【正文】 oup）做出行使資源的各種權(quán)利的決定，由集體的決策機構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使做出規(guī)定和約束。在現(xiàn)代物業(yè)中，許多部分（如道路、會所、電梯、公共綠地等）屬于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學中所說的“社會產(chǎn)權(quán)”，對這些部分的社團產(chǎn)權(quán)界定會帶來無效率的外部性，如每個住戶都可以隨便在公共綠地上倒垃圾，隨意地使用小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備等，可見社團產(chǎn)權(quán)安排的無效率。獨立的、自給自足的房屋管理模式就更不能滿足業(yè)主的要求。如前所述，現(xiàn)代物業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是多元化的，每一位權(quán)利人都可以行使各種具體的產(chǎn)權(quán)，而行使產(chǎn)權(quán)必然會給他人帶來正或負的外部效應(yīng)。現(xiàn)代物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)多元化而導致的外部性使得原有的自給自足的房屋管理模式不適用于業(yè)主的需要，而物業(yè)管理比較適合于這種產(chǎn)權(quán)多元化的需要，因而物業(yè)管理應(yīng)運而生。這種影響可能是正面的影響，也可能是負面的，也就是說，外部性可能帶來收益或損失。在一棟物業(yè)內(nèi)，存在區(qū)分所有、兩方互有、部分共有以及全體共有四種產(chǎn)權(quán)形態(tài)，而兩方互有、部分共有以及全體共有都因產(chǎn)權(quán)主體的多元化而具有“公共物品”的特點，而公共物品的顯著特點就是“外部性”。物業(yè)管理就是房地產(chǎn)售后服務(wù)，是對區(qū)分建筑物的管理。這種管理辦法理順了租賃關(guān)系，房屋得到較好的養(yǎng)護，改善了居住環(huán)境，是現(xiàn)代物業(yè)管理的萌芽。一些商人相繼修建了一批簡易住宅以低廉租金租給工人家庭和貧民居住。隨著農(nóng)村人口不斷涌入城市，城市原有房屋建筑已遠遠不能滿足城市人口增長的需要?！∥飿I(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的產(chǎn)生物業(yè)管理作為一種房屋管理的模式起源于19世紀60年代的英國。從法律的角度來說，產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)權(quán)利（Property Rights），或者說就是憑借財產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和，而財產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體中或之上的完全的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)……和其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利?！∥飿I(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的簡析　產(chǎn)權(quán)理論的簡介簡而言之，產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學研究的中心問題是：如何通過界定、變更和安排產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，降低或消除市場機制運行的社會費用，提供運行的效率，改善資源配置，增加社會福利。而這種特征，在國外物業(yè)管理的開展中是比較少見的。 　　由此可見，我國物業(yè)管理的職能，已不僅僅停留在房地產(chǎn)管理的職能方面。如在住宅物業(yè)管理中已漸漸融入了家務(wù)代辦、教育、衛(wèi)生、文化娛樂、商業(yè)網(wǎng)點、社會福利等社區(qū)服務(wù)的項目。物業(yè)管理中的非專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，是指物業(yè)管理中的特約服務(wù)或多種經(jīng)營服務(wù)。如物業(yè)管理中，除了房地產(chǎn)管理本身所涉及的房屋維修、設(shè)備維修之外，還包括了清潔、保安、綠化等屬于社會服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容。因此，我國目前的物業(yè)管理服務(wù)，仍然處于低級階段，表現(xiàn)出低層次化的特征。物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)人員，也在4年中增加了近90萬人。當然這種專業(yè)服務(wù)的提供者是多元化的，即除了物業(yè)管理公司外，也包括綠化公司、保安公司、清潔公司等專業(yè)化公司。 　　物業(yè)管理服務(wù)的低層次化與物業(yè)管理職能的社會化 　　從上述三種觀點來看，我國物業(yè)管理的開展，表現(xiàn)出了專業(yè)化與社會化兩個重要特征。 　　上述三種觀點，盡管表達方式各異，但其對物業(yè)管理基本概念的解釋，均體現(xiàn)出“物業(yè)管理=物業(yè)使用期管理”這樣一個特點。 　?。?）認為物業(yè)管理是受業(yè)主委托對現(xiàn)有物業(yè)進行的，以期正常發(fā)揮物業(yè)的功能，保持正常的生活和工作秩序。 　?。?）認為物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同或契約，對已經(jīng)驗收投入 使用的各類房屋及附屬設(shè)施、場地的經(jīng)營管理，同時也包括對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。 　　從近幾年有關(guān)機構(gòu)和人士對物業(yè)管理的研究來看，我國物業(yè)管理主要表現(xiàn)出以下特點： 　　物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化 　　我國物業(yè)管理內(nèi)容的狹義化，主要體現(xiàn)在國內(nèi)有關(guān)機構(gòu)或人士對物業(yè)管理概念的狹義性理解。在以后的十幾年中，這種模式擴展到全國，并成為我國住宅使用期管理的新型模式?！鴥?nèi)物業(yè)管理的基本特征分析我國物業(yè)管理產(chǎn)生于本世紀80年代初。因此，贊同Alan Spedding教授的觀點，即FM與現(xiàn)代PM最大的區(qū)別，在于FM是為企事業(yè)機構(gòu)的經(jīng)營目標提供的PM服務(wù)，它是PM體系中的一部分。隨著科學技術(shù)的進步及智能建筑的不斷出現(xiàn)，計算機及通訊系統(tǒng)已與建筑物密切聯(lián)系起來，已成為建筑物必要的附屬部分。如有關(guān)FM的盈利性，從西方國家近幾年的FM實踐來看，已有很多的企業(yè)的FM，是來自于外部的盈利性FM公司，而據(jù)美國“資產(chǎn)信息(Asset Information)”雜志的調(diào)查，1996年初80%的委托人對外部FM服務(wù)表示滿意，盡管這些FM公司是盈利性的企業(yè)。在實踐中，F(xiàn)M將貫穿到物業(yè)或設(shè)施的可行性研究、設(shè)計、建造、維修及運行管理的全過程之中。FM有自己運作方式，特別是非物業(yè)設(shè)施的管理（如物業(yè)內(nèi)計算機的管理），就不應(yīng)包括在PM之內(nèi)。它針對機構(gòu)內(nèi)部的客戶，提供支持經(jīng)營計劃的優(yōu)質(zhì)的、有效率的服務(wù)。而其中具有代表性的觀點，主要有以下三種： 　?。?）Ro bert Kevin Brown的觀點： 　　PM是對業(yè)主、發(fā)展商、土地所有者所擁有或租賃的土地、房屋、設(shè)備及其委托事項所進行的盈利性經(jīng)營與管理。具體來講，這種觀念是將物業(yè)作為一項支持企事業(yè)機構(gòu)主營業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營狀態(tài)的主要資源，并將用戶要求與物業(yè)功能有機結(jié)合起來，全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟性、適用性、服務(wù)性等要求，從而達到物業(yè)壽命期經(jīng)營費用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。在80年代末期，這些國家相繼產(chǎn)生了本國的設(shè)施管理專業(yè)協(xié)會，并于1989年共同發(fā)起和成立了一個新的國際性專業(yè)組織――“國際設(shè)施管理協(xié)會(International Facility Management Association，IFMA)”。例如，圍繞企業(yè)經(jīng)營目標對PM的要求，計劃并落實企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動開展所需要的場所（如自建、租賃或購置物業(yè)），提供物業(yè)使用所必須的服務(wù)（如房屋維修、設(shè)備運行管理及服務(wù)等），從而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)或物業(yè)的管理，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的支持及輔助作用。由以上論述可見，近年來西方發(fā)達國家的企業(yè)，已普遍認識到80年代泡沫經(jīng)濟所帶來的種種惡果。Alam Spedding教授在分析這種趨勢時指出：由于70年代以來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響及發(fā)達國家經(jīng)濟形式的變化，企業(yè)建造投機性商業(yè)及辦公用房在一定程度上大為減少，物業(yè)很輕易被轉(zhuǎn)讓的態(tài)度，已讓位于一種更謹慎的處理物業(yè)的態(tài)度。而“國際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(BOMAI)”的成立（于1922年），則進一步表明物業(yè)管理能夠成為一個獨立的社會服務(wù)行業(yè)。 　　 　　從國外PM的產(chǎn)生與實踐來看，PM具有第三產(chǎn)業(yè)的共同特征――服務(wù)性。因為房地產(chǎn)產(chǎn)品是一個有機的綜合系統(tǒng)，其產(chǎn)品的生產(chǎn)與使用，本身就是系統(tǒng)時間維上互相不可分割的組成部分。 　　從以上論述可見，近年來國外PM的內(nèi)容與范圍不斷地在擴大，即傳統(tǒng)物業(yè)使用期維修管理擴大到物業(yè)壽命期的全過程管理。他還說：由于房屋的設(shè)計、建造與使用期的維修及運行是相互聯(lián)系的，故而房屋的獲得與已建房屋資產(chǎn)的管理是密切相關(guān)的。 　　 　　從近幾年的實踐來看，國外開展的PM具有廣義性的房地產(chǎn)管理含義，Robert . KGvin講到：PM是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)及使用過程的管理。然而，國內(nèi)很多書籍和文獻，都借助了Property Management (簡稱PM）或Real Estate Management（簡稱REM），作為物業(yè)管理的英文名稱。一個企業(yè)對未來的期許，同一個人很相似，一方面要眼光放遠，另一方面要腳踏實地；在我們迎接挑戰(zhàn)時，有些來自于外界，更多的來自于自身，任何人都無法同他的歷史割斷聯(lián)系，我們的目標絕不僅僅是恢復以往的光輝歷史，而是要超越歷史。 “上古競于道德，中世逐于智謀，當今爭于氣力”，這是中國人數(shù)千年來厚古薄今的概嘆，而我們今天的物業(yè)管理，卻有“一萬年太久，只爭朝夕”的豪情，物業(yè)管理行業(yè)本身的縱深發(fā)展，其貫穿始終的是人，作用愈見其大的則是人才，第一階段強調(diào)策劃與營銷人才，第二階段著重技術(shù)與信息人才，第三階段看好管理與環(huán)保人才，第四階段則推崇人文與教育人才，而這些人才僅僅是物業(yè)管理公司騰飛的助推器，它的主要動力，毫無疑問仍是一支專業(yè)化，富有高度責任心的員工隊伍。 第四個時期：大一統(tǒng)或者楚漢爭霸時代（2025年后），關(guān)于這遠景的斷想，有可能是在幾強之內(nèi)競爭，也有可能廣泛地統(tǒng)一；據(jù)我看來，還是強強爭霸的可能性比較大！此時物業(yè)管理對“人”的塑造——無論是對其從業(yè)人員還是對作為業(yè)主的住戶——已經(jīng)都趨于成熟，物業(yè)管理本身的細分市場也已相當細化，在前兩個時期，微福利房物業(yè)管理成為“雞肋”——“食之無肉，棄之有味”的情況至此將完全改觀，因為到這一時期，全世界六十五歲以上的老人有一半生活在中國，那時候中國老人的消費觀念，將同現(xiàn)在迥然相異，這本身就會產(chǎn)生巨大的社會問題，同時也是絕好的商業(yè)機會。正是這一時期，規(guī)范形成后又被打破，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系、企業(yè)與政府的關(guān)系又處于不斷的調(diào)整之中，強大的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢此時已經(jīng)充分顯現(xiàn)出來，并使物業(yè)管理的觸角延伸到其它許多相關(guān)領(lǐng)域，能源、交通、物流、IT業(yè)，都與物業(yè)管理發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系，而此時水、電、郵電、傳媒……等傳統(tǒng)壟斷行業(yè)也已完全被拋入市場，并承受來自外資與私企的重大壓力，它們的服務(wù)能力也絕對性地大幅提升了，物業(yè)管理公司如果在其中不能起到一種強有力的紐帶作用，它就有逐步消亡的危險！在內(nèi)地一些市場如果沒有及時去滲透，到此時也許已永遠失去了機會。這時物業(yè)管理企業(yè)的絕對數(shù)量已經(jīng)大大減少了，但這一行的從業(yè)人員的絕對數(shù)量卻比以往任何一個時期都多。另一方面，“高岸為谷，深谷為陵”，當初的霸主有的在今天消亡了，有的則早已改朝換代：三家分晉、齊由陳氏、“魯君失國，政在季氏”——表現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)，則是一些大企業(yè)自身發(fā)展后，因為內(nèi)部的組織問題出現(xiàn)分化，一些專業(yè)的子公司崛起并領(lǐng)導了這一細分市場的尖端技術(shù)，然后取代或者脫離了母公司而突飛猛進地發(fā)展；招投標市場的發(fā)育，使技術(shù)已經(jīng)超過組織文化成為一個物業(yè)品牌的最重要標志，而就象蘇秦、張儀這一類的縱橫家將游走于各類行業(yè)主體之間，從而帶來總體實力分布上的均衡變化。 第二個時期：春秋時代后期（20052015年）。因為行業(yè)剛剛產(chǎn)生崛起，市場尚有分割余地，這時候的發(fā)展不平衡尚能得到廣泛的容忍，大大小小的諸候林立，很多企業(yè)依靠所謂的品牌而不是實力維系生存。昨天和今天的物業(yè)管理即處于這個時代，象當初的齊、晉、楚被稱為“伯”（霸）一樣，這時我們的國家首批一級資質(zhì)物業(yè)公司們是行業(yè)的翹楚；這一時代的核心標識是“禮”，用今天的話說，叫組織文化與質(zhì)量體系；它的基本內(nèi)涵是“德”，在今天被稱作以人為本和業(yè)主至上。 中國歷史沿革具有驚人的連續(xù)性，當我們沉醉于故紙堆時，我們會從今天的現(xiàn)實中找到很好的印證，物業(yè)管理進入中國，它也將被典型地“中國化”，我的設(shè)想是描繪出今后三十年乃至五十年的行業(yè)的發(fā)展與變化，它是否完全符合似乎并不重要，重要的是今天的我們能夠從中得到什么樣的啟發(fā)。就短短的2002年當中，深圳各大物業(yè)公司走馬換帥的暗潮，各城市物業(yè)“保安打人”的頻現(xiàn)，更多房地產(chǎn)“洋管家”的賣點，還有國務(wù)院《物業(yè)管理條例（草案）》的出臺，標志著這是一個動蕩與變革交互發(fā)揮作用的時期。在外界環(huán)境科學、網(wǎng)絡(luò)科技日新月異的同時，物業(yè)管理表現(xiàn)出一個長時段的靜態(tài)效應(yīng)。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善，當有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。通常是物業(yè)管理單位事先設(shè)立服務(wù)項目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準，業(yè)主、使用人需要某項服務(wù)時，可向物業(yè)管理單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費標準，專項服務(wù)的主要內(nèi)容有： ⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費、煤氣費、電話費等 ⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 ⑶一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ⑷其它一定比例住戶固定需要的服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。 常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境?！∥飿I(yè)管理的主要內(nèi)容關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容及項目說起來就比較復雜，畢竟我國的物業(yè)管理尚在不斷發(fā)展完善之中，其所涉及的范圍、內(nèi)容還在不斷充實，隨著人們對物業(yè)管理認識的不斷深入而逐漸擴大。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。 狹義的物業(yè)管理 是指專業(yè)組織或機構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動。20062007年中國物業(yè)管理市場分析及投資咨詢報告報告目錄第一章　物業(yè)管理的相關(guān)概述 7　物業(yè)管理的介紹 7　物業(yè)管理的定義 7　物業(yè)管理的主要內(nèi)容 8　物業(yè)管理的歷史發(fā)展分期 10　國內(nèi)外物業(yè)管理基本特征的比較 12　國外物業(yè)管理的基本特征分析 12　國內(nèi)物業(yè)管理的基本特征分析 14　物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的簡析 16　產(chǎn)權(quán)理論的簡介 16　物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的產(chǎn)生 16　中國物業(yè)管理發(fā)展產(chǎn)權(quán)理論的解釋 18第二章　國際物業(yè)管理的發(fā)展綜述 19　國外物業(yè)管理的發(fā)展 19　國外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式 19　國外物業(yè)管理的成功之道 21　國外傳媒業(yè)辦公大樓的管理技巧 23　國外住宅小區(qū)的物業(yè)管理概況 29　美國 31　美國的物業(yè)管理現(xiàn)狀 31　美國物業(yè)管理的主要特征 32　美國物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 34　美國物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費運作概況 35　新加坡 38　新加坡物業(yè)管理的總體印象 38　新加坡的物業(yè)管理的淺析 41　新加坡共管式物業(yè)管