【文章內容簡介】 政策規(guī)定；第四，物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來。 企業(yè)方面：首先，沒有建立起真正的 現代 企業(yè)制度，產權不明，權責不清，不能獨立經營運作；其次，發(fā)展方向不明確，限于現實情況，只能以副補主和靠開發(fā)商補貼，導致物業(yè)管理服務質量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成 傷害。第三，由于法規(guī)不完善，經營風險意識不強，導致物業(yè)管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。第四，由于物業(yè)管理在國內尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓體系，許多從業(yè)人員都是 “ 半路出家 ” ，導致物業(yè)管理的服務質量不盡如人意。 社會方面：首先，由于大多數消費者剛從計劃經濟的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的 “ 免費午餐 ” ；第二，業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調權利而忽視相應的義務；第三，社會關注程度不夠，許多媒體只是關注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物 業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔起相應的公正客觀報道的社會責任；第四，行業(yè)協會還沒有完全發(fā)揮其應有的作用。 三、物業(yè)管理的對策 （一） 政府方面 物業(yè)管理重在立法 市場經濟實質上是完善法制下的經濟，我國要建立完善的社會主義市場經濟體制，就必須建立起一套完善的與之相適應的法律制度。完善的物業(yè)管理法律體系應在與國家已經頒布實施的其它法律法規(guī)相互銜接和協調的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。 根據我國物業(yè)管理立法的現狀，按照法 律、法規(guī)的調整對象，結合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應包括以下幾個方面： 從物業(yè)管理業(yè)務來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設備設施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領 域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、 別墅 區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè) 的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統。 再從市場主體來看，還應建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。 通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。 據悉，由建設部 1999 年著手起草的《物業(yè)管理條例》已經國務院法制辦三審，有望在年內出臺?！稐l例》（草案）第三條對業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺后這三個概念可以在全國統一?！稐l例》（草案）第十四條對業(yè)主自治管理組織稱謂、性質、職責和應 承擔的民事責任也作了統一規(guī)定?！稐l例》（草案）第三十八條、三十九條對物業(yè)管理定價原則和管理服務價格構成做出了具體規(guī)定。這些規(guī)定較充分的體現了契約自由和市場經濟規(guī)律的原則。強調物業(yè)管理服務價格應當遵循服務內容和質量相適應的原則，服務價格由當事人在合同中約定。 政府職能的轉變 我國已經加入 WTO，為適應世貿組織的規(guī)范和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應對未來國際化的競爭，我國房地產管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關主管部門必須以世貿組織規(guī)則為參照系數，將管理體制和運行機制與國際慣例接軌，服務水平和 服務效率向國際水平看齊，積極轉變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯位，真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調控者、法規(guī)的制定者、公平競爭的維護者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。 一是政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強服務意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。例如實行物業(yè)管理服務價格由市場機制自行決定，政府不對市場行為進行干預。 二是減少管理部門和管理層次，加強物業(yè)管理相關各部門之間的協調運作，實施科學管理。 三是要建立物業(yè)管理市場準入制度。市場經濟下物業(yè)管理企業(yè)應具備 的基本條件： A、資質條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經營資格，是實施物業(yè)管理的基本條件。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點和條件，具有相當數量的資金，依法建立章程和相應的機構，擁有各類相當數量和資格的技術、專業(yè)管理人才，建立健全會計制度等。并經房地產管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準的營業(yè)執(zhí)照，才具備相應的經營資格。 B、參與規(guī)劃 設計 ，實施質量監(jiān)督的能力。 直接參與或委托他人參與。直接參與指物管企業(yè)專業(yè)機構具有資格和經驗的 工程 技術、管理人員參與 。委托他人參與指以合同方式委托具有相應能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費。 C、編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力 包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標準、測算收費價格、建立管理組織、明確權力義務及違約責任等。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設計。 D、具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風好，業(yè)務精，技術熟練的員工隊伍。 物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜，服務性強，接觸面廣，設施、設備數量大，維護要求高 ,時刻會產生急、難、新問題。物業(yè)管理從接管、開荒、 啟用到日常管理、維護要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作 ,作風好、業(yè)務精、技術熟練的員工隊伍。員工隊伍應力戒服務中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風 ,有良好的職業(yè)道德。 E、從事物業(yè)管理管理人員應具備的 知識 從事物業(yè)管理的人員，應具有專業(yè)知識，經營頭腦，管理才能。比如管理一個住宅區(qū)猶如管理一個小城鎮(zhèn)。這就向管理人員提出了要求，應具備的知識有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、 施工 工程技術、結構學、園林綠化、市政工程、電學、熱力等。用于經營管理的房地產管理、經濟管理、系統工程、行為科學、現代管理學、法學、 公共關系學、財務管理等。為了提高管理水平還應具備與之相應的計算機方面的知識。 加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產開發(fā)、房地產管理分業(yè)經營。 限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。 （二） 企業(yè)方面 物業(yè)管理企業(yè)建立現代企業(yè)制度，是加入 WTO 后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。要按照 “ 產權明晰、權責明確、政企分 開、管理科學 ” 的要求，對物管企業(yè)實行規(guī)范的公司制改革。公司制是現代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結構是公司制的核心。實行規(guī)范的公司制改革，當務之急就是要完善物管企業(yè)的公司法人治理結構，明確股東會、董事會、監(jiān)事會和經理層的職責和權限，做到權責明確，政企分開，形成各負其責、協調運轉、有效制衡的公司結構體系。使物管企業(yè)成為自主經營、自負盈虧的法人實體和市場主體。同時應做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 研究 ，找準企業(yè)的發(fā)展方向和經營模式 物管企業(yè)的經營與發(fā)展 在當前面臨著諸如法制不完