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正文內(nèi)容

我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究(編輯修改稿)

2025-07-25 18:45 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 良的服務(wù)素質(zhì),他們在高端市場具有明顯優(yōu)勢,市場占有率正逐步上升。從類別來看,他們接受的物業(yè)管理項目人部分屬于顧問項目,直接管理的占少。物業(yè)管理的內(nèi)涵愈加豐富。物業(yè)管理的內(nèi)容已不局限于提供房屋維修、保安、綠化、清潔衛(wèi)生、代收代交水電費等公共性的服務(wù),還進一步提供如代訂代取牛奶或報紙、室內(nèi)裝修、環(huán)境設(shè)計、搬家、代理房屋租售、家政服務(wù)、衛(wèi)生保健服務(wù)、訂機票車票、商業(yè)策劃、安排度假消遣等各種專項和特約服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)公司還特別注重小區(qū)(大廈)的文化、文藝、文明建設(shè),進一步拓展了物業(yè)管理公司的空間、內(nèi)涵。同時,許多物業(yè)公司還在服務(wù)規(guī)范化、高標準方面下功夫,他們積極推行實施、通過ISO9000和ISO14000等系列的質(zhì)量體系認證,積極參加省優(yōu)、部優(yōu)物業(yè)管理小區(qū)(大廈)的評選,進一步提高了管理水平,在社會桑樹立了良好的信譽和形象。物業(yè)管理立法有一定的發(fā)展,逐步走向法治化、規(guī)范化。自1994年4月建設(shè)部出臺《城市新建設(shè)住宅小區(qū)管理辦法》后,深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個省市先后出臺了物業(yè)管理條例,北京、重慶、江蘇、山東等近百個省、市先后制定出臺了本地區(qū)的物業(yè)管理辦法;國家有關(guān)部門也相繼制定了相關(guān)的配套法規(guī),如國家級委頒布的《省市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、財政部頒發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等,2003年更出臺了《中華人民共和國物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《業(yè)主大會章程》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》,2004年又頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》,形成了全面規(guī)范物野管理各方關(guān)系、各種行為的權(quán)威性、全國性的專門法規(guī)。各地有進一步形成個性實施細則,并加大了對物業(yè)管理操作的檢查和監(jiān)督,物業(yè)管理正逐步走向法治化和規(guī)范化的軌道。過去三十年時間,我國的物業(yè)管理市場已具備一定的規(guī)模,從1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司的設(shè)立, 目前在全國范圍已有3萬多家,我國物業(yè)管理市場已初步形成。然而,在發(fā)展的同時,我們應(yīng)該認識到,物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過程中也存在著諸多的缺陷和問題。許多日益突出的問題已嚴重阻礙我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,為此中國國際品牌研究會副秘書長、中國儒商研究院副院長蘭馬在2009年走訪了廣州、上海、北京等大城市的多家物業(yè)管理公司及大量相關(guān)社區(qū)業(yè)主,統(tǒng)計顯示這些大城市住宅區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度僅為20%,而不滿意度則高達 60% 中國國際品牌研究會副秘書長、中國儒商研究院副院長蘭馬在2009年的相關(guān)研究;對于物業(yè)管理公司來說,由于運作體系和市場結(jié)構(gòu)的不理想,導(dǎo)致了公司開拓業(yè)務(wù)的難度,加上物業(yè)管理行業(yè)的低利潤,使得許多物業(yè)管理公司的運作日趨艱難。第3章 目前我國物業(yè)管理行業(yè)存在問題闡述 外部各種環(huán)境問題: 物業(yè)管理行業(yè)政策法規(guī)不完善法律是一切企業(yè)發(fā)展生存的保障,法律體系的健全對企業(yè)發(fā)展是十分的重要的。就目前發(fā)展的狀況來看,我國物業(yè)管理的相關(guān)法律體系有不足之處。我國物業(yè)管理規(guī)的制定與物業(yè)管理行業(yè)的誕生和發(fā)展都是比較滯后的,且沒有完善的相關(guān)法律法規(guī)體系。我國物業(yè)管理開始于深圳,1981年第一家物業(yè)公司于成立于深圳,行業(yè)誕生后二十年間沒有全國性的物業(yè)管理法規(guī),只有在1994年由深圳經(jīng)濟特區(qū)出臺了地方性的條例《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》,這是我國第一部物業(yè)行業(yè)法規(guī),同時法律的完善速度十分緩慢,第一部全國性的規(guī)物業(yè)管理條例直到2003年才頒布實施,之前的法規(guī)政策體系多為地方性的,缺乏系統(tǒng)性及完整性。隨著國家物業(yè)管理條例頒布,配套法律法規(guī)的制定才得以逐步啟動?,F(xiàn)行的我國物業(yè)管理法律法規(guī)體系與行業(yè)發(fā)展的進程相比,呈現(xiàn)立法滯后、法律框架體系不完整的狀況,到目前還存在系統(tǒng)性不足,或可操作性欠缺、綜合性較差、立法的層次低問題。在物業(yè)行業(yè)的實踐過程之中,法律法規(guī)的以上的缺陷有很多的消極作用。由于無相關(guān)法律可依,作為顧客的業(yè)主利益得不到法律保障,相當數(shù)量的物業(yè)管理案件和各類由物業(yè)管理引發(fā)的糾紛矛盾等均無法得到好的及時的處理。法律法規(guī)缺乏系統(tǒng)性和完整性,地方法之間差異大,也限制了物業(yè)行業(yè)的規(guī)范成長和良性發(fā)展。知名的品牌物業(yè)公司“中海物業(yè)”,其不得已制定了“四不接原則”,不接管業(yè)主委員會委托的物業(yè),是其中包含的重要一條,這完全是出于無奈的抉擇,這就無形中造成了業(yè)主利益的損害。業(yè)主委員會作為業(yè)主權(quán)益代表性組織,物業(yè)管理條例賦予他們一定的民事權(quán)利的同時,但因沒有賦予與此權(quán)利相對應(yīng)的義務(wù),致使在實際執(zhí)行過程中, 業(yè)主委員會的這個權(quán)利幾乎不受制約和限制。近年來,業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會矚目的新聞成為一個有力證據(jù),深圳的雍翠豪園業(yè)主委員會未經(jīng)全體業(yè)主表決通過,私自解除與原物業(yè)管理公司的合同,引進新的物業(yè)管理公司,造成新舊物業(yè)公司的矛盾沖突,擾亂小區(qū)的正常生活秩序,政府多個部門出面協(xié)調(diào)數(shù)次才得以平息事件。由于業(yè)主委員會無法律規(guī)定的承擔民事責任的義務(wù),該組織也不具備履行義務(wù)的能力,一旦其違約或越權(quán),物業(yè)管理公司的利益便無法保障。 政府管理部門管理職能錯位物業(yè)管理行業(yè)的政策地區(qū)間各地不同,地方差異大。涉及物業(yè)管理行業(yè)的政府主管部門過多,存在政府職責混淆和責任不明,政府職能作為錯位或越位的情況。另外政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù),物業(yè)管理手續(xù)非常繁贅等也制約著該行業(yè)的發(fā)展。以物業(yè)管理收費為例:既要報物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書,又要按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費標準,還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門前往項目現(xiàn)場檢查驗收,根據(jù)現(xiàn)場檢查情況,確定通過后才發(fā)放收費許可證書,這一周期一般要數(shù)月甚至半年時間。企業(yè)還要應(yīng)付各種行政性的檢查評審,一個項目可能會應(yīng)付政府各類的相關(guān)部門多達20余個,企業(yè)負擔沉重。居委會把物業(yè)企業(yè)當做社會治安維穩(wěn)的機構(gòu),加大了物業(yè)企業(yè)的責任與成本。 物業(yè)管理行業(yè)風氣不正我國物業(yè)管理行業(yè)是在改革開政策的背景下的興起的,國家改革舊的房地產(chǎn)管理體制從而產(chǎn)生了現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制,由于其歷史原因,行業(yè)無法擺脫舊的計劃體制的影響,在其運行過程中受到很多非市場因素的制約。在獲得物業(yè)管理項目的時候,存在不良競爭;規(guī)范的物業(yè)市場競爭機制尚未成熟,各市場主體大多對物業(yè)管理認識不足,全國普遍存在業(yè)主委員會組織成立難的現(xiàn)象,既已成立的,凝聚力不強或其他原因,對物業(yè)管理還不能充分發(fā)揮作用;由于物管企業(yè)與開發(fā)商,房管單位之間的依賴性或利益關(guān)系,行業(yè)還大量存在自己開發(fā)和管理的情況,建設(shè)與管理不分,責任歸屬不明確,甚至市場壟斷的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理的價格機制尚未實現(xiàn)市場化,現(xiàn)行的方法為政府定價或政府指導(dǎo)價,很多項目還存在由建設(shè)單位給以補貼的現(xiàn)象,物業(yè)管理費收費偏低的情況及收繳率不高的情況較多存在,以致物業(yè)管理企業(yè)長期低成本運行,甚至長期虧損經(jīng)營,服務(wù)質(zhì)量難以提高,發(fā)展動力不足,物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到了制約。由于市場化程度低,眾多的物業(yè)企業(yè)參與為數(shù)不多的物業(yè)項目投標,這種僧多粥少的情況往往會導(dǎo)致企業(yè)間的惡性競爭,打價格戰(zhàn),加之市場招投標的監(jiān)督機制不健全,擾亂了市場秩序,也必然會導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的降低,帶來更多的矛盾與糾紛,不利于行業(yè)的健康與良勝發(fā)展。目前全國的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)萬家,從業(yè)人員數(shù)百萬人。物業(yè)企業(yè)準入門檻條件低,小規(guī)模物業(yè)公司大量存在。平均每個物業(yè)管理企業(yè)的管理面積平均不到10萬平方米,甚至有的小公司只有兩萬多平方米的管理面積,物業(yè)管理的市場供求關(guān)系不平衡。以最早誕生物業(yè)管理的深圳為例,物業(yè)管理在這里已有30年的發(fā)展,現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)近2000家,相當多的物業(yè)公司任然存在業(yè)務(wù)不足的情況,小公司僅管理10萬平方米,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個物業(yè)管理公司,深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過1000萬平方米,如按管理機構(gòu)平均分配,每家僅分不足l萬平方米,可見物業(yè)管理的市場供給不足也是制約行業(yè)發(fā)展的一個因素。向小玲,談中小城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對策[J],學(xué)理論,2010 ,1112 服務(wù)意識不強物業(yè)管理這一行業(yè)本質(zhì)屬于服務(wù)業(yè),其產(chǎn)品就是服務(wù),這一特殊的產(chǎn)品實質(zhì)上就是服務(wù)的過程,要求具備良好的服務(wù)意識。物業(yè)行業(yè)屬于低端產(chǎn)業(yè),屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè),從業(yè)人員的準入門檻低,但其屬于服務(wù)特性很強的行業(yè),目前我國的物業(yè)管理行業(yè)存在服務(wù)意識不強的現(xiàn)象還較為普遍,隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,要求物業(yè)企業(yè)提供更高品質(zhì)的服務(wù),物業(yè)管理行業(yè)必須由傳統(tǒng)的管理為導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)為導(dǎo)向,不斷更新服務(wù)觀念,國外高端品牌物業(yè)管理企業(yè)進入國內(nèi)市場,對國內(nèi)行業(yè)帶來了全方位的沖擊,其先進的管理水平和超前的服務(wù)理念對國內(nèi)企業(yè)構(gòu)成了沖擊和威脅,我們落后的理念和服務(wù)意識面臨很大的挑戰(zhàn)。物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型行業(yè),少數(shù)品
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