【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用的全過(guò)程相互聯(lián)系起來(lái)系統(tǒng)考慮其管理問(wèn)題，方能全面、科學(xué)地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)人們生產(chǎn)及生活所產(chǎn)生的效用及效益。 　　 　　從國(guó)外PM的產(chǎn)生與實(shí)踐來(lái)看，PM具有第三產(chǎn)業(yè)的共同特征――服務(wù)性。世界上第一個(gè)房屋管理組織――“芝加哥建筑物管理人員組織(CBMO)”成立之時(shí)就提出：“PM是應(yīng)房屋業(yè)主的需求，而提供相應(yīng)的管理服務(wù)”。而“國(guó)際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)(BOMAI)”的成立（于1922年），則進(jìn)一步表明物業(yè)管理能夠成為一個(gè)獨(dú)立的社會(huì)服務(wù)行業(yè)。 　　從國(guó)外近幾年的PM實(shí)踐來(lái)看，近年來(lái)國(guó)外PM的服務(wù)性更多地體現(xiàn)在它對(duì)企事業(yè)機(jī)構(gòu)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的輔助和支持方面。Alam Spedding教授在分析這種趨勢(shì)時(shí)指出：由于70年代以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響及發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)形式的變化，企業(yè)建造投機(jī)性商業(yè)及辦公用房在一定程度上大為減少，物業(yè)很輕易被轉(zhuǎn)讓的態(tài)度，已讓位于一種更謹(jǐn)慎的處理物業(yè)的態(tài)度。美國(guó)的Jane Alder也指出：由于企業(yè)擁有物業(yè)的時(shí)間較房地產(chǎn)投資商長(zhǎng)，這使得PM人員的工作更加穩(wěn)定，因而可以長(zhǎng)期承包這項(xiàng)業(yè)務(wù)，并做出長(zhǎng)期的運(yùn)作計(jì)劃。由以上論述可見(jiàn)，近年來(lái)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)，已普遍認(rèn)識(shí)到80年代泡沫經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的種種惡果。在房地產(chǎn)或物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方面，逐漸擺脫了以往短期投機(jī)以謀取暴利的不良觀念，并使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的理念出現(xiàn)了根本性的回歸，即回到其為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供基本服務(wù)的基礎(chǔ)上。例如，圍繞企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)對(duì)PM的要求，計(jì)劃并落實(shí)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展所需要的場(chǎng)所（如自建、租賃或購(gòu)置物業(yè)），提供物業(yè)使用所必須的服務(wù)（如房屋維修、設(shè)備運(yùn)行管理及服務(wù)等），從而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)或物業(yè)的管理，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的支持及輔助作用。 　　3.“設(shè)施管理”模式的產(chǎn)生及其與PM的關(guān)系 　　本世紀(jì)80年代以來(lái)，西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相繼出現(xiàn)了一些名為“設(shè)施管理(Facility Management，F(xiàn)M)”的專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)或公司。在80年代末期，這些國(guó)家相繼產(chǎn)生了本國(guó)的設(shè)施管理專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)，并于1989年共同發(fā)起和成立了一個(gè)新的國(guó)際性專(zhuān)業(yè)組織――“國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(International Facility Management Association，IFMA)”。 　　FM表達(dá)了一種新的發(fā)展的觀念，即對(duì)于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念。具體來(lái)講，這種觀念是將物業(yè)作為一項(xiàng)支持企事業(yè)機(jī)構(gòu)主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的主要資源，并將用戶(hù)要求與物業(yè)功能有機(jī)結(jié)合起來(lái)，全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性、適用性、服務(wù)性等要求，從而達(dá)到物業(yè)壽命期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。 　　FM與PM之間存在何種關(guān)系，這是西方近年來(lái)PM或FM方面的專(zhuān)家論述較多的問(wèn)題。而其中具有代表性的觀點(diǎn)，主要有以下三種： 　　（1）Ro bert Kevin Brown的觀點(diǎn)： 　　PM是對(duì)業(yè)主、發(fā)展商、土地所有者所擁有或租賃的土地、房屋、設(shè)備及其委托事項(xiàng)所進(jìn)行的盈利性經(jīng)營(yíng)與管理。而FM則不以盈利為目標(biāo)去進(jìn)行物業(yè)的管理。它針對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的客戶(hù)，提供支持經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的優(yōu)質(zhì)的、有效率的服務(wù)。 　?。?）Sandra Lambart的觀點(diǎn)： 　　FM與PM一樣，也可進(jìn)行盈利性的經(jīng)營(yíng)，但其并不完全等同于PM。FM有自己運(yùn)作方式，特別是非物業(yè)設(shè)施的管理（如物業(yè)內(nèi)計(jì)算機(jī)的管理），就不應(yīng)包括在PM之內(nèi)。 　?。?）Alan Spedding的觀點(diǎn)： 　　FM是一種在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的PM，但它不同于傳統(tǒng)的PM（即已建房屋財(cái)產(chǎn)的管理），F(xiàn)M是針對(duì)企事業(yè)機(jī)構(gòu)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而提供的PM服務(wù)。在實(shí)踐中，F(xiàn)M將貫穿到物業(yè)或設(shè)施的可行性研究、設(shè)計(jì)、建造、維修及運(yùn)行管理的全過(guò)程之中。 　　從西方國(guó)家近幾年的PM及FM實(shí)踐來(lái)看，第（1）、（2）種觀點(diǎn)都與實(shí)際情況有一定的偏差，而第（3）種觀點(diǎn)則較為符合實(shí)際。如有關(guān)FM的盈利性，從西方國(guó)家近幾年的FM實(shí)踐來(lái)看，已有很多的企業(yè)的FM，是來(lái)自于外部的盈利性FM公司，而據(jù)美國(guó)“資產(chǎn)信息(Asset Information)”雜志的調(diào)查，1996年初80%的委托人對(duì)外部FM服務(wù)表示滿(mǎn)意，盡管這些FM公司是盈利性的企業(yè)。同樣，第（2）種觀點(diǎn)中，對(duì)物業(yè)的狹義的理解，也是不符合實(shí)際情況的。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步及智能建筑的不斷出現(xiàn)，計(jì)算機(jī)及通訊系統(tǒng)已與建筑物密切聯(lián)系起來(lái)，已成為建筑物必要的附屬部分。故物業(yè)本身的含義在不斷的發(fā)展、擴(kuò)大，而采用靜態(tài)的，將物業(yè)僅僅視為傳統(tǒng)的建筑物或房屋的觀點(diǎn)，也是錯(cuò)誤的。因此，贊同Alan Spedding教授的觀點(diǎn)，即FM與現(xiàn)代PM最大的區(qū)別，在于FM是為企事業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供的PM服務(wù)，它是PM體系中的一部分。而現(xiàn)代意義的PM服務(wù)，則是包括企事業(yè)機(jī)構(gòu)PM服務(wù)與人們居住生活PM服務(wù)的總和?！?guó)內(nèi)物業(yè)管理的基本特征分析我國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)生于本世紀(jì)80年代初。以廣州、深圳為代表的一些南方沿海城市，在借鑒和吸收香港房屋管理的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了以住宅售后管理為主的我國(guó)物業(yè)管理的最初模式。在以后的十幾年中，這種模式擴(kuò)展到全國(guó)，并成為我國(guó)住宅使用期管理的新型模式。然而，物業(yè)管理在我國(guó)的開(kāi)展還處于初級(jí)階段。 　　從近幾年有關(guān)機(jī)構(gòu)和人士對(duì)物業(yè)管理的研究來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 　　物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化 　　我國(guó)物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化，主要體現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)或人士對(duì)物業(yè)管理概念的狹義性理解。以下是國(guó)內(nèi)一些有代表性的觀點(diǎn)。 　?。?）認(rèn)為物業(yè)管理是由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同或契約，對(duì)已經(jīng)驗(yàn)收投入 使用的各類(lèi)房屋及附屬設(shè)施、場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)也包括對(duì)房屋區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。 　?。?）認(rèn)為物業(yè)管理是按合同開(kāi)展的以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值及核心的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它同時(shí)包括為使用人開(kāi)展的清潔、綠化、維修等多種服務(wù)，但物業(yè)管理不包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、交易等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 　?。?）認(rèn)為物業(yè)管理是受業(yè)主委托對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行的，以期正常發(fā)揮物業(yè)的功能，保持正常的生活和工作秩序。而不是生產(chǎn)（建造）物業(yè)，也不經(jīng)營(yíng)物業(yè)，其提供的“產(chǎn)品”是勞務(wù)（包括服務(wù)）。 　　上述三種觀點(diǎn)，盡管表達(dá)方式各異，但其對(duì)物業(yè)管理基本概念的解釋?zhuān)w現(xiàn)出“物業(yè)管理=物業(yè)使用期管理”這樣一個(gè)特點(diǎn)。而正是由于這樣一種思路，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理一般都把房地產(chǎn)投資決策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)過(guò)程或內(nèi)容，排除在物業(yè)管理之外，這樣便產(chǎn)生了范圍與內(nèi)容狹窄的“狹義性物業(yè)管理”。 　　物業(yè)管理服務(wù)的低層次化與物業(yè)管理職能的社會(huì)化 　　從上述三種觀點(diǎn)來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理的開(kāi)展，表現(xiàn)出了專(zhuān)業(yè)化與社會(huì)化兩個(gè)重要特征。從專(zhuān)業(yè)化角度來(lái)看，物業(yè)管理一般是由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按合同或契約，為業(yè)主或使用人提供維修、綠化、保安、清潔等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。當(dāng)然這種專(zhuān)業(yè)服務(wù)的提供者是多元化的，即除了物業(yè)管理公司外，也包括綠化公司、保安公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)化公司。從我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐來(lái)看，這種專(zhuān)業(yè)化趨勢(shì)發(fā)展得很快，全國(guó)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司已從1994年的4000家發(fā)展到1998年的8000家。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員，也在4年中增加了近90萬(wàn)人。然而，我們應(yīng)當(dāng)注意到的是，我國(guó)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)組織一般都是勞動(dòng)密集型企業(yè)；它們所提供的服務(wù)也多為專(zhuān)業(yè)層次較低的保安、清潔等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)；而為眾多企事業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)壽命期內(nèi)高層次經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，則相當(dāng)之少。因此，我國(guó)目前的物業(yè)管理服務(wù)，仍然處于低級(jí)階段，表現(xiàn)出低層次化的特征。 　　從社會(huì)化角度來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理除了帶有房屋管理的性質(zhì)外，還帶有比較明顯的社會(huì)服務(wù)性質(zhì)，其具體表現(xiàn)在以下方面： 　?。?）專(zhuān)業(yè)服務(wù)的社會(huì)化。如物業(yè)管理中，除了房地產(chǎn)管理本身所涉及的房屋維修、設(shè)備維修之外，還包括了清潔、保安、綠化等屬于社會(huì)服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容。 　?。?）非專(zhuān)業(yè)服務(wù)進(jìn)入物業(yè)管理。物業(yè)管理中的非專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，是指物業(yè)管理中的特約服務(wù)或多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。在我國(guó)物業(yè)的實(shí)踐中，這些服務(wù)目前已漸漸融入物業(yè)管理中，成為物業(yè)管理的一個(gè)必要的組成部分。如在住宅物業(yè)管理中已漸漸融入了家務(wù)代辦、教育、衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社會(huì)福利等社區(qū)服務(wù)的項(xiàng)目。而在寫(xiě)字樓等商業(yè)樓宇的物業(yè)管理中，則融入了通信服務(wù)、金融服務(wù)、餐飲服務(wù)、文案服務(wù)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用服務(wù)等項(xiàng)目。 　　由此可見(jiàn)，我國(guó)物業(yè)管理的職能，已不僅僅停留在房地產(chǎn)管理的職能方面。它還結(jié)合了社會(huì)服務(wù)業(yè)的眾多服務(wù)內(nèi)容，出現(xiàn)了服務(wù)范圍的大眾化與管理職能的社會(huì)化。而這種特征，在國(guó)外物業(yè)管理的開(kāi)展中是比較少見(jiàn)的。因此，物業(yè)管理的社會(huì)化，是我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的一個(gè)比較突出的特征和創(chuàng)新?！∥飿I(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的簡(jiǎn)析　產(chǎn)權(quán)理論的簡(jiǎn)介簡(jiǎn)而言之，產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的中心問(wèn)題是：如何通過(guò)界定、變更和安排產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，降低或消除市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的社會(huì)費(fèi)用，提供運(yùn)行的效率，改善資源配置，增加社會(huì)福利?！? 產(chǎn)權(quán)是一個(gè)很重要而且復(fù)雜的概念，各學(xué)科對(duì)它的定義不完全相同。從法律的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)權(quán)利（Property Rights），或者說(shuō)就是憑借財(cái)產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和，而財(cái)產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體中或之上的完全的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)……和其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是生產(chǎn)資料所有制關(guān)系，即基本經(jīng)濟(jì)制度；二是建立在生產(chǎn)資料所有制基礎(chǔ)上反映、體現(xiàn)這種所有制關(guān)系的生產(chǎn)資料所有權(quán)關(guān)系；三是生產(chǎn)資料所有權(quán)的權(quán)能分割及其產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)組合?！∥飿I(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的產(chǎn)生物業(yè)管理作為一種房屋管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)英國(guó)正處于工業(yè)革命時(shí)期，工業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的需求很大。隨著農(nóng)村人口不斷涌入城市，城市原有房屋建筑已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足城市人口增長(zhǎng)的需要。住房的巨大需求，促進(jìn)了英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，從而孕育了物業(yè)管理這一新的房屋管理模式。一些商人相繼修建了一批簡(jiǎn)易住宅以低廉租金租給工人家庭和貧民居住。一位名叫奧克維婭?希爾的業(yè)主，率先為其出租的這種房屋制訂了一套別開(kāi)生面的管理辦法，取得了出人意料的成功。這種管理辦法理順了租賃關(guān)系，房屋得到較好的養(yǎng)護(hù)，改善了居住環(huán)境，是現(xiàn)代物業(yè)管理的萌芽。從此以后，這種房屋管理模式不斷成熟完善并推廣到世界各國(guó)，成為現(xiàn)代城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，并逐漸崛起為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理就是房地產(chǎn)售后服務(wù)，是對(duì)區(qū)分建筑物的管理?，F(xiàn)代建筑由于多元產(chǎn)權(quán)的存在，產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜。在一棟物業(yè)內(nèi)，存在區(qū)分所有、兩方互有、部分共有以及全體共有四種產(chǎn)權(quán)形態(tài)，而兩方互有、部分共有以及全體共有都因產(chǎn)權(quán)主體的多元化而具有“公共物品”的特點(diǎn)，而公共物品的顯著特點(diǎn)就是“外部性”。由于外部性的存在，每一個(gè)業(yè)主在行使自身的權(quán)力時(shí)都可能會(huì)影響到其他業(yè)主。這種影響可能是正面的影響，也可能是負(fù)面的，也就是說(shuō)，外部性可能帶來(lái)收益或損失。因此，外部性的存在使得個(gè)人成本與社會(huì)成本不相等，即資源未得到合理利用?，F(xiàn)代物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)多元化而導(dǎo)致的外部性使得原有的自給自足的房屋管理模式不適用于業(yè)主的需要，而物業(yè)管理比較適合于這種產(chǎn)權(quán)多元化的需要，因而物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)然，外部性對(duì)物業(yè)管理的產(chǎn)生的影響不僅令局限于此，更重要的在于產(chǎn)權(quán)制度的安排。如前所述，現(xiàn)代物業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是多元化的，每一位權(quán)利人都可以行使各種具體的產(chǎn)權(quán)，而行使產(chǎn)權(quán)必然會(huì)給他人帶來(lái)正或負(fù)的外部效應(yīng)。其次，現(xiàn)代物業(yè)存在兩方共有、部分共有、全體共有等產(chǎn)權(quán)形態(tài)，因而不能區(qū)分財(cái)產(chǎn)所有者對(duì)各自財(cái)產(chǎn)的使用就會(huì)導(dǎo)致外部性的問(wèn)題。獨(dú)立的、自給自足的房屋管理模式就更不能滿(mǎn)足業(yè)主的要求。再次，不同的產(chǎn)權(quán)安排會(huì)導(dǎo)致資源配置效率不同，由于外部性的存在，好的產(chǎn)權(quán)安排應(yīng)盡可能將外部效應(yīng)內(nèi)部化。在現(xiàn)代物業(yè)中，許多部分（如道路、會(huì)所、電梯、公共綠地等）屬于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的“社會(huì)產(chǎn)權(quán)”，對(duì)這些部分的社團(tuán)產(chǎn)權(quán)界定會(huì)帶來(lái)無(wú)效率的外部性，如每個(gè)住戶(hù)都可以隨便在公共綠地上倒垃圾，隨意地使用小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備等，可見(jiàn)社團(tuán)產(chǎn)權(quán)安排的無(wú)效率。為了改變這種負(fù)的外部性、使外部性?xún)?nèi)部化，就需要將社團(tuán)產(chǎn)權(quán)安排轉(zhuǎn)換為其他更有效率的產(chǎn)權(quán)安排，這種產(chǎn)權(quán)安排就是集體產(chǎn)權(quán)安排。 集體產(chǎn)權(quán)由一個(gè)集體（Group）做出行使資源的各種權(quán)利的決定，由集體的決策機(jī)構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使做出規(guī)定和約束。一般來(lái)說(shuō)，集體產(chǎn)權(quán)將通過(guò)投票表決程序選出一個(gè)“委員會(huì)”，由委員會(huì)來(lái)代表全體成員行使職權(quán)。委員會(huì)通過(guò)制訂各種規(guī)章制度來(lái)約束成員的行為，對(duì)成員的各種導(dǎo)致負(fù)的外部性的行為予以“禁止”、“罰款”或“賠償”的方式，使這些外部性?xún)?nèi)部化，從而使資源配置比社團(tuán)產(chǎn)權(quán)安排更有效率。 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，業(yè)主委員會(huì)充當(dāng)這個(gè)角色。但由于管理現(xiàn)代物業(yè)需要各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能，一般的業(yè)主委員會(huì)很難勝任。因此，業(yè)主委員會(huì)一般將物業(yè)的管理權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)，委托給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司承擔(dān)物業(yè)的各種管理工作，而業(yè)主委員會(huì)則監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理公司，從而實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化分工，降低管理成本，使物業(yè)的各種資源配置達(dá)到最優(yōu)?？梢?jiàn)，產(chǎn)權(quán)安排決定了物業(yè)管理的誕生?！≈袊?guó)物業(yè)管理發(fā)展產(chǎn)權(quán)理論的解釋福利房管體制與物業(yè)管理體制的比較長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)城市各種物業(yè)都實(shí)行福利型的計(jì)劃管理模式，目前，這一模式正向物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變。兩種模式比較如下：（1）管理體制上，傳統(tǒng)的房屋管理是行政福利型的管理，政府作為房屋所有權(quán)的主體，對(duì)自己所屬的房屋財(cái)產(chǎn)實(shí)施的局限于房屋單體建筑的維修和使用管理，周邊環(huán)境和公共 綠地等配套設(shè)施不予管理，而保安、清潔、供水、供電等則由公安、環(huán)衛(wèi)、水電等部門(mén)分割管理。而物業(yè)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)型的管理，物業(yè)管理公司的首要目標(biāo)是通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)而盈利，而物業(yè)管理體制是一種市場(chǎng)化運(yùn)作的體制，由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)物業(yè)管理各種資源的合理利用。（2）管理內(nèi)容上，傳統(tǒng)的房屋管理一直實(shí)行“收租養(yǎng)房”，政府不得不投入大量財(cái)政補(bǔ)貼，形成沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。相反，物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)化的管理，物業(yè)管理公司收取業(yè)主的管理費(fèi)后，量入為出，使業(yè)主的房屋發(fā)揮最大的使用功能，盡量保持增值。企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，無(wú)須政府的補(bǔ)貼。（3）管理效率上，福利型房屋管理體制下的房屋屬于國(guó)有，產(chǎn)權(quán)界定不明確，因而住戶(hù)會(huì)過(guò)度使用各種資源，造成房屋管理缺乏效率。同時(shí)，房屋管理是福利性的，缺乏監(jiān)督，難免會(huì)出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。而物業(yè)管理的產(chǎn)生是與產(chǎn)權(quán)多元化相聯(lián)系的，房屋的產(chǎn)權(quán)