【正文】 行運作；我們的輿論導向還存在著誤導，對正面報道的少，抓“熱點”問題多，實際上對于一個新興的行業(yè)，導向是非常關(guān)鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了不應有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)發(fā)展商的影響 房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)工發(fā)商認識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應。 （1）物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補規(guī)劃設(shè)計對物業(yè)管理認識不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)業(yè)政策的變化為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，同時也提出了更高的要求。隨著我國住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系進一步明晰。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個居民實實在在在地擁有了自已的物業(yè)。一個家庭面對最大的“資產(chǎn)”，其保值、增值的要求更為強烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對物業(yè)進行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權(quán)關(guān)系明晰而容易調(diào)整相應的法律關(guān)系，但同時也因產(chǎn)權(quán)明晰后帶來了對物業(yè)管理要求更高的壓力。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定。隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開發(fā)也從無序走進了規(guī)范，尤其是近年來房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個特殊的商品正逐步的適應商品交換的一般法則。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府出臺的相關(guān)管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場越來越成熟和規(guī)范。在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負責而失去交納責任的基礎(chǔ)。 物業(yè)配套設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)保障服務(wù)狀況的影響 國內(nèi)符合國際水平的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商不多，引致物業(yè)先進配套設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費用高昂、無法找到合適的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商。物業(yè)管理企業(yè)在別無選擇的情況，多招聘直屬工人，導致管理人員編制增加，影響物業(yè)管理成本。同時此等直屬工人亦可能因?qū)ο嚓P(guān)設(shè)施、設(shè)備的特點、性能了解不深，而需要較長時間了解研究，導致工作效率降低。部分發(fā)展商為提高物業(yè)的級別，多選用國外高級進口的設(shè)施、設(shè)備，同時為降低投資成本，而不會安排較多的配套零件。因此相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修保養(yǎng)過程中，均面對欠缺進口配件、增訂進口配件時間較長、增訂進口配件費用高昂等問題，而影響維修時間，降低物業(yè)管理水平質(zhì)量。 物業(yè)管理服務(wù)的人力資源狀況的影響 （1）物業(yè)管理是新興行業(yè)，從業(yè)人員大多是轉(zhuǎn)行過來的人員，缺乏專業(yè)知識。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓。從物業(yè)管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經(jīng)營等多門學科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓和培養(yǎng)是必不可少的。（2）行業(yè)要發(fā)展，理論要引導，高層次研究人才短缺。由于對物業(yè)管理的認識不足，目前還沒有象房地產(chǎn)等行業(yè)引起人們的關(guān)注，很多高層研究人員對物業(yè)管理還沒有充分重視。實際上物業(yè)管理發(fā)展到一定階段后，越來越迫切需要系統(tǒng)的理論加以引導，而這方面我國目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才。還有人們對物業(yè)管理這一行業(yè)的認知，以及消費觀念諸多因素的影響。 當然，時代在發(fā)展，企業(yè)在進步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學、先進的高級階段所取代。所以說，物業(yè)管理這一行業(yè)的前景還是可觀的。6物業(yè)管理發(fā)展的前景 物業(yè)管理服務(wù)的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴大 基于國內(nèi)經(jīng)濟的迅速增長，中國已成功進入世貿(mào)組織及吸引國外財團不斷在國內(nèi)進行大量投資活動等因素考慮，在可見的將來，國內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的需求將不斷增加，從而使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間繼續(xù)不斷地擴大。 物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，入行人員多是半路出家，現(xiàn)在我國將近百萬的物業(yè)管理從業(yè)者中，受過物業(yè)管理專業(yè)培訓或教育的人只占少數(shù)。社會上在物業(yè)管理的認識方面還存在幾點偏見和誤區(qū)：一是認為物業(yè)管理行業(yè)是一種低技術(shù)、勞動密集型行業(yè)，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同于維修工、保安等；二是在人才培養(yǎng)上認為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)的人才。專業(yè)人材奇缺是制約物業(yè)管理發(fā)展的一個不可忽視的問題。相當一部分從房管單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)行為物業(yè)管理的從業(yè)人員，不僅專業(yè)知識欠缺，而且服務(wù)意識不強。物業(yè)管理是一個專業(yè)化程度很高的勞動密集型行業(yè)，管理經(jīng)驗與管理技巧非常重要，從業(yè)人員必須具備多方面與之相關(guān)的專業(yè)知識和專業(yè)技能。遺憾的是，我國物業(yè)管理人材的教育培訓還未引起高等院校的重視并列入計劃。目前，物業(yè)管理企業(yè)實行的崗位培訓制度和上崗資格制度，遠不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要。如此，物業(yè)管理這一行前景還是非常好的。 單一服務(wù)性的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展 物業(yè)管理從單一服務(wù)型向多元化經(jīng)營和專來化趨勢發(fā)展。首先很多物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理和服務(wù)的同時，向和物業(yè)管理相關(guān)的行業(yè)延伸，有的物業(yè)管理企業(yè)辦起了中介、代理、租賃業(yè)務(wù)，有的則利用物業(yè)的相關(guān)條件和設(shè)備開展了多種經(jīng)營，利用這些收入來彌補物業(yè)管理企業(yè)的資金不足、增強企業(yè)發(fā)展的后勁；第二，有些物業(yè)管理企業(yè)尤其是具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)開始走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，自已成立專業(yè)公司除承接自已的業(yè)務(wù)外還向社會拓展業(yè)務(wù)，或把自已物業(yè)管理中的專項工作委托給社會上專業(yè)公司進行管理。 優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理企業(yè)的競爭將帶來更規(guī)范的管理 基于大量國外財團進駐國內(nèi)物業(yè)市場及國內(nèi)物業(yè)用家對物業(yè)管理服務(wù)日漸了解，劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無法滿足其對物業(yè)管理的需求；優(yōu)勝劣汰的競爭將日趨激烈，而劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將被逐步淘汰。 基于顧問式的物業(yè)管理服務(wù)因無實際管理權(quán)力而不法落實執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作，引致管理服務(wù)要素難以達到專業(yè)水平，以滿足用家的要求。同時，顧問式的物業(yè)管理服務(wù)存在不穩(wěn)定因素。故托管式的專業(yè)管理服務(wù)逐漸被取代。 可以斷言，今后幾年，將是我國物業(yè)管理全國、快速發(fā)展時期。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競爭機制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平的提高，物業(yè)管理在我國城市管理和兩個文明建設(shè)中一定能發(fā)揮更大的作用。致謝參考文獻：[1][J].管理研究，.[2]、問題及對策[J].市場論壇，2008，（5）.[3]—品牌創(chuàng)建[J].集團經(jīng)濟研究，.[4][J].市場透視，.[5][J].河南社會科學，14（5）.17