業(yè)主一旦對上述某項服務(wù)不滿時，就可能采取不交物業(yè) 管理費的抵觸措施。 5. 收費手段落后 。 一些城市的供電、供水、煤氣、供暖等都實行了綜合收費、統(tǒng)一劃卡，可以節(jié)省大量的收費人員，降低相關(guān)成本，節(jié)省業(yè)主大量的時間。而仍有不少物業(yè)管理企業(yè)的收費仍采用傳統(tǒng)、落后的到戶收費方式。不僅浪費了大量的人力資源，加大了物業(yè)管理成本，而且也給不愿交費的業(yè)主、物業(yè)使用人造成了可乘之機。由于收費手段落后，個別業(yè)主、物業(yè)使用人對前來收費的管理人員總是拒之門外，企業(yè)對此束手無策。 6. 依法維權(quán)意識弱 。 目前業(yè)主維權(quán)意識的呼聲越來越高，而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權(quán)意識則較弱。即使是認真 履行了物業(yè)服務(wù)合同，管理服務(wù)到位，對業(yè)主、物業(yè)使用人拒交物業(yè)費的行為，不少企業(yè)也不愿通過訴訟程序討回公道。也有的企業(yè)滿足于收費率達到一定比例，殊不知，恰恰是個別業(yè)主、物業(yè)使用人的不交費，侵犯了多數(shù)人的合法權(quán)益，失掉了對大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人的公平。而目前有關(guān)收費糾紛的處理規(guī)定操作性較差，主要立足于教育業(yè)主自覺守法， 10 只在迫不得已的情況下才訴之法律，法庭判決后執(zhí)行也較難，使欠費者更有恃無恐。 （ 四 ） 政府方面原因