論我國物業(yè)管理收費(fèi)的問題-資料下載頁
2024-12-15 18:17本頁面
【導(dǎo)讀】在我國，物業(yè)管理收費(fèi)問題是當(dāng)前小區(qū)業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)，是物業(yè)管理公司工作的難點(diǎn)，也是國家有關(guān)部門立法和行政管理的重點(diǎn)。如何借鑒國外立法及實(shí)踐的成熟經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)我國。集體與公共服務(wù)的混淆以及集體服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偟牟缓侠硇裕瑢?dǎo)致了物業(yè)管理收費(fèi)困。解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的關(guān)鍵是確立與物業(yè)管理產(chǎn)品屬性相適應(yīng)的收費(fèi)原則。合我國物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)實(shí)情況提出一些建議和對(duì)策。許多業(yè)主反映生活垃圾未及時(shí)得到處理，保安人員維護(hù)公共安全秩序不到位。新政策實(shí)施后，取消政府定價(jià)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)，然而政策實(shí)施有一定的滯后性，高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；擅自延長收費(fèi)期限；只收費(fèi)不服務(wù)；多收費(fèi)少服務(wù)；不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)。近年來，物價(jià)、工商、法院等部門處理物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的數(shù)量呈逐年上升的趨勢(shì)。但由于此類糾紛設(shè)計(jì)面廣，影響力大，處理結(jié)果直接關(guān)系到政府部門的形象。用，物業(yè)管理企業(yè)將所收取的全部物業(yè)管理費(fèi)存入自己的帳戶，實(shí)行單獨(dú)核算，獨(dú)立管理。
【正文】 一個(gè)可以科學(xué)決策的集體機(jī)構(gòu)。因此，要強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的作用，就要重新改造我國的業(yè)主 委員會(huì)，并將改造后的業(yè)主委員會(huì)的職能通過法律的手段加以確認(rèn)。而對(duì)于再造業(yè)主委員會(huì)，我們可借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，即業(yè)主通過民主選舉，選出高素質(zhì)、值得他們信賴的人成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)按非盈利企業(yè)模式組成董事會(huì)、制訂章程和細(xì)節(jié)，制訂有關(guān)制度和規(guī)范，并向政府登記注冊(cè)合法后按企業(yè)的模式運(yùn)營。一方面，業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)委托物業(yè)管理公司承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)，另一方面，業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司收繳物業(yè)管理費(fèi)。這樣，可規(guī)范物業(yè)管理的法制化和物業(yè)管理收費(fèi)的合理化，并促進(jìn)我國物業(yè)管理的健康有序發(fā)展。 （四）規(guī)范物業(yè)交接， 加強(qiáng)服務(wù) 物業(yè)的交接是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)行全面管理的開始，是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。作為接收方的物業(yè)管理公司必須對(duì)此環(huán)節(jié)給予高度重視，房屋質(zhì)量高低，不僅關(guān)系到住戶的利益，而且直接影響到今后的物業(yè)管理能否順利進(jìn)行，是提高物業(yè)管理質(zhì)量的基礎(chǔ)。物業(yè)接管的現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收不同于工程竣工、驗(yàn)收，它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以房屋主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。特別是對(duì)新建物業(yè)，更應(yīng)嚴(yán)把檢驗(yàn)關(guān)。對(duì)新建物業(yè)應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，做好保修期質(zhì)量維修工作，及時(shí)解決用戶提出的各種質(zhì)量問題，對(duì)配套設(shè)施不完善 的住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司在接管過程中必須按照物業(yè)管理驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。凡關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的配套設(shè)施未完成的，如未辦理正式供電、供水 。道路不平整；場(chǎng)地不清潔，必要的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理用房及環(huán)境質(zhì)量達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等問題應(yīng)暫緩接收，或與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商簽訂合約后限期完成，在檢查驗(yàn)收交付使用后發(fā)生隱形質(zhì)量問題，屬于設(shè)計(jì)、施工及建筑材料等方面問題，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，屬于使用不當(dāng)、管理不善、維修不力，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)解決。 做好物業(yè)的交接驗(yàn)收工作，可以減少由于物業(yè)質(zhì)量引起的糾紛，減少物業(yè)管理成本，使日后的物 業(yè)管理順利進(jìn)行，使物業(yè)管理的質(zhì)量得到全面的提高。 結(jié)語 物業(yè)管理收費(fèi)存在的諸多問題，我認(rèn)為，有多方面的原因，但制度設(shè)計(jì)上的不完善應(yīng)是主要和根本的，我們需要透過問題表而看到深層次的東西：對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，我們必須給予肯定，因?yàn)檫@符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之一般規(guī)律，但是我們又必須認(rèn)識(shí)到我國當(dāng)前的現(xiàn)狀，國家在某些方而給予干預(yù)和規(guī)制是必要的，現(xiàn)階段一者需共同存在，互相促進(jìn)；對(duì)于因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的諸多糾紛，我認(rèn)為物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)上的不合理，比如物業(yè)管理收費(fèi)主體的錯(cuò)位是引發(fā)糾紛的重要根源，期待法律早日給 予物業(yè)管理收費(fèi)主體的正確歸位。 參考文獻(xiàn)： 1．張軍著：《現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海三聯(lián)書店， 1991年版。 2．劉凡、劉允斌著：《產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，湖北人民出版社， 2021年版本。 3．劉偉、張風(fēng)圣著：《產(chǎn)權(quán)通論》，北京出版社， 1998年版。 4．巴頓著：《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》，商務(wù)印書館， 1983年版。 5．朱愛華、張彥、陳佩華著：《物業(yè)管理》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社， 2021年版。 6．張貫一著：《物業(yè)服務(wù)與管理》，華中科技大學(xué)出版社， 2021年版。 7．周樹基著：《美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管 理》，北京大學(xué)出版社， 2021年版本。 8．李釗、張玉亭、曹陽著：《物業(yè)管理法律理論與案例分析》，中國物價(jià)出版社， 2021年版。 9．王青蘭著：《物業(yè)管理導(dǎo)論》，中國建筑工業(yè)出版社， 2021年版。 10． [美 ]羅伯特 C 凱爾、 F M 貝爾德、 M S 斯波德克著：《物業(yè)管理案例與分析》，中信出版社， 2021年版。 11．曹振良著：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社， 2021年版。 12．高鴻業(yè)著：《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)》（上冊(cè)：微觀部分），中國經(jīng)濟(jì)出版社， 1996年。 13．劉圣歡、饒杰：《 從物業(yè)管理產(chǎn)品屬性看物業(yè)管理收費(fèi)難問題》，載《經(jīng)濟(jì)體制改革》， 2021年 4期。 14．王佑凌：《關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的思考與建議》，載《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》， 2021年 5期間。 15．梁啟龍、秦向東：《房產(chǎn)物業(yè)管理收費(fèi)難的癥結(jié)與對(duì)策》，載《經(jīng)濟(jì)師》， 2021年 7期。 16．王路建：《物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范》，載《中國物業(yè)管理》， 2021年 3期。
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