【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資分析報(bào)告 7 中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心研究開(kāi)發(fā)部 北京國(guó)經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 2．物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀 物業(yè)管理是一種綜合性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，它是將各種分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，如清潔 、保安、綠化、水電、房屋維修及其他各種社區(qū)服務(wù)，對(duì)每個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能解決問(wèn)題而無(wú)需面對(duì)各個(gè)不同部門(mén)。 物業(yè)管理業(yè)的結(jié)構(gòu)分析 物業(yè)管理的對(duì)象就物業(yè)類別來(lái)說(shuō)包括智能建筑、寫(xiě)字樓、住宅小區(qū)、酒店飯店、工業(yè)廠區(qū)、公寓別墅等。 物業(yè)管理的模式分析 住宅區(qū)的物業(yè)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主是住宅區(qū)的主人。既然業(yè)主是物業(yè)的主人，那么對(duì)物業(yè)采取哪種模式進(jìn)行管理，就應(yīng)該由全體業(yè)主說(shuō)了算，由全體業(yè)主決定，不能由開(kāi)發(fā)商（它只是業(yè)主之一）決定，也不能由其他部門(mén)決定。否則，便是對(duì)業(yè)主的侵權(quán)，即侵犯 了業(yè)主的選擇權(quán)與決策權(quán)。 從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)，無(wú)論國(guó)內(nèi)或國(guó)外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。 第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理； 第二種模式是由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自營(yíng)管理； 第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。 第一種模式的典型國(guó)家如香港，物業(yè)公司非常尊重業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)公司要增加管理費(fèi)，必須通過(guò)一定的程序，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，不能私自做主。物業(yè)公司如欲動(dòng)用維修基金，必須提前14 天書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，講清使用意圖、金額及有關(guān)情況，得2021 年物管業(yè)投資分析報(bào)告 8 中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心研究開(kāi)發(fā)部 北京國(guó)經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 到書(shū)面批復(fù)后，方可動(dòng)用維修基金。物業(yè)公司要將每年的收支賬目及資產(chǎn)負(fù)債表交給業(yè)主代 表審閱，并在樓宇大堂顯眼地方張貼公布。 第二種模式如臺(tái)灣地區(qū)，住宅一般采用業(yè)主自營(yíng)管理模式，就是住宅區(qū)的物業(yè)由業(yè)主自己管理。他們把住宅區(qū)的物業(yè)分為兩部分，一部分是屬于業(yè)主個(gè)人所有的單元房，由業(yè)主自己管理；另一部分是住宅區(qū)的庭院和各種公建配套設(shè)施，歸住宅區(qū)全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)選舉產(chǎn)生，委員任期一年，每月開(kāi)會(huì)一次，討論決定住宅區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。臺(tái)灣自營(yíng)式物業(yè)管理一般專職人員只有兩個(gè)人，一位是干事，另一位是會(huì)計(jì)。另外，從退休人員中聘用少量的臨時(shí)工，作保安、保潔和維修工作。業(yè)主自營(yíng) 式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從共有房屋的出租收入中支付工作人員的工資、獎(jiǎng)金和設(shè)備費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及 6 年一度的樓面清洗費(fèi)等公共開(kāi)支，不向業(yè)主收取費(fèi)用或者收取很少的費(fèi)用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也避免了不少我們常見(jiàn)的糾紛，保障了住宅區(qū)生活的安定和有序。臺(tái)灣地區(qū)的住宅均實(shí)行住戶公約制度。 美國(guó)的公寓樓采用業(yè)主自管的方式管理。紐約州的《公寓法》明文規(guī)定：購(gòu)買住宅后的業(yè)主應(yīng)當(dāng)自動(dòng)組建業(yè)主管理委員會(huì)，由業(yè)主管理委員會(huì)雇傭管理人員，按照《公寓法》和公寓章程進(jìn)行管理。 意大利的公寓樓通常采用業(yè)主共管的方式管理。通常的作法是，業(yè) 主們購(gòu)買房屋后一起開(kāi)個(gè)會(huì)，決定整棟樓房的管理辦法，最受歡迎的方法便是業(yè)主共同管理。業(yè)主們做出決定后，通過(guò)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)聘用一位會(huì)計(jì)師作管理人。管理人的職責(zé)主要有兩項(xiàng)，一是管理財(cái)務(wù)，二是調(diào)解鄰里糾紛。 我國(guó)內(nèi)地城市住宅區(qū)物業(yè)管理有三種模式，一種是由物業(yè)公2021 年物管業(yè)投資分析報(bào)告 9 中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心研究開(kāi)發(fā)部 北京國(guó)經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 司管理，另一種是由業(yè)主委員會(huì)自己管理，第三種是由住宅合作社自主管理。由于有關(guān)部門(mén)強(qiáng)調(diào)實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化管理，所以目前由物業(yè)公司管理的住宅區(qū)占的比重很大，由業(yè)主委員會(huì)自己管理和住宅合作社自主管理的住宅區(qū)所占比重很小。 上述三種管理模式，實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物 業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營(yíng)管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營(yíng)管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費(fèi)高一些，但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能由開(kāi)發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù) 項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。 業(yè)主自營(yíng)模式，由于不需要交納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金，只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開(kāi)支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營(yíng)收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。 據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)京、滬、穗 500 名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有 49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營(yíng)式管理辦法管理 自己的物業(yè)。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。對(duì)此，應(yīng)引起主管部門(mén)高度重視。 2021 年物管業(yè)投資分析報(bào)告 10 中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心研究開(kāi)發(fā)部 北京國(guó)經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 基于上述情況和理由，城市物業(yè)管理的兩種模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)存在，缺一不可，不能搞一刀切。如果硬要取消業(yè)主自營(yíng)管理模式，繼續(xù)推行單一的物業(yè)企業(yè)管理模式，不僅嚴(yán)重違背廣大業(yè)主意愿，侵害業(yè)主的選擇權(quán)，而且嚴(yán)重脫離國(guó)情市情，實(shí)際上也行不通。 物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系的分析 （一）業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與職責(zé) 一、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主，就是住宅區(qū)物業(yè)的主人。 業(yè)主的權(quán)利主要有兩條，一是對(duì)自己?jiǎn)为?dú)擁有所有權(quán)的物 業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；二是對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理有監(jiān)督、批評(píng)、建議的權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)也有兩條，一是有遵守物業(yè)管理法規(guī)及《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度的義務(wù)；二是有服從業(yè)主委員會(huì)的決議決定和物業(yè)企業(yè)的正當(dāng)管理和按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 在業(yè)主入住樓房時(shí)，必須簽訂每戶業(yè)主都要嚴(yán)格遵守的《住戶公約》，為物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)?！蹲艄s》應(yīng)當(dāng)涵蓋的主要內(nèi)容是： 每戶業(yè)主都要遵守社會(huì)公共道德，愛(ài)護(hù)使用房屋及設(shè)施設(shè)備；不對(duì)房屋結(jié)構(gòu)。外觀和設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改，不占用共用面積堆放物品；不隨地吐痰，不亂扔 雜物；不在墻面上亂寫(xiě)亂畫(huà)，不在墻體上挖溝鑿洞；不以高音或噪聲干擾四鄰休息，不從樓上拋擲廢棄物；要與街坊四鄰團(tuán)結(jié)友好，和睦相處；由于自己的過(guò)錯(cuò)造成地面漏水，要負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償給樓下戶主造成的損失；要按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)與管理費(fèi)用。 二、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)，是根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定、經(jīng)過(guò)住宅區(qū)全體業(yè)主選2021 年物管業(yè)投資分析報(bào)告 11 中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心研究開(kāi)發(fā)部 北京國(guó)經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。業(yè)主委員會(huì)的組織和日常工作受所在區(qū)（縣）國(guó)土房管局的監(jiān)督和指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在市、區(qū)（縣）國(guó)土房管局指導(dǎo)下由業(yè)主自己遷頭組建，不應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)公司出面組建。 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和職責(zé)是： 代表全體業(yè)主確定本住宅區(qū)的物業(yè)管理模式； 選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及自聘的管理人員； 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 審定物業(yè)維修方案和預(yù)決算； 管理住宅樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金； 確定本住宅區(qū)的公建配套用房出租和停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 全面實(shí)施《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度，對(duì)違反《住戶公約》和管理制度的行為進(jìn)行勸阻、制止和糾正； 調(diào)解鄰里糾紛； 支持物業(yè)公司的正常管理活動(dòng)，支持物業(yè)公司依據(jù)合同約定向業(yè)主收取服務(wù)、管理和維修費(fèi)用；對(duì)物業(yè)公司的收支帳目進(jìn)行監(jiān)督、檢查。 業(yè)主委員會(huì)的成立、改選以及 做出的重要決定，均應(yīng)向所在區(qū)（縣）國(guó)土房管局登記備案，接受國(guó)土房管局的指導(dǎo)和監(jiān)督。市、區(qū)（縣）國(guó)土房管局對(duì)業(yè)主委員會(huì)做出的違反法規(guī)、規(guī)章及政策的決定，有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)糾正。 （二）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系 物業(yè)公司是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，它的基本業(yè)務(wù)是為住宅區(qū)的全體業(yè)主服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理，但是這種管理是根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托，代表全體業(yè)主行使管理權(quán)，而不是物業(yè)公司本身的職能。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是委托與被委托的關(guān)系，2021 年物管業(yè)投資分析報(bào)告 12 中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心研究開(kāi)發(fā)部 北京國(guó)經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 是聘用與被聘用的關(guān)系，是主人與管家的關(guān)系。 業(yè)主 委員會(huì)是委托者、聘用者、物業(yè)主人。物業(yè)公司是接受業(yè)主委員會(huì)的委托和聘用、做全體業(yè)主的管家人。作為被委托人來(lái)說(shuō)，委托人委托你做什么，不委托你做什么，這是委托人的權(quán)利，當(dāng)然要由委托人決定，而不能由被委托人決定。 物業(yè)管理的消費(fèi)和服務(wù) 物業(yè)管理消費(fèi)的特征和功能 消費(fèi)是作為社會(huì)成員的人們?yōu)闈M足個(gè)人物質(zhì)和文化生活需要對(duì)各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者購(gòu)買最終產(chǎn)品或服務(wù)來(lái)滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實(shí)現(xiàn)資本的增值，實(shí)現(xiàn)資本的積累。 （一）物業(yè)管理費(fèi)的支出 是一種消費(fèi)性支出 在目前的物業(yè)管理市場(chǎng)，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過(guò)程也是一種消費(fèi)行為。附著在居住消費(fèi)之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費(fèi)的一部分來(lái)獲得的。 在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主購(gòu)買了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開(kāi)始。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)而漫長(zhǎng)的過(guò)程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。由于目前我國(guó)的絕大部分物業(yè)管理公司是從過(guò)去的“房管所”衍生出來(lái)的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)理念遲遲不能完整 樹(shù)立起來(lái)，消費(fèi)行為也被嚴(yán)重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費(fèi)屬性，具有十分重要的意義。 2021 年物管業(yè)投資分析報(bào)告 13 中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心研究開(kāi)發(fā)部 北京國(guó)經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費(fèi)者地位和消費(fèi)者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來(lái)源是消費(fèi)者的消費(fèi)。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其消費(fèi)理念、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、消費(fèi)要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費(fèi)者，不斷挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時(shí)、周到和細(xì)致的服務(wù)，特別注重 “個(gè)性化服務(wù)”的提供。 有助于業(yè)主理性地消費(fèi)。只有樹(shù)立了業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價(jià)格來(lái)定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。并對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價(jià)比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題提出相應(yīng)的意見(jiàn)、建議，行使自己的權(quán)力，積極參加管理。 有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢(shì)制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相 匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康發(fā)展。 （二）物業(yè)管理消費(fèi)的特征 1. 物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性： 物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會(huì)性消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。 深圳的人均收入水平居全國(guó)前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米 3 元、月支出 300 元計(jì)算，也只占到其家庭收入的 3％左右。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到 30％。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來(lái)計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的 5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。 對(duì)大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是 一種高消費(fèi)的支出。 2021 年物管業(yè)投資分析報(bào)告 14 中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心研究開(kāi)發(fā)部 北京國(guó)經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心 2. 物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性： 物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi)容單一、功能單一、層次較低。即使個(gè)別地區(qū)（時(shí)期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個(gè)別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無(wú)法得到滿足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物質(zhì)財(cái)富的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長(zhǎng)。 3. 物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性： 不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價(jià)值觀、審美觀的不同，對(duì)物業(yè)管理消 費(fèi)的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對(duì)物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對(duì)物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重視對(duì)物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。 4. 物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性： 物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)