【正文】 過(guò)了ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。但是，由于它沒(méi)有第一、二部分企業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)，又缺乏第四部分企業(yè)機(jī)制靈活的后天優(yōu)勢(shì)，因而在發(fā)展中感到困難很多。 合理利潤(rùn)允許市場(chǎng)主體獲取合理的利潤(rùn)，并主要以管理酬金的形式來(lái)體現(xiàn)，其利潤(rùn)、酬金的有無(wú)、多少完全由市場(chǎng)來(lái)決定，防止人為地約束物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的追求，抑制其活力。這是企業(yè)的目標(biāo)，有了目標(biāo)才有動(dòng)力，有了內(nèi)在的動(dòng)力，企業(yè)才能充滿活力。這一方面可能考慮減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)，另一方面可能考慮物業(yè)公司是勞動(dòng)密集型企業(yè)，科技含量不高，利潤(rùn)高不了?，F(xiàn)在，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與深化，“微利行業(yè)”的觀點(diǎn)不多見(jiàn)了，可在相當(dāng)一部分人的思想里仍然認(rèn)為，物業(yè)管理?yè)嗡酪仓挥袀€(gè)掙小錢的行業(yè)。 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)家法規(guī)的指導(dǎo)下由市場(chǎng)決定。這個(gè)觀點(diǎn)說(shuō)起來(lái)容易，要使全體業(yè)主接受卻非常難。還有一個(gè)價(jià)格管制，這是一個(gè)非常復(fù)雜的而又關(guān)系重大的問(wèn)題?！蔽覈?guó)在這方面還有較大差距。北京市政府規(guī)定了直接影響人民生活的七大價(jià)格管制項(xiàng)目，其中之一就是物業(yè)管理。例如老小區(qū)的停車管理問(wèn)題，按有關(guān)規(guī)定，須經(jīng)交通管理部門批準(zhǔn)后，方可按每輛150元/月收費(fèi)。某家物業(yè)管理公司所管小區(qū)，按照一些業(yè)主要求，和居委會(huì)聯(lián)合搞了小區(qū)停車管理項(xiàng)目，按每輛50元/月收費(fèi)，雇請(qǐng)了保安，很受歡迎。丟失了一輛車，因出入小區(qū)手續(xù)不全，被車主起訴到法院，判決該公司賠償數(shù)萬(wàn)元。這使我們認(rèn)識(shí)到了政府規(guī)范市場(chǎng)的重要作用，以及法律法規(guī)的重要性。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)普遍實(shí)行的是委托管理，自建自管的模式早已被淘汰。業(yè)主委員會(huì)必須建立并發(fā)揮作用，還要接受政府和社會(huì)有關(guān)部門的管理、監(jiān)督與約束，才能規(guī)范其行為，保障其發(fā)展。 社會(huì)化方面的差距主要有以下幾點(diǎn)：第一，條塊分割嚴(yán)重。這牽涉到體制的問(wèn)題，必須從產(chǎn)權(quán)制度等方面加快改革，才能從根本上實(shí)現(xiàn)社會(huì)化。前幾年，仿照國(guó)外模式，要求新建小區(qū)在正式入住1年內(nèi)或入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組建業(yè)主委員會(huì)并報(bào)政府部門批準(zhǔn)。具備這些條件的很少，勉強(qiáng)選出來(lái)的，先提出個(gè)人要求。北京市政府規(guī)定，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，這是一個(gè)好方法。 專業(yè)化的差距專業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備。在此方面我們還有較大差距，以某公司為例，成立了專業(yè)公司，由于未能完全擺脫老體制的影響，光人工費(fèi)就占去了總費(fèi)用的大半。還有一些小公司，為了節(jié)省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。 規(guī)范化要求，物業(yè)管理公司要依照政府規(guī)定，在有關(guān)部門正式登記注冊(cè)，接受審核，依法經(jīng)營(yíng)；要建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保服務(wù)質(zhì)量；要主動(dòng)接受政府部門的指導(dǎo)及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主動(dòng)性差。 當(dāng)然，物業(yè)管理還處于發(fā)展階段還面臨著諸多的矛盾和制約因素。 政策法規(guī)環(huán)境的影響 這一方面的影響還包括：物業(yè)管理公約權(quán)力不足；缺乏物業(yè)管理公約內(nèi)容制定的監(jiān)管；現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度未能全部落實(shí)執(zhí)行監(jiān)管；缺乏針對(duì)商業(yè)辦公大廈及商場(chǎng)的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏有效的物業(yè)管理費(fèi)用追收途徑；物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的控制過(guò)嚴(yán)等。 作為物業(yè)管理這個(gè)新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導(dǎo)是非常關(guān)鍵的。但在政府引導(dǎo)的同時(shí)還有一些不恰當(dāng)?shù)馗深A(yù)也影響了物業(yè)管理的發(fā)展，如對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施了政府定價(jià)的政策、沒(méi)能切實(shí)地按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行運(yùn)作；我們的輿論導(dǎo)向還存在著誤導(dǎo)，對(duì)正面報(bào)道的少，抓“熱點(diǎn)”問(wèn)題多，實(shí)際上對(duì)于一個(gè)新興的行業(yè)，導(dǎo)向是非常關(guān)鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)發(fā)展商的影響目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)工發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性，但十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒(méi)能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。 （1）物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容。隨著我國(guó)住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國(guó)居民的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)一步明晰。一個(gè)家庭面對(duì)最大的“資產(chǎn)”，其保值、增值的要求更為強(qiáng)烈。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權(quán)關(guān)系明晰而容易調(diào)整相應(yīng)的法律關(guān)系，但同時(shí)也因產(chǎn)權(quán)明晰后帶來(lái)了對(duì)物業(yè)管理要求更高的壓力。隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也從無(wú)序走進(jìn)了規(guī)范，尤其是近年來(lái)房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費(fèi)者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個(gè)特殊的商品正逐步的適應(yīng)商品交換的一般法則。在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交納專用基金，就可能因公開(kāi)透明銷售和終身負(fù)責(zé)而失去交納責(zé)任的基礎(chǔ)。 國(guó)內(nèi)符合國(guó)際水平的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商不多，引致物業(yè)先進(jìn)配套設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用高昂、無(wú)法找到合適的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商。同時(shí)此等直屬工人亦可能因?qū)ο嚓P(guān)設(shè)施、設(shè)備的特點(diǎn)、性能了解不深，而需要較長(zhǎng)時(shí)間了解研究，導(dǎo)致工作效率降低。因此相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修保養(yǎng)過(guò)程中，均面對(duì)欠缺進(jìn)口配件、增訂進(jìn)口配件時(shí)間較長(zhǎng)、增訂進(jìn)口配件費(fèi)用高昂等問(wèn)題，而影響維修時(shí)間，降低物業(yè)管理水平質(zhì)量。 物業(yè)管理服務(wù)的人力資源狀況的影響物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)。（2）行業(yè)要發(fā)展，理論要引導(dǎo)，高層次研究人才短缺。實(shí)際上物業(yè)管理發(fā)展到一定階段后，越來(lái)越迫切需要系統(tǒng)的理論加以引導(dǎo)，而這方面我國(guó)目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才。還有人們對(duì)物業(yè)管理這一行業(yè)的認(rèn)知，以及消費(fèi)觀念諸多因素的影響。 當(dāng)然，時(shí)代在發(fā)展，企業(yè)在進(jìn)步，所有缺陷、原始、落后等初期發(fā)展階段所必不可少的東西，必將被完善、科學(xué)、先進(jìn)的高級(jí)階段所取代。6物業(yè)管理發(fā)展的前景 物業(yè)管理服務(wù)的需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴(kuò)大社會(huì)上在物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)方面還存在幾點(diǎn)偏見(jiàn)和誤區(qū)：一是認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一種低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，其工作就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同于維修工、保安等；二是在人才培養(yǎng)上認(rèn)為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)的人才。相當(dāng)一部分從房管單位或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)行為物業(yè)管理的從業(yè)人員，不僅專業(yè)知識(shí)欠缺，而且服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。遺憾的是，我國(guó)物業(yè)管理人材的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃。如此，物業(yè)管理這一行前景還是非常好的。 單一服務(wù)性的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展首先很多物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理和服務(wù)的同時(shí)，向和物業(yè)管理相關(guān)的行業(yè)延伸，有的物業(yè)管理企業(yè)辦起了中介、代理、租賃業(yè)務(wù)，有的則利用物業(yè)的相關(guān)條件和設(shè)備開(kāi)展了多種經(jīng)營(yíng)，利用這些收入來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)的資金不足、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁；第二，有些物業(yè)管理企業(yè)尤其是具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，自已成立專業(yè)公司除承接自已的業(yè)務(wù)外還向社會(huì)拓展業(yè)務(wù)，或把自已物業(yè)管理中的專項(xiàng)工作委托給社會(huì)上專業(yè)公司進(jìn)行管理。 優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將帶來(lái)更規(guī)范的管理同時(shí)，顧問(wèn)式的物業(yè)管理服務(wù)存在不穩(wěn)定因素。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平的提高，物業(yè)管理在我國(guó)城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中一定能發(fā)揮更