我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢-資料下載頁
2025-07-27 15:29本頁面
【正文】 十五、物業(yè)收費按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)將成為時尚 物業(yè)服務(wù)費是維持物業(yè)管理正常運轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主切身利益最敏感的問題。新的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》在定價形式方面將《原辦法》的“物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價”，修改為“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價”，取消了“政府定價和經(jīng)營者定價”，把物業(yè)管理服務(wù)費的定價權(quán)推向了市場，還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。這樣有利于供需見面，加速物業(yè)管理市場化的進程。 2004年初，中物協(xié)出臺的《普及住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等舊標準》（試行），以下簡稱《標準》?！稑藴省穼⒆鳛槲飿I(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)管理服務(wù)等級，約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容和標準以及測算物業(yè)管理服務(wù)收費定價的參照依據(jù)?！稑藴省犯鶕?jù)普通住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)需求的不同情況，設(shè)定了一級、二級、三級三個等級服務(wù)，每個服務(wù)等級又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護，協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六個方面的服務(wù)標準提出具體要求，即提出了管理服務(wù)的菜單，交給業(yè)主進行選擇，應(yīng)當(dāng)說這種按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)將成為時尚。 十六、航空母艦與小舢板進入共存時代 從1981年3月，全國第一家物業(yè)管理企業(yè)，到2003年底全國物業(yè)管理企業(yè)已發(fā)展到2萬余家、從業(yè)人員230萬人。而在這2萬余家企業(yè)中，不僅有管理房屋面積超過千萬平方米的上海陸家嘴、深圳中海、深圳萬科等大的航空母艦，也有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)是管理一兩個小項目的小舢板。從生物學(xué)的角度看，企業(yè)是有生命的，萬事萬物都有其周期，大企業(yè)有生存發(fā)展的必然性，小企業(yè)也有生存發(fā)展的道理。在一個行業(yè)中，特別象物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)中，不可能只有大企業(yè)，其他小企業(yè)不存在，大企業(yè)是行業(yè)的臺柱子、航空母艦；小企業(yè)是行業(yè)的連環(huán)、小舢板。因此在一個行業(yè)中，不可能只有大企業(yè)，沒有小企業(yè)。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)類型大體可以分為國有企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、私營企業(yè)、港澳臺商投資企業(yè)、外商投資企業(yè)等，這種航空母艦與小舢板將長期共存，現(xiàn)使隨著集團化、市場化的加劇，這種形式也將長期存在，因為大的企業(yè)集團也是由一個個小的企業(yè)組成的聯(lián)合艦隊。 十七、戰(zhàn)略聯(lián)盟可能成為企業(yè)聯(lián)合的最佳選擇 所謂戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個或兩個企業(yè)之間為了實現(xiàn)一定的戰(zhàn)略目的，在一定時期內(nèi)進行的一種合作安排。作為現(xiàn)代企業(yè)組織了制度的創(chuàng)新形式，戰(zhàn)略聯(lián)盟已成為現(xiàn)代企業(yè)加強國際競爭力的重要方式之一，并被譽為當(dāng)代最重要的組織創(chuàng)新。 在20世紀的最后十幾年中，戰(zhàn)略聯(lián)盟數(shù)量激增，不僅成為企業(yè)最廣泛使用的戰(zhàn)略，而且成為企業(yè)實現(xiàn)快速成長的戰(zhàn)略，是歐、美企業(yè)盛行的擴張方式，當(dāng)今世界的大跨國公司幾乎無一不是通過聯(lián)盟收購方式發(fā)展成長起來的。目前世界上最有名的聯(lián)盟莫過于微軟公司的英特爾公司合作形成的Wintel聯(lián)盟，占據(jù)了全球電腦業(yè)的大半江山，每當(dāng)微軟推出功能更強的軟件后，英特爾集成芯片的需求量就上升；同樣，當(dāng)英特爾生產(chǎn)出速度更快的集成芯片后，微軟的軟件因有了更好的載體而顯得更有價值形成雙贏的局面。國內(nèi)最大的制冷企業(yè)集團科龍集團與國內(nèi)最大的洗衣機生產(chǎn)企業(yè)小天鵝集團的戰(zhàn)略聯(lián)盟；韓國電信巨頭韓國電信與中國電信（香港）有限公司的戰(zhàn)略聯(lián)盟，中國聯(lián)想集團并購美國IBM的戰(zhàn)略聯(lián)盟，標志著中國行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略聯(lián)盟的高潮已經(jīng)到來。實踐證明，戰(zhàn)略聯(lián)盟是市場力量的自然擴張，實現(xiàn)使企業(yè)提高管理效率，引導(dǎo)資源的利用率最高的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，其結(jié)果是資源配置效率的改善和企業(yè)競爭實力的增強。 目前在我國物業(yè)管理企業(yè)中沒有出現(xiàn)同國外物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但是筆者認為這種聯(lián)合、合作的形式很快就會出現(xiàn)，并有可能成為物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合的最佳選擇。 十八、業(yè)主滿意程度將成為企業(yè)形象評價的最高標準 所謂業(yè)主滿意程度就業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的綜合滿意率。物業(yè)管理是通過對物的管理、對人的服務(wù)，最終實現(xiàn)為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明、安全、舒適、方便的生產(chǎn)、工作和生產(chǎn)環(huán)境。這就決定了評價物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量好壞、水平高低、成效大小的標準，只能是業(yè)主滿意不滿意、高興不高興、認可不認可，也就是說，金杯、銀杯不如業(yè)主的口啤。 為此，物業(yè)管理企業(yè)就是要一切為業(yè)主著想，把業(yè)主服好務(wù)作為一切工作的出發(fā)點和最終歸宿。要把“業(yè)主至上、服務(wù)第一”作為企業(yè)和全體員工服務(wù)的宗旨，通過管理人員的不懈努力，使業(yè)主得到滿意。 十九、分業(yè)經(jīng)營日趨明顯 自全國人大九屆四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》明確提出，要“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“促進房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)分業(yè)經(jīng)營”后，使20年來房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理混業(yè)經(jīng)營狀況開始急轉(zhuǎn)之下，物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營的態(tài)勢開始凸現(xiàn)。特別是國務(wù)院《物業(yè)管理條例》頒布實施后，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)商的分業(yè)經(jīng)營的已經(jīng)落實，成為不變的事實。隨著分業(yè)經(jīng)營的形成，物業(yè)管理專業(yè)化管理的水平將明顯提高，對推進物業(yè)管理行業(yè)度必將起到加速器的作用。 二十、私營企業(yè)的春天開始到來 目前私營物業(yè)管理企業(yè)盡管在物業(yè)管理行業(yè)中所占的比例并不大，還沒有形成大的氣候，但是同2001年6月30日建設(shè)部對全國物業(yè)管理行業(yè)一次性調(diào)查時相比，已有很大的發(fā)展。特別是私營物業(yè)管理企業(yè)這種經(jīng)濟形式在物業(yè)管理行業(yè)中一出現(xiàn)，就以強勢的發(fā)展勢頭，旺盛的生命力和很強的適應(yīng)性展示出勃勃生機。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，國有物業(yè)管理企業(yè)改制步伐的加快，及物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，將會有更多的私營物業(yè)管理企業(yè)登上舞臺。特別是目前黨和國家鼓勵發(fā)展私營企業(yè)的輿論環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和法制環(huán)境已經(jīng)成熟，為私營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇?？梢詳嘌?，今后幾年將是我國私營物業(yè)管理企業(yè)進入快速發(fā)展時期，私營物業(yè)管理企業(yè)的春天已經(jīng)到來。隨著私營物業(yè)管理企業(yè)的快速發(fā)展，私營物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的行業(yè)中的地位，將得到明顯的提高，并成為我國物業(yè)管理行業(yè)主力軍地位的時期，也將指日可待。23 / 2
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