【正文】 85　物業(yè)管理陪伴房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展由陌生成為依賴 287　物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的主導(dǎo)作用淺析 289　優(yōu)秀的物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的圖騰 292　物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主角的對(duì)策 295　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn) 296　全球房地產(chǎn)泡沫威脅經(jīng)濟(jì)發(fā)展 296　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)五大弊端 303　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題 303　當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新問題 304　中國(guó)房地產(chǎn)品牌缺乏影響力 307　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的策略 309　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要對(duì)策分析 309　解決房地產(chǎn)問題的對(duì)策分析 312　房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的對(duì)策與思路 316　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景與趨勢(shì) 318　2006年中國(guó)房地產(chǎn)前景不容樂觀 318　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的專業(yè)化趨勢(shì) 320　房地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)新趨勢(shì) 322　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 323第十章　物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)分析 332　物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)格局 332　物業(yè)管理行業(yè)步向品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代 332　物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)品質(zhì)提高 332　物業(yè)管理的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的分析 334　物業(yè)管理中的品牌競(jìng)爭(zhēng)探析 337　品牌和物業(yè)管理品牌 337　創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的條件 337　創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性 338　建立物業(yè)管理品牌的策略 339　物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力提升的策略 340　提升中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的建議 340　創(chuàng)造與培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 341　物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升對(duì)策淺析 344　物業(yè)管理企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的方法 346第十一章　物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) 349　中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) 349　物業(yè)管理服務(wù)代理集成商模式的發(fā)展方向 349　中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展前景預(yù)測(cè) 352　物業(yè)管理行業(yè)重組發(fā)展的新趨勢(shì) 353　新世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理的服務(wù)發(fā)展趨勢(shì) 356　高校物業(yè)管理的發(fā)展預(yù)測(cè) 359　物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè) 362　物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 362　服務(wù)集成商成為未來物業(yè)管理企業(yè)的角色 364 從開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展前景 368附錄： 371附錄一：《物業(yè)管理?xiàng)l例》 371附錄二：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 380附錄三：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》 383附錄四：《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 391附錄五：《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 394附錄六：《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》 398圖表 1注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的平均時(shí)間分配 36圖表 2注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的各類收入比列 37圖表 3注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理在各項(xiàng)地產(chǎn)行業(yè)的比例 37圖表 4各地物業(yè)管理的覆蓋率 50圖表 52001－2004 年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資增幅情況 254圖表 62001－2004 年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資占固定資產(chǎn)的比重 254圖表 72004 年全國(guó)及東中西部商品房投資增幅情況 255圖表 82004 年1－12 月房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況 255圖表 92004 年1－12 月商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資情況（單位：億元） 255圖表 102004 年1－12 月經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅比重 256圖表 112004 年1－12 月分地區(qū)商品住宅完成投資情況 256圖表 12房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重和增長(zhǎng)情況對(duì)照表 256圖表 132004 年1－12 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況 257圖表 142004 年1－12 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 257圖表 152004年112月全國(guó)購置土地面積 257圖表 162004 年全國(guó)及東中西部土地購置面積增幅情況 258圖表 172004年112月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 258圖表 182004年112月全國(guó)完成開發(fā)土地面積（單位：萬平方米） 259圖表 192004 年全國(guó)土地開發(fā)完成面積增幅情況 259圖表 202005年16月全國(guó)土地購置與開發(fā)面積（單位：萬平方米） 261圖表 212005年16月全國(guó)土地購置與開發(fā)面積曲線圖 261圖表 222005年106月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 262圖表 232005年106月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 262圖表 242005年106月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 262圖表 252005年106月中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 262圖表 262005年106月中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 263圖表 272005年106月西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 263圖表 282005年106月西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 263圖表 292005年112月全國(guó)完成開發(fā)土地面積（單位：萬平方米） 263圖表 302005年112月全國(guó)完成開發(fā)土地面積曲線圖 264圖表 312005年112月全國(guó)購置土地面積（單位：萬平方米） 264圖表 322005年112月全國(guó)購置土地面積曲線圖 264圖表 332005年112月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（單位：億元） 264圖表 342005年112月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 265圖表 352005年112月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（單位：億元） 265圖表 362005年112月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 265圖表 372005年112月中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（單位：億元） 266圖表 382005年112月中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 266圖表 392005年112月西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 266圖表 402005年112月商品房銷售面積 266圖表 412005年112月商品房銷售面積曲線圖 267圖表 422005年112月商品房銷售額 267圖表 432005年112月商品房銷售額曲線圖 268圖表 4419942006年上半年全國(guó)固定資產(chǎn)投資情況 270圖表 452006年6月國(guó)房景氣指數(shù) 270圖表 46房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況 271圖表 472006年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況（單位：億元） 272圖表 48土地開發(fā)投資情況 272圖表 49 2006年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 273圖表 502006年16月全國(guó)各地區(qū)物業(yè)銷售情況表 274圖表 51200年16月全國(guó)各區(qū)域物業(yè)銷售均價(jià)情況 274圖表 52二手住房銷售價(jià)格同比前十名的城市 275圖表 53二手房銷售價(jià)格同比前十名的城市 275圖表 54商品房空置情況 276第一章　物業(yè)管理的相關(guān)概述　物業(yè)管理的介紹　物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如Property Management，Real Estate Management，相應(yīng)地其概念也有多種解釋，目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： ⑴房屋管理服務(wù) ⑵房屋裝修管理服務(wù) ⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) ⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) ⑸綠化管理服務(wù) ⑹安全管理服務(wù) ⑺文化、娛樂服務(wù) ⑻其它同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)。如何能戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，打造明天，我們今天的物業(yè)管理人肩負(fù)著這個(gè)使命。這一時(shí)期的物業(yè)管理企業(yè)再回顧十年前的企業(yè)規(guī)模，會(huì)發(fā)現(xiàn)100多萬平方米的物業(yè)管理面積是個(gè)多么小的數(shù)字，到這個(gè)時(shí)期，一方面，業(yè)界關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，紛爭(zhēng)并購此起彼伏，企業(yè)由早期的尚“德”而轉(zhuǎn)入尚“謀”，更需要戰(zhàn)略上的縱橫捭闔，很多在資金、技術(shù)與管理機(jī)制上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將陸續(xù)被淘汰，并且，產(chǎn)權(quán)化時(shí)代的提前到來，使物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)類型不一的資產(chǎn)聯(lián)盟和戰(zhàn)略同盟。此時(shí)的主流物業(yè)管理公司，質(zhì)量體系的外殼已經(jīng)剝離，巨額利潤(rùn)的目標(biāo)也讓位于市場(chǎng)分割，社區(qū)文化成功與否、人文精神的積淀將成為評(píng)價(jià)一個(gè)物業(yè)集團(tuán)的首選因素，許多老人將加入這一行業(yè)，另外絕大部分老人則享受這一行業(yè)所提供的服務(wù)。而Alan .Spedlding教授則進(jìn)一步分析說：傳統(tǒng)的PM未能從戰(zhàn)略角度看待房地產(chǎn)管理問題，它們未能將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)有長(zhǎng)期潛力的資源，而往往能被認(rèn)為是一個(gè)“負(fù)方術(shù)語”，是一項(xiàng)費(fèi)用支出，僅僅為維持現(xiàn)狀而運(yùn)行管理……此外，傳統(tǒng)PM忙于已建房屋資產(chǎn)(Built Asset)的管理，而忽視了它的其它潛在特征，如地段、功能、價(jià)格、空間等。世界上第一個(gè)房屋管理組織――“芝加哥建筑物管理人員組織(CBMO)”成立之時(shí)就提出：“PM是應(yīng)房屋業(yè)主的需求，而提供相應(yīng)的管理服務(wù)”。 　　3.“設(shè)施管理”模式的產(chǎn)生及其與PM的關(guān)系 　　本世紀(jì)80年代以來，西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相繼出現(xiàn)了一些名為“設(shè)施管理(Facility Management，F(xiàn)M)”的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)或公司。 　?。?）Sandra Lambart的觀點(diǎn)： 　　FM與PM一樣，也可進(jìn)行盈利性的經(jīng)營(yíng)，但其并不完全等同于PM。故物業(yè)本身的含義在不斷的發(fā)展、擴(kuò)大，而采用靜態(tài)的，將物業(yè)僅僅視為傳統(tǒng)的建筑物或房屋的觀點(diǎn)，也是錯(cuò)誤的。以下是國(guó)內(nèi)一些有代表性的觀點(diǎn)。從專業(yè)化角度來看，物業(yè)管理一般是由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按合同或契約，為業(yè)主或使用人提供維修、綠化、保安、清潔等專業(yè)服務(wù)。 　?。?）非專業(yè)服務(wù)進(jìn)入物業(yè)管理。因此，物業(yè)管理的社會(huì)化，是我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的一個(gè)比較突出的特征和創(chuàng)新。住房的巨大需求，促進(jìn)了英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，從而孕育了物業(yè)管理這一新的房屋管理模式。由于外部性的存在，每一個(gè)業(yè)主在行使自身的權(quán)力時(shí)都可能會(huì)影響到其他業(yè)主。再次，不同的產(chǎn)權(quán)安排會(huì)導(dǎo)致資源配置效率不同，由于外部性的存在，好的產(chǎn)權(quán)安排應(yīng)盡可能將外部效應(yīng)內(nèi)部化。因此，業(yè)主委員會(huì)一般將物業(yè)的管理權(quán)從所有權(quán)中分離出來，委托給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司承擔(dān)物業(yè)的各種管理工作，而業(yè)主委員會(huì)則監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理公司，從而實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工，降低管理成本，使物業(yè)的各種資源配置達(dá)到最優(yōu)。（3）管理效率上，福利型房屋管理體制下的房屋屬于國(guó)有，產(chǎn)權(quán)界定不明確，因而住戶會(huì)過度使用各種資源，造成房屋管理缺乏效率。在國(guó)家財(cái)政撥款不足的情況下，許多房屋年久失修，國(guó)家不得不投入更多的資金來維修房屋，從而陷入一種惡性循環(huán)之中。產(chǎn)權(quán)的多元化使福利性的房屋管理難以滿足業(yè)主對(duì)其自身房屋保值增值的需要。委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見、要求，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)設(shè)專人管理帳目。由此可以看出,在選擇物業(yè)模式時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際條件借鑒和參考經(jīng)濟(jì)環(huán)境和各條件相似的國(guó)家的物業(yè)管理模式,從而縮短摸索的路程,可以更好的發(fā)展我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè). 　國(guó)外物業(yè)管理的成功之道法國(guó)物業(yè)管理：一切為了業(yè)主利益 　　在法國(guó)，房地產(chǎn)商在賣出第一間商品房前必須為自己的樓盤“配備”一個(gè)物業(yè)管理公司。主席和副主席必須是業(yè)主，其人選的產(chǎn)生往往是熱心業(yè)主毛遂自薦，并由全體與會(huì)者舉手通過。業(yè)主們可以對(duì)物業(yè)公司的管理失誤提出尖銳批評(píng)，可以要求刪減某項(xiàng)物業(yè)設(shè)施，也可以對(duì)今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負(fù)責(zé)人。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利子房東的事，公司更會(huì)出面干涉，阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調(diào)解；當(dāng)雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗(yàn)收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。日內(nèi)瓦不動(dòng)產(chǎn)管理公司總裁巴內(nèi)握說，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動(dòng)社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標(biāo)和特色。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。社區(qū)內(nèi)一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜?！　‖F(xiàn)代傳播媒介辦公大樓具有以下三個(gè)特征：　　　　首先，傳播媒介辦公大樓大多位居經(jīng)濟(jì)信息中心城市。1884年美國(guó)建成了第一幢高層辦公大樓——家庭保險(xiǎn)公司大樓?！　〉谌?，傳媒業(yè)辦公大樓大多為高檔次、智能化、現(xiàn)代化建筑。傳媒業(yè)辦公大樓的承租戶主要是一些技術(shù)密集、高度專業(yè)化、資金效率較高的企業(yè)，一些企業(yè)的海外派駐機(jī)構(gòu)或企業(yè)的首腦部門。　　(3)傳媒業(yè)辦公大樓的所有者或經(jīng)營(yíng)人希望獲得較高的投資報(bào)酬。　　(2)前臺(tái)服務(wù)　　辦公大樓的前臺(tái)服務(wù)與賓館功能相似，主要是為承租客戶提供一些日常服務(wù)?！　?2)前大門警衛(wèi)　　前大門警衛(wèi)既是保安工作的一個(gè)方面，同時(shí)又是大樓前臺(tái)服務(wù)工作的一部分，因而兼有安全保衛(wèi)和大樓服務(wù)雙重任務(wù)?！　、茏柚篃o關(guān)人員從后門進(jìn)入大樓，發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員立即向控制中心報(bào)告。尤其是晚上去樓面時(shí)，需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止撬竊行為?！　、芏ㄆ诮M織大樓消防演練?？照{(diào)管理人員的工作職責(zé)，是對(duì)制冷機(jī)器和制冷系統(tǒng)進(jìn)行操作和檢修，及時(shí)排除隱患，確?？照{(diào)正常工作，為大樓傳送冷(暖)風(fēng)。大樓內(nèi)熱水器中的凈水過濾器每年要調(diào)換，熱水箱同時(shí)要清洗，以保證大樓飲水達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。搞好清潔衛(wèi)生，旨在為客商提供良好的工作環(huán)境，樹立辦公大樓的良好形象，從而達(dá)到提高辦公大樓聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益的目的。前后廳、石梯要經(jīng)常打掃，定時(shí)清洗，保持干凈。盥洗室內(nèi)的鏡子要保持明亮，面盆、水斗要保持干凈，馬桶內(nèi)外不能有水漬、污垢，便斗要經(jīng)常沖洗，并放入樟腦丸，保證盥洗室內(nèi)無異味。停車場(chǎng)的地面需每天清掃，不能有紙屑、煙蒂，車庫內(nèi)陰溝要保持暢通。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設(shè)前后，物業(yè)使用全過程的管理。 二、韓國(guó)漢城的物業(yè)管理 韓國(guó)首都漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會(huì)化、商業(yè)化和自律化。物業(yè)管理事務(wù)所在忠實(shí)履行自身承諾的同時(shí)，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書館、洗衣店等建立起密切聯(lián)系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務(wù)