我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)-資料下載頁(yè)
2025-07-27 15:29本頁(yè)面
【正文】 十五、物業(yè)收費(fèi)按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是維持物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主切身利益最敏感的問(wèn)題。新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》在定價(jià)形式方面將《原辦法》的“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)”，修改為“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，取消了“政府定價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)”，把物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)推向了市場(chǎng)，還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。這樣有利于供需見(jiàn)面，加速物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。 2004年初，中物協(xié)出臺(tái)的《普及住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等舊標(biāo)準(zhǔn)》（試行），以下簡(jiǎn)稱(chēng)《標(biāo)準(zhǔn)》?！稑?biāo)準(zhǔn)》將作為物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)，約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的參照依據(jù)。《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)需求的不同情況，設(shè)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí)服務(wù)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即提出了管理服務(wù)的菜單，交給業(yè)主進(jìn)行選擇，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這種按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚。 十六、航空母艦與小舢板進(jìn)入共存時(shí)代 從1981年3月，全國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)，到2003年底全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已發(fā)展到2萬(wàn)余家、從業(yè)人員230萬(wàn)人。而在這2萬(wàn)余家企業(yè)中，不僅有管理房屋面積超過(guò)千萬(wàn)平方米的上海陸家嘴、深圳中海、深圳萬(wàn)科等大的航空母艦，也有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)是管理一兩個(gè)小項(xiàng)目的小舢板。從生物學(xué)的角度看，企業(yè)是有生命的，萬(wàn)事萬(wàn)物都有其周期，大企業(yè)有生存發(fā)展的必然性，小企業(yè)也有生存發(fā)展的道理。在一個(gè)行業(yè)中，特別象物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)中，不可能只有大企業(yè)，其他小企業(yè)不存在，大企業(yè)是行業(yè)的臺(tái)柱子、航空母艦；小企業(yè)是行業(yè)的連環(huán)、小舢板。因此在一個(gè)行業(yè)中，不可能只有大企業(yè)，沒(méi)有小企業(yè)。目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)類(lèi)型大體可以分為國(guó)有企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、私營(yíng)企業(yè)、港澳臺(tái)商投資企業(yè)、外商投資企業(yè)等，這種航空母艦與小舢板將長(zhǎng)期共存，現(xiàn)使隨著集團(tuán)化、市場(chǎng)化的加劇，這種形式也將長(zhǎng)期存在，因?yàn)榇蟮钠髽I(yè)集團(tuán)也是由一個(gè)個(gè)小的企業(yè)組成的聯(lián)合艦隊(duì)。 十七、戰(zhàn)略聯(lián)盟可能成為企業(yè)聯(lián)合的最佳選擇 所謂戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)或兩個(gè)企業(yè)之間為了實(shí)現(xiàn)一定的戰(zhàn)略目的，在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的一種合作安排。作為現(xiàn)代企業(yè)組織了制度的創(chuàng)新形式，戰(zhàn)略聯(lián)盟已成為現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重要方式之一，并被譽(yù)為當(dāng)代最重要的組織創(chuàng)新。 在20世紀(jì)的最后十幾年中，戰(zhàn)略聯(lián)盟數(shù)量激增，不僅成為企業(yè)最廣泛使用的戰(zhàn)略，而且成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng)的戰(zhàn)略，是歐、美企業(yè)盛行的擴(kuò)張方式，當(dāng)今世界的大跨國(guó)公司幾乎無(wú)一不是通過(guò)聯(lián)盟收購(gòu)方式發(fā)展成長(zhǎng)起來(lái)的。目前世界上最有名的聯(lián)盟莫過(guò)于微軟公司的英特爾公司合作形成的Wintel聯(lián)盟，占據(jù)了全球電腦業(yè)的大半江山，每當(dāng)微軟推出功能更強(qiáng)的軟件后，英特爾集成芯片的需求量就上升；同樣，當(dāng)英特爾生產(chǎn)出速度更快的集成芯片后，微軟的軟件因有了更好的載體而顯得更有價(jià)值形成雙贏的局面。國(guó)內(nèi)最大的制冷企業(yè)集團(tuán)科龍集團(tuán)與國(guó)內(nèi)最大的洗衣機(jī)生產(chǎn)企業(yè)小天鵝集團(tuán)的戰(zhàn)略聯(lián)盟；韓國(guó)電信巨頭韓國(guó)電信與中國(guó)電信（香港）有限公司的戰(zhàn)略聯(lián)盟，中國(guó)聯(lián)想集團(tuán)并購(gòu)美國(guó)IBM的戰(zhàn)略聯(lián)盟，標(biāo)志著中國(guó)行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略聯(lián)盟的高潮已經(jīng)到來(lái)。實(shí)踐證明，戰(zhàn)略聯(lián)盟是市場(chǎng)力量的自然擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)使企業(yè)提高管理效率，引導(dǎo)資源的利用率最高的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，其結(jié)果是資源配置效率的改善和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的增強(qiáng)。 目前在我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)中沒(méi)有出現(xiàn)同國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但是筆者認(rèn)為這種聯(lián)合、合作的形式很快就會(huì)出現(xiàn)，并有可能成為物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合的最佳選擇。 十八、業(yè)主滿意程度將成為企業(yè)形象評(píng)價(jià)的最高標(biāo)準(zhǔn) 所謂業(yè)主滿意程度就業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的綜合滿意率。物業(yè)管理是通過(guò)對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明、安全、舒適、方便的生產(chǎn)、工作和生產(chǎn)環(huán)境。這就決定了評(píng)價(jià)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量好壞、水平高低、成效大小的標(biāo)準(zhǔn)，只能是業(yè)主滿意不滿意、高興不高興、認(rèn)可不認(rèn)可，也就是說(shuō)，金杯、銀杯不如業(yè)主的口啤。 為此，物業(yè)管理企業(yè)就是要一切為業(yè)主著想，把業(yè)主服好務(wù)作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和最終歸宿。要把“業(yè)主至上、服務(wù)第一”作為企業(yè)和全體員工服務(wù)的宗旨，通過(guò)管理人員的不懈努力，使業(yè)主得到滿意。 十九、分業(yè)經(jīng)營(yíng)日趨明顯 自全國(guó)人大九屆四次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》明確提出，要“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)”后，使20年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理混業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況開(kāi)始急轉(zhuǎn)之下，物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)開(kāi)始凸現(xiàn)。特別是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的分業(yè)經(jīng)營(yíng)的已經(jīng)落實(shí)，成為不變的事實(shí)。隨著分業(yè)經(jīng)營(yíng)的形成，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理的水平將明顯提高，對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)度必將起到加速器的作用。 二十、私營(yíng)企業(yè)的春天開(kāi)始到來(lái) 目前私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)盡管在物業(yè)管理行業(yè)中所占的比例并不大，還沒(méi)有形成大的氣候，但是同2001年6月30日建設(shè)部對(duì)全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)一次性調(diào)查時(shí)相比，已有很大的發(fā)展。特別是私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)這種經(jīng)濟(jì)形式在物業(yè)管理行業(yè)中一出現(xiàn)，就以強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展勢(shì)頭，旺盛的生命力和很強(qiáng)的適應(yīng)性展示出勃勃生機(jī)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改制步伐的加快，及物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，將會(huì)有更多的私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)登上舞臺(tái)。特別是目前黨和國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)企業(yè)的輿論環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和法制環(huán)境已經(jīng)成熟，為私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。可以斷言，今后幾年將是我國(guó)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的春天已經(jīng)到來(lái)。隨著私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的快速發(fā)展，私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的行業(yè)中的地位，將得到明顯的提高，并成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)主力軍地位的時(shí)期，也將指日可待。23 / 2
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