【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 者是某幾個(gè)開(kāi)發(fā)公司合資 組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒(méi)有；另 一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分 利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市 場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，奪取市場(chǎng).。物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理，未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開(kāi)發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。（三）物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問(wèn)題是：―是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購(gòu)房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是各地物價(jià)主管部門(mén)沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費(fèi)，亂收費(fèi)。物業(yè)管理收費(fèi)相當(dāng)困難，同時(shí)盡管?chē)?guó)家頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但是各地物價(jià)主管部門(mén)沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施，當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見(jiàn)出臺(tái)，服務(wù)收費(fèi)沒(méi)有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。（四）物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。我國(guó)沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常；而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒(méi)有建立，有的地方甚至還沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。（五）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專(zhuān)業(yè)人才。目前，我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化程度不高。我國(guó)物 業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著 管理規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)人員也越來(lái)越多，但其中多數(shù)來(lái)自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵(lì)機(jī)制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識(shí)停滯，企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度不高。二、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的若干對(duì)策。要求政府部門(mén)盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來(lái)看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi) 生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為 例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類(lèi)型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 的精神下，分別制定出上述類(lèi)型物業(yè)的管 理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系 統(tǒng)。通過(guò)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來(lái)選擇信得過(guò)、能夠提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵?lái)提高行業(yè)的整體水平。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育。限制開(kāi)發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。著重加強(qiáng)邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提高社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用廣播、電視、報(bào)紙等傳媒，通過(guò)多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)完善物業(yè)管理師制度，我國(guó)未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊(duì)伍的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊(cè)物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭，從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合伙注冊(cè)“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管理師可以專(zhuān)業(yè)人士的身份，受雇于業(yè)主委員會(huì)。提升人員素質(zhì)，做好人才儲(chǔ)備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，需要多方面的專(zhuān)業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)脈血，要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)，提升隊(duì)伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求。依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場(chǎng) 運(yùn)行。通過(guò)的《物權(quán)法》條款：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，這就會(huì)產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)委托各專(zhuān)業(yè)公司管理，也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理 相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然，、物管企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理。（1）加強(qiáng)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)。（2）建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開(kāi)發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)久的依賴關(guān)系。（3）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過(guò)來(lái)物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營(yíng)性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，將會(huì)得到很好的回報(bào)。（4）不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的市場(chǎng)領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專(zhuān)業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)，不斷開(kāi)拓物業(yè)管理的市場(chǎng)，將所有可能實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)類(lèi)型都力爭(zhēng)納入物業(yè)管理范疇。（5）擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍：①專(zhuān)業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專(zhuān)業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)；② 提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢、培訓(xùn)等。三、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。針對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。（一）物業(yè)管理的社會(huì)化。物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。（二）物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化。物業(yè)管理是由專(zhuān)業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專(zhuān)業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)化公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專(zhuān)業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。（三）物業(yè)管理的智能化與信息化。物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動(dòng)控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營(yíng)模式，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼?？傊?，隨著我國(guó)房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來(lái)越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問(wèn)題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、綜合化的要求。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來(lái)取得了非常大的成績(jī)，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán) 境做出了突出的貢獻(xiàn)，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理 發(fā)展道路上還存在著一些問(wèn)題，制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在 我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問(wèn)題得以解決，我國(guó)物業(yè)管 理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，：【1】胡伯龍，楊韜。物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008 【2】郭世民，周建華。物業(yè)管理[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007。【3】姜早龍，張涑賢。物業(yè)管理概論[M].武漢：武漢理工大學(xué)出版社，2008 【4】張瑞敏，呂曉娟。我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策[J].市場(chǎng)論壇，200【5】余東萍。我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對(duì)策[J].洪都科技，2001?！?】騰麗，陸倩文。大城市邊緣區(qū)的居住物業(yè)服務(wù)需求特征分析。現(xiàn)代物業(yè)，（上）?！?】宋道剛。新形勢(shì)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)困境之路。中國(guó)物業(yè)管理， 【8】謝獻(xiàn)春。居住物業(yè)管理。華南理工大學(xué)出版社?！?】趙凱，牛忠毅。物業(yè)公司組建與運(yùn)作。機(jī)械工業(yè)出版社?！?0】張浩。最新現(xiàn)代物業(yè)管理制度與崗位職責(zé)范本大全。藍(lán)天出版社?！?1】胡運(yùn)全。物業(yè)管理概論。華中科技大學(xué)出版社?！?2】劉長(zhǎng)森。物業(yè)管理糾紛典型案例評(píng)析。中國(guó)建筑工業(yè)出版社。第四篇：我國(guó)預(yù)算外資金現(xiàn)狀分析我國(guó)預(yù)算外資金現(xiàn)狀分析摘要：預(yù)算外資金是指不納入預(yù)算管理，但卻用于滿足政府履行其職能需要的財(cái)政性資金。由于我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段，許多政策制度都不完整，因此預(yù)算外資金不僅要適合我國(guó)國(guó)情還要促進(jìn)我國(guó)的發(fā)展。所以我國(guó)必須制定完整的措施去合理的利用它完善它。然而，很多政府承擔(dān)的職能并不是通過(guò)預(yù)算來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而是通過(guò)預(yù)算外資金和不是預(yù)算外的財(cái)政性資金來(lái)完成的。由于對(duì)預(yù)算外資金認(rèn)識(shí)上的不足以及管理措施和方法的使用不當(dāng)．是我國(guó)的預(yù)算外資金流失嚴(yán)重的原因。關(guān) 鍵 詞:預(yù)算外資金；政府職能轉(zhuǎn)變；社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制；財(cái)政性資金；預(yù)算制度改革；預(yù)算管理；制度適應(yīng)；正文：通過(guò)對(duì)財(cái)政學(xué)的學(xué)習(xí)，我懂得了許多知識(shí)。最重要的是我了解到我國(guó)預(yù)算外資金的作用以及目前它的狀況。預(yù)算外資金是指不納入預(yù)算管理但卻用于滿足政府履行其職能需要的財(cái)政資金。它是國(guó)家預(yù)算資金的必要補(bǔ)充，具有分散性、自主性、專(zhuān)用性的特點(diǎn)。預(yù)算外資金指國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體為履行或代行政府職能，依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和具有法律效力的規(guī)章而收取、提取和安排使用的未納入國(guó)家預(yù)算管理的各種財(cái)政性資金。由于對(duì)預(yù)算外資金認(rèn)識(shí)上的滯后和政策、管理手段的缺位，造成預(yù)算外資金游離于政府控制之外，既扭曲了收入分配結(jié)構(gòu)，分散了國(guó)家財(cái)力，又滋生了腐敗現(xiàn)象。因此，正確認(rèn)識(shí)并解決預(yù)算外資金管理缺位問(wèn)題，是財(cái)政改革中亟待解決的問(wèn)題。例如高校預(yù)算外資金是高校直屬單位利用學(xué)校資源，通過(guò)提供管理性勞動(dòng)和服務(wù)性勞動(dòng)取得的貨幣補(bǔ)償，主要形式是事業(yè)性收費(fèi)，這構(gòu)成了預(yù)算外資金的主要來(lái)源。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，高校辦學(xué)方式多樣化，隨之取得的預(yù)算外收入大大增加，有些單位預(yù)算外收入部分甚至高出預(yù)算內(nèi)收入的幾倍。現(xiàn)狀（1）預(yù)算外資金增長(zhǎng)過(guò)快，1992年比1978年增長(zhǎng)11倍，%，名副其實(shí)地成為國(guó)家的“第二預(yù)算”。（2）預(yù)算外資金歷年增長(zhǎng)速度均超過(guò)童年的GDP和預(yù)算內(nèi)收入的增長(zhǎng)速度，造成資金的嚴(yán)重分散。（3）從預(yù)算外資金結(jié)構(gòu)看，一向是企業(yè)和主管部門(mén)管理的預(yù)算外資金居主導(dǎo)