【文章內容簡介】 與使用的全過程相互聯系起來系統(tǒng)考慮其管理問題，方能全面、科學地認識房地產產品對人們生產及生活所產生的效用及效益。 　　 　　從國外PM的產生與實踐來看，PM具有第三產業(yè)的共同特征――服務性。世界上第一個房屋管理組織――“芝加哥建筑物管理人員組織(CBMO)”成立之時就提出：“PM是應房屋業(yè)主的需求，而提供相應的管理服務”。而“國際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(BOMAI)”的成立（于1922年），則進一步表明物業(yè)管理能夠成為一個獨立的社會服務行業(yè)。 　　從國外近幾年的PM實踐來看，近年來國外PM的服務性更多地體現在它對企事業(yè)機構生產經營活動的輔助和支持方面。Alam Spedding教授在分析這種趨勢時指出：由于70年代以來房地產市場供求關系的影響及發(fā)達國家經濟形式的變化，企業(yè)建造投機性商業(yè)及辦公用房在一定程度上大為減少，物業(yè)很輕易被轉讓的態(tài)度，已讓位于一種更謹慎的處理物業(yè)的態(tài)度。美國的Jane Alder也指出：由于企業(yè)擁有物業(yè)的時間較房地產投資商長，這使得PM人員的工作更加穩(wěn)定，因而可以長期承包這項業(yè)務，并做出長期的運作計劃。由以上論述可見，近年來西方發(fā)達國家的企業(yè)，已普遍認識到80年代泡沫經濟所帶來的種種惡果。在房地產或物業(yè)的經營方面，逐漸擺脫了以往短期投機以謀取暴利的不良觀念，并使房地產經營管理的理念出現了根本性的回歸，即回到其為企業(yè)生產經營提供基本服務的基礎上。例如，圍繞企業(yè)經營目標對PM的要求，計劃并落實企業(yè)各項業(yè)務活動開展所需要的場所（如自建、租賃或購置物業(yè)），提供物業(yè)使用所必須的服務（如房屋維修、設備運行管理及服務等），從而最終體現房地產或物業(yè)的管理，對企業(yè)生產經營的支持及輔助作用。 　　3.“設施管理”模式的產生及其與PM的關系 　　本世紀80年代以來，西方經濟發(fā)達國家相繼出現了一些名為“設施管理(Facility Management，FM)”的專業(yè)管理機構或公司。在80年代末期，這些國家相繼產生了本國的設施管理專業(yè)協(xié)會，并于1989年共同發(fā)起和成立了一個新的國際性專業(yè)組織――“國際設施管理協(xié)會(International Facility Management Association，IFMA)”。 　　FM表達了一種新的發(fā)展的觀念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念。具體來講，這種觀念是將物業(yè)作為一項支持企事業(yè)機構主營業(yè)務運轉及改善其經營狀態(tài)的主要資源，并將用戶要求與物業(yè)功能有機結合起來，全面考慮物業(yè)壽命周期內的經濟性、適用性、服務性等要求，從而達到物業(yè)壽命期經營費用與使用效率的最優(yōu)結合。 　　FM與PM之間存在何種關系，這是西方近年來PM或FM方面的專家論述較多的問題。而其中具有代表性的觀點，主要有以下三種： 　?。?）Ro bert Kevin Brown的觀點： 　　PM是對業(yè)主、發(fā)展商、土地所有者所擁有或租賃的土地、房屋、設備及其委托事項所進行的盈利性經營與管理。而FM則不以盈利為目標去進行物業(yè)的管理。它針對機構內部的客戶，提供支持經營計劃的優(yōu)質的、有效率的服務。 　?。?）Sandra Lambart的觀點： 　　FM與PM一樣，也可進行盈利性的經營，但其并不完全等同于PM。FM有自己運作方式，特別是非物業(yè)設施的管理（如物業(yè)內計算機的管理），就不應包括在PM之內。 　?。?）Alan Spedding的觀點： 　　FM是一種在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指導下的PM，但它不同于傳統(tǒng)的PM（即已建房屋財產的管理），FM是針對企事業(yè)機構的生產經營目標而提供的PM服務。在實踐中，FM將貫穿到物業(yè)或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運行管理的全過程之中。 　　從西方國家近幾年的PM及FM實踐來看，第（1）、（2）種觀點都與實際情況有一定的偏差，而第（3）種觀點則較為符合實際。如有關FM的盈利性，從西方國家近幾年的FM實踐來看，已有很多的企業(yè)的FM，是來自于外部的盈利性FM公司，而據美國“資產信息(Asset Information)”雜志的調查，1996年初80%的委托人對外部FM服務表示滿意，盡管這些FM公司是盈利性的企業(yè)。同樣，第（2）種觀點中，對物業(yè)的狹義的理解，也是不符合實際情況的。隨著科學技術的進步及智能建筑的不斷出現，計算機及通訊系統(tǒng)已與建筑物密切聯系起來，已成為建筑物必要的附屬部分。故物業(yè)本身的含義在不斷的發(fā)展、擴大，而采用靜態(tài)的，將物業(yè)僅僅視為傳統(tǒng)的建筑物或房屋的觀點，也是錯誤的。因此，贊同Alan Spedding教授的觀點，即FM與現代PM最大的區(qū)別，在于FM是為企事業(yè)機構的經營目標提供的PM服務，它是PM體系中的一部分。而現代意義的PM服務，則是包括企事業(yè)機構PM服務與人們居住生活PM服務的總和?！鴥任飿I(yè)管理的基本特征分析我國物業(yè)管理產生于本世紀80年代初。以廣州、深圳為代表的一些南方沿海城市，在借鑒和吸收香港房屋管理的經驗基礎上，建立了以住宅售后管理為主的我國物業(yè)管理的最初模式。在以后的十幾年中，這種模式擴展到全國，并成為我國住宅使用期管理的新型模式。然而，物業(yè)管理在我國的開展還處于初級階段。 　　從近幾年有關機構和人士對物業(yè)管理的研究來看，我國物業(yè)管理主要表現出以下特點： 　　物業(yè)管理內容的狹義化 　　我國物業(yè)管理內容的狹義化，主要體現在國內有關機構或人士對物業(yè)管理概念的狹義性理解。以下是國內一些有代表性的觀點。 　　（1）認為物業(yè)管理是由專門的機構和人員，依照合同或契約，對已經驗收投入 使用的各類房屋及附屬設施、場地的經營管理，同時也包括對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務。 　?。?）認為物業(yè)管理是按合同開展的以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值及核心的計劃、組織、協(xié)調等經濟活動，它同時包括為使用人開展的清潔、綠化、維修等多種服務，但物業(yè)管理不包括房地產投資、開發(fā)、交易等經營活動。 　?。?）認為物業(yè)管理是受業(yè)主委托對現有物業(yè)進行的，以期正常發(fā)揮物業(yè)的功能，保持正常的生活和工作秩序。而不是生產（建造）物業(yè)，也不經營物業(yè)，其提供的“產品”是勞務（包括服務）。 　　上述三種觀點，盡管表達方式各異，但其對物業(yè)管理基本概念的解釋，均體現出“物業(yè)管理=物業(yè)使用期管理”這樣一個特點。而正是由于這樣一種思路，國內物業(yè)管理一般都把房地產投資決策、房地產開發(fā)建設管理、物業(yè)租售經營等經營過程或內容，排除在物業(yè)管理之外，這樣便產生了范圍與內容狹窄的“狹義性物業(yè)管理”。 　　物業(yè)管理服務的低層次化與物業(yè)管理職能的社會化 　　從上述三種觀點來看，我國物業(yè)管理的開展，表現出了專業(yè)化與社會化兩個重要特征。從專業(yè)化角度來看，物業(yè)管理一般是由專業(yè)的物業(yè)管理機構按合同或契約，為業(yè)主或使用人提供維修、綠化、保安、清潔等專業(yè)服務。當然這種專業(yè)服務的提供者是多元化的，即除了物業(yè)管理公司外，也包括綠化公司、保安公司、清潔公司等專業(yè)化公司。從我國物業(yè)管理實踐來看，這種專業(yè)化趨勢發(fā)展得很快，全國專業(yè)的物業(yè)管理公司已從1994年的4000家發(fā)展到1998年的8000家。物業(yè)管理專業(yè)服務人員，也在4年中增加了近90萬人。然而，我們應當注意到的是，我國的物業(yè)管理專業(yè)組織一般都是勞動密集型企業(yè)；它們所提供的服務也多為專業(yè)層次較低的保安、清潔等專項服務；而為眾多企事業(yè)機構提供物業(yè)壽命期內高層次經營管理服務的機構，則相當之少。因此，我國目前的物業(yè)管理服務，仍然處于低級階段，表現出低層次化的特征。 　　從社會化角度來看，我國物業(yè)管理除了帶有房屋管理的性質外，還帶有比較明顯的社會服務性質，其具體表現在以下方面： 　?。?）專業(yè)服務的社會化。如物業(yè)管理中，除了房地產管理本身所涉及的房屋維修、設備維修之外，還包括了清潔、保安、綠化等屬于社會服務性質的內容。 　　（2）非專業(yè)服務進入物業(yè)管理。物業(yè)管理中的非專業(yè)服務業(yè)務，是指物業(yè)管理中的特約服務或多種經營服務。在我國物業(yè)的實踐中，這些服務目前已漸漸融入物業(yè)管理中，成為物業(yè)管理的一個必要的組成部分。如在住宅物業(yè)管理中已漸漸融入了家務代辦、教育、衛(wèi)生、文化娛樂、商業(yè)網點、社會福利等社區(qū)服務的項目。而在寫字樓等商業(yè)樓宇的物業(yè)管理中，則融入了通信服務、金融服務、餐飲服務、文案服務、計算機應用服務等項目。 　　由此可見，我國物業(yè)管理的職能，已不僅僅停留在房地產管理的職能方面。它還結合了社會服務業(yè)的眾多服務內容，出現了服務范圍的大眾化與管理職能的社會化。而這種特征，在國外物業(yè)管理的開展中是比較少見的。因此，物業(yè)管理的社會化，是我國物業(yè)管理實踐的一個比較突出的特征和創(chuàng)新?！∥飿I(yè)管理產權理論的簡析　產權理論的簡介簡而言之，產權經濟學研究的中心問題是：如何通過界定、變更和安排產權的結構，降低或消除市場機制運行的社會費用，提供運行的效率，改善資源配置，增加社會福利?！? 產權是一個很重要而且復雜的概念，各學科對它的定義不完全相同。從法律的角度來說，產權就是財產權利（Property Rights），或者說就是憑借財產所獲得的各種權利的總和，而財產權是指存在于任何客體中或之上的完全的權利，包括占有權、使用權、出借權、轉讓權……和其他與財產有關的權利。從經濟學的角度來說，產權包括三個方面的內容：一是生產資料所有制關系，即基本經濟制度；二是建立在生產資料所有制基礎上反映、體現這種所有制關系的生產資料所有權關系；三是生產資料所有權的權能分割及其產權結構組合?！∥飿I(yè)管理產權理論的產生物業(yè)管理作為一種房屋管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時英國正處于工業(yè)革命時期，工業(yè)對勞動力的需求很大。隨著農村人口不斷涌入城市，城市原有房屋建筑已遠遠不能滿足城市人口增長的需要。住房的巨大需求，促進了英國房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，從而孕育了物業(yè)管理這一新的房屋管理模式。一些商人相繼修建了一批簡易住宅以低廉租金租給工人家庭和貧民居住。一位名叫奧克維婭?希爾的業(yè)主，率先為其出租的這種房屋制訂了一套別開生面的管理辦法，取得了出人意料的成功。這種管理辦法理順了租賃關系，房屋得到較好的養(yǎng)護，改善了居住環(huán)境，是現代物業(yè)管理的萌芽。從此以后，這種房屋管理模式不斷成熟完善并推廣到世界各國，成為現代城市管理和房地產經營管理的重要組成部分，并逐漸崛起為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理就是房地產售后服務，是對區(qū)分建筑物的管理?，F代建筑由于多元產權的存在，產權關系比較復雜。在一棟物業(yè)內，存在區(qū)分所有、兩方互有、部分共有以及全體共有四種產權形態(tài)，而兩方互有、部分共有以及全體共有都因產權主體的多元化而具有“公共物品”的特點，而公共物品的顯著特點就是“外部性”。由于外部性的存在，每一個業(yè)主在行使自身的權力時都可能會影響到其他業(yè)主。這種影響可能是正面的影響，也可能是負面的，也就是說，外部性可能帶來收益或損失。因此，外部性的存在使得個人成本與社會成本不相等，即資源未得到合理利用?，F代物業(yè)由于產權多元化而導致的外部性使得原有的自給自足的房屋管理模式不適用于業(yè)主的需要，而物業(yè)管理比較適合于這種產權多元化的需要，因而物業(yè)管理應運而生。當然，外部性對物業(yè)管理的產生的影響不僅令局限于此，更重要的在于產權制度的安排。如前所述，現代物業(yè)的產權結構是多元化的，每一位權利人都可以行使各種具體的產權，而行使產權必然會給他人帶來正或負的外部效應。其次，現代物業(yè)存在兩方共有、部分共有、全體共有等產權形態(tài)，因而不能區(qū)分財產所有者對各自財產的使用就會導致外部性的問題。獨立的、自給自足的房屋管理模式就更不能滿足業(yè)主的要求。再次，不同的產權安排會導致資源配置效率不同，由于外部性的存在，好的產權安排應盡可能將外部效應內部化。在現代物業(yè)中，許多部分（如道路、會所、電梯、公共綠地等）屬于產權經濟學中所說的“社會產權”，對這些部分的社團產權界定會帶來無效率的外部性，如每個住戶都可以隨便在公共綠地上倒垃圾，隨意地使用小區(qū)的公共設施設備等，可見社團產權安排的無效率。為了改變這種負的外部性、使外部性內部化，就需要將社團產權安排轉換為其他更有效率的產權安排，這種產權安排就是集體產權安排。 集體產權由一個集體（Group）做出行使資源的各種權利的決定，由集體的決策機構以民主程序對權利的行使做出規(guī)定和約束。一般來說，集體產權將通過投票表決程序選出一個“委員會”，由委員會來代表全體成員行使職權。委員會通過制訂各種規(guī)章制度來約束成員的行為，對成員的各種導致負的外部性的行為予以“禁止”、“罰款”或“賠償”的方式，使這些外部性內部化，從而使資源配置比社團產權安排更有效率。 在物業(yè)管理市場中，業(yè)主委員會充當這個角色。但由于管理現代物業(yè)需要各種專業(yè)知識和專業(yè)技能，一般的業(yè)主委員會很難勝任。因此，業(yè)主委員會一般將物業(yè)的管理權從所有權中分離出來，委托給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司承擔物業(yè)的各種管理工作，而業(yè)主委員會則監(jiān)督指導物業(yè)管理公司，從而實現專業(yè)化分工，降低管理成本，使物業(yè)的各種資源配置達到最優(yōu)?？梢姡a權安排決定了物業(yè)管理的誕生。　中國物業(yè)管理發(fā)展產權理論的解釋福利房管體制與物業(yè)管理體制的比較長期以來，我國對城市各種物業(yè)都實行福利型的計劃管理模式，目前，這一模式正向物業(yè)管理模式轉變。兩種模式比較如下：（1）管理體制上，傳統(tǒng)的房屋管理是行政福利型的管理，政府作為房屋所有權的主體，對自己所屬的房屋財產實施的局限于房屋單體建筑的維修和使用管理，周邊環(huán)境和公共 綠地等配套設施不予管理，而保安、清潔、供水、供電等則由公安、環(huán)衛(wèi)、水電等部門分割管理。而物業(yè)管理是企業(yè)經營型的管理，物業(yè)管理公司的首要目標是通過提供優(yōu)質的服務而盈利，而物業(yè)管理體制是一種市場化運作的體制，由市場來調節(jié)物業(yè)管理各種資源的合理利用。（2）管理內容上，傳統(tǒng)的房屋管理一直實行“收租養(yǎng)房”，政府不得不投入大量財政補貼，形成沉重的財政負擔。相反，物業(yè)管理實行企業(yè)化的管理，物業(yè)管理公司收取業(yè)主的管理費后，量入為出，使業(yè)主的房屋發(fā)揮最大的使用功能，盡量保持增值。企業(yè)通過市場運作實現其利潤最大化的目標，無須政府的補貼。（3）管理效率上，福利型房屋管理體制下的房屋屬于國有，產權界定不明確，因而住戶會過度使用各種資源，造成房屋管理缺乏效率。同時，房屋管理是福利性的，缺乏監(jiān)督，難免會出現道德風險。而物業(yè)管理的產生是與產權多元化相聯系的，房屋的