【正文】 性的服務(wù)以及代管交通工具、代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi) ,實(shí)行政府定價(jià)。 （三 ） 收費(fèi)行為 ，服務(wù)水平打折。 同時(shí)還要在小區(qū)出入口處設(shè)置收費(fèi)公示欄。 很多地方不執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亂向裝飾公司，裝飾工人，業(yè)主收取各項(xiàng)費(fèi)用。 但 事實(shí)上物業(yè)管理公司只是根據(jù)開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)的委托合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的單位 ，并不是所有問題的解決者?！段飿I(yè)服務(wù)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》 的出臺(tái)進(jìn)一步明確了 物業(yè)管理公司是按菜單式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)的。但往往因業(yè)主自身的原因，造成鄰里糾紛，若物業(yè)管理公司處置不當(dāng)則陷入管理費(fèi)難收的局面。 5. 消費(fèi)水平不高 。 6. 僥幸心理 。目前成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例還相當(dāng)小，即使是成立了業(yè)委會(huì)，也存在不能有效 7 行使自主權(quán)的現(xiàn)象，造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難，主人翁意愿得不到充分體現(xiàn)，交費(fèi)消極。但物業(yè)管理公司是對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化管理的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的微利企業(yè)，如此一來就造成物業(yè)管理公司利益的損失。 3. 設(shè)計(jì)施工不合理 。 8 4. 硬件設(shè)施不完善 。 5. 工程質(zhì)量問題多 。 （ 三 ） 物業(yè)管理 企業(yè)的 原因 1. 管理服務(wù)水平低 。 2. 管理不當(dāng)遭抵觸 。但是，一些企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作缺乏透明度，不愿向業(yè)主公開管理費(fèi)收支情況。他們往往憑借市場(chǎng)壟斷的優(yōu)勢(shì)，把風(fēng)險(xiǎn)推給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司代其向最終用戶收費(fèi)。而仍有不少物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)仍采用傳統(tǒng)、落后的到戶收費(fèi)方式。 目前業(yè)主維權(quán)意識(shí)的呼聲越來越高，而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權(quán)意識(shí)則較弱。 （ 四 ） 政府方面原因 1. 立法管理不規(guī)范 。 2. 隸屬關(guān)系不確定 。很多物業(yè)項(xiàng)目保修期一過，就出現(xiàn)大、中修工程，業(yè)主們想申請(qǐng)物業(yè)維修基金，程序很繁瑣，拖延時(shí)間也很長(zhǎng)。新出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)作了明確的界定 ,理順了相關(guān)主體之間的關(guān)系。對(duì)欠交物業(yè) 管理費(fèi)的解決途徑該條例也作了明確的規(guī)定 :違反物業(yè)服務(wù)合同約定 ,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 ,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 。 （一） 政府、社會(huì)和物業(yè)公司應(yīng)該加強(qiáng)宣傳， 提高業(yè)主的認(rèn)知水平， 提高普通百姓物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí) 為使業(yè)主和物業(yè)公司建立良好的關(guān)系，構(gòu)建和諧社會(huì)，充分解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，主管部門、媒體和物業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主 加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，讓業(yè)主懂得不 12 交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益 ， 并通過多種形式督促業(yè)主遵守《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》 。物業(yè)公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，樹立正確的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。因此 ,在物業(yè)管理收費(fèi)方面 ,應(yīng)通過立法進(jìn)一步規(guī)定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的原則和程序 ，以保證 定出一個(gè)雙方都要認(rèn)可、都滿意的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一旦業(yè)主大會(huì)審議通過了物業(yè)管理公司測(cè)算的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,要將該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中明確。 （六） 政府有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)管職能 只有政府有關(guān)部門嚴(yán)格對(duì)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)資質(zhì)管理 ,才能把不規(guī)范、不誠(chéng)信的開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)清除出市場(chǎng)。同時(shí)也為物業(yè)管理公司提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。 梁柱 《中國(guó)物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社。 中國(guó)物業(yè)管理網(wǎng) 。 張卉春、郭靜娜 《物業(yè)管理收費(fèi)難在何處》《 昆山日?qǐng)?bào) 》。那些服務(wù)質(zhì)量差、不規(guī)范的物業(yè)管理公司將會(huì)被淘汰 ,而那些信譽(yù)好、管理服務(wù)水平高的物業(yè)管理企業(yè)將不斷擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額 ,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?、社會(huì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。一方面開發(fā)商不得不面向市場(chǎng)為新建物業(yè)選擇管理者 ,有利于克服自管自建模式帶來的弊端。在物業(yè)管理過程中 ,作為受托人的物業(yè)管理公司還必須履行自己的報(bào)告義務(wù) ,定期向業(yè)主公布物業(yè)管理費(fèi)的收支賬目。 (2) 物業(yè)管理公司將測(cè)算出的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核 ,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)管理公司對(duì)測(cè)算收費(fèi)的辦法進(jìn)行說明 ,如認(rèn)為不合理 ,業(yè)主委員會(huì)可與物業(yè)管理公司一起討論、協(xié)商、修改 ,從而使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理化。 因此對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)制定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)是不可能的、也是不現(xiàn)實(shí)的。 （三） 物業(yè)管理公司應(yīng) 規(guī)范自身的行為 物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，培育正確的服務(wù)理念， 要擺正自己和業(yè)主之間的關(guān)系 , ,嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》提供物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)這一規(guī)定 ,物業(yè)管理企業(yè)可以最終通過訴訟途徑解決業(yè)主欠費(fèi)問題?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》要求開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段就要聘請(qǐng)前期物業(yè)管理企業(yè) ,聽取物業(yè)管理企業(yè)的意見和要求 ,配套完善物業(yè)管理的各項(xiàng)設(shè)施 ,保證工程質(zhì)量上水平。業(yè)主認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)了，房屋出現(xiàn)問題物業(yè)管理服務(wù)企業(yè) 11 就應(yīng)該負(fù)責(zé)，不修好我就不再交物業(yè)費(fèi)。部分業(yè)主明確表示：戶口問題不解決，物業(yè)管理費(fèi)就不交。例如物價(jià)局文件中對(duì)于按戶收 取的電梯、垃圾清運(yùn)費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目，存在不盡合理的地方；各小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異很大；物業(yè)管理公司代收代繳行為不規(guī)范； 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定，對(duì)支付多少物業(yè)費(fèi)，提供什么樣的服務(wù)，怎樣達(dá)到“質(zhì)”、“價(jià)”相符沒有統(tǒng)一的要求，同時(shí)已頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》缺乏實(shí)際操作性，因此造成業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。也有的企業(yè)滿足于收費(fèi)率達(dá)到一定比例，殊不知，恰恰是個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人的不交費(fèi)，侵犯了多數(shù)人的合法權(quán)益，失掉了對(duì)大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人的公平。由于收費(fèi)手段落后，個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)前來收費(fèi)的管理人員總是拒之門外，企業(yè)對(duì)此束手無策。 5. 收費(fèi)手段落后 。 4. 社會(huì)責(zé)任負(fù)擔(dān)多 。 3. 費(fèi)用支出不透明 。物業(yè)管理行業(yè)的客觀現(xiàn)狀是不少物業(yè)管理公司水平較低，物業(yè)服務(wù)不到位，員工整體文化層次不高，實(shí)際工作中經(jīng)常出現(xiàn)處理問題不當(dāng)?shù)淖龇?。部分業(yè)主不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把問題推給物業(yè)管理公司。例如 保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使