【正文】 全國(guó)形成 360 多家注冊(cè)物業(yè)公司 (Accredited Management Organization)。這 360 多家物業(yè)公司小的 3 到 5人，大的也僅幾十個(gè)人，所管物業(yè)從幾百棟 到上千棟不等。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會(huì)制度（ Town Council），在全國(guó)按區(qū)域劃分形成幾個(gè)理事會(huì)為中心的物業(yè)管理體系。與 美國(guó) 不同，理事會(huì)的每屆主席及領(lǐng)導(dǎo)成員由社區(qū)競(jìng)選產(chǎn)生，均為兼職，但 “TC” 內(nèi)的管理人員（一般在20 人以內(nèi)）為有注冊(cè)資格的專職人員。兩個(gè)國(guó)家的共同點(diǎn)就是社區(qū)的所有物業(yè)管理專項(xiàng)事務(wù)如清潔、綠化、機(jī)電 、房屋維修等均交社會(huì)專業(yè)化公司來(lái)做。物業(yè)公司（理事會(huì)）的職能一方面是日常專項(xiàng)事務(wù)的調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，另一方面則是物業(yè)經(jīng)營(yíng)和社區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的制定。 通過(guò)以上對(duì)西方現(xiàn)代物業(yè)管理幾種模式的 分析研究，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，以及 20 年來(lái)的物業(yè)管理實(shí)踐，我國(guó)的物業(yè)管理必將發(fā)生根本性變化，并將出現(xiàn)新型的管理模式：首先，物 業(yè)管理日常事務(wù)從物業(yè)管理企業(yè)自管向社會(huì)各專業(yè)化公司過(guò)渡。物業(yè)管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機(jī)電等等均分包給社會(huì)各專業(yè)化公司去做，而物業(yè)公司要做的則是對(duì)這些工作的組織、調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；其次，社區(qū)事務(wù)由物業(yè)管理向政府或社會(huì)過(guò)渡。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物質(zhì)和精神文明的高度發(fā)達(dá)，治安狀況的好轉(zhuǎn)，住宅區(qū)內(nèi)本就屬于政府行為的治安、社區(qū)文化、計(jì)劃生育、裝修稅收等工作將由物業(yè)管理企業(yè)回歸到政府，如確有 特殊政府行為的工作需要企業(yè)來(lái)做，也完全采用 “ 代理 ” 等形式的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)；最終，物業(yè)管理企業(yè)將從物業(yè)管理具體實(shí)務(wù)向物業(yè)管理的資源組織、調(diào)度和監(jiān)督過(guò)渡。物業(yè)管理企業(yè)從日常繁瑣事務(wù)和 “ 政府行為 ” 的壓力下擺脫出來(lái)，充分發(fā)揮所管物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為物業(yè)保值增值，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)良好的社區(qū)環(huán)境和服務(wù)成為物業(yè)公司的中心任務(wù)。例如物業(yè)管理資源的組織、物業(yè)租賃、中介、咨詢顧問(wèn)等，今后都將成為物業(yè)公司的主要工作。 預(yù)計(jì)在未來(lái)高度市場(chǎng)化、法治化的社會(huì)里，物業(yè)管理將回歸到組織物業(yè)管理相關(guān)資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)這一本位上來(lái)。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 雖然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一直存在的問(wèn)題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使我們不得不把對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范專門(mén)列出重點(diǎn)探討。物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責(zé)、權(quán)、利不相稱的情況下，如何樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) ,防范和化解潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，以維護(hù)自身的合法權(quán)益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)亟待探索和解決的問(wèn)題。 首先，要明確物業(yè)管理委托合同。 在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是特約服務(wù)；權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等，自身的合法權(quán)益在合同中是否得到保護(hù) 等等。例如，物業(yè)管理的保安工作 ,應(yīng)在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財(cái)產(chǎn)保障責(zé)任。如根據(jù)《廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》，保安中的權(quán)限受到明確限制，保安連查驗(yàn)來(lái)訪者身份證的權(quán)力尚不具備，又如何能擔(dān)負(fù)起保障業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭(zhēng)議進(jìn)入法律程序的重要評(píng)判依據(jù)，因此合同的責(zé)任條款內(nèi)容是相當(dāng)重要的，一定要認(rèn)真審定。 其次，完善內(nèi)部管理 ,防患于未然。 對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō) ,練好內(nèi)功是根本所在。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織 架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職，萬(wàn)一發(fā)生事故，那時(shí)物業(yè)公司就有可能會(huì)承擔(dān)巨額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承擔(dān)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 譬如在車場(chǎng)管理中，可以通過(guò)采取一些有效的手段，來(lái)降低可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。如保安員 在指引車輛停放時(shí)，便對(duì)車身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問(wèn)題及時(shí)向車主指出，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場(chǎng)，車場(chǎng)進(jìn)出的登記 一定要完整、齊備。如果企業(yè)把預(yù)防措施做好，管理工作做足，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)也能把賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)降至最低。 第三，購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn) ,保障多方利益。 物業(yè)管理公司要做到萬(wàn)無(wú)一失，最好是購(gòu)買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。但這需要支付一筆不菲的保險(xiǎn)費(fèi)用，而且購(gòu)買時(shí)一定要取得業(yè)主的同意。 雖然保險(xiǎn)可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經(jīng)濟(jì)損失，但失職和管理不完善而造成的信譽(yù)損失是無(wú)法用金錢來(lái)衡量的，因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，盡職盡責(zé)地履行合同義務(wù)，這才是最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行 為和方法。 （三）社會(huì)方面 一是物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。政府職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會(huì)。按 WTO 規(guī)則，政府不能單獨(dú)對(duì)本國(guó)企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)這一載體給予企業(yè)適當(dāng)?shù)恼邇A斜確是允許的。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機(jī)制，組織制定并實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。 二是要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。發(fā)達(dá) 、完善的物業(yè)管理市場(chǎng)，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門(mén)人才。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng) 考試 合格后持證上崗。另一方面要抓好學(xué)歷教育。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。另外還可以通過(guò)理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)；通過(guò)組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察 ，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之 短。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。 三是社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。 四是新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和 行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主 對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。 五是廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。同時(shí)廣大業(yè)主還應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)約束自己的行為，避免由于主觀意識(shí)上的落后造成自身與企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為不相協(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。 物業(yè)管理作為一門(mén)新興行業(yè)，從目前來(lái)看，尚處在一個(gè)非常艱 難的境地。作為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，作為一個(gè)涉及到我們廣大業(yè)主自身利益的行業(yè)，真切希望能得到社會(huì)的理解與支持。但愿我的這一點(diǎn)文字能對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點(diǎn)點(diǎn)的助益。