【正文】 物業(yè)管理事務(wù)所在忠實(shí)履行自身承諾的同時(shí)，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書館、洗衣店等建立起密切聯(lián)系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設(shè)前后，物業(yè)使用全過程的管理。盥洗室內(nèi)的鏡子要保持明亮，面盆、水斗要保持干凈，馬桶內(nèi)外不能有水漬、污垢，便斗要經(jīng)常沖洗，并放入樟腦丸，保證盥洗室內(nèi)無異味。搞好清潔衛(wèi)生，旨在為客商提供良好的工作環(huán)境，樹立辦公大樓的良好形象，從而達(dá)到提高辦公大樓聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益的目的。空調(diào)管理人員的工作職責(zé)，是對(duì)制冷機(jī)器和制冷系統(tǒng)進(jìn)行操作和檢修，及時(shí)排除隱患，確?？照{(diào)正常工作，為大樓傳送冷(暖)風(fēng)。尤其是晚上去樓面時(shí)，需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止撬竊行為?！　?2)前大門警衛(wèi)　　前大門警衛(wèi)既是保安工作的一個(gè)方面，同時(shí)又是大樓前臺(tái)服務(wù)工作的一部分，因而兼有安全保衛(wèi)和大樓服務(wù)雙重任務(wù)?！　?3)傳媒業(yè)辦公大樓的所有者或經(jīng)營(yíng)人希望獲得較高的投資報(bào)酬?！　〉谌?，傳媒業(yè)辦公大樓大多為高檔次、智能化、現(xiàn)代化建筑?！　‖F(xiàn)代傳播媒介辦公大樓具有以下三個(gè)特征：　　　　首先，傳播媒介辦公大樓大多位居經(jīng)濟(jì)信息中心城市。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問題，物業(yè)管理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利子房東的事，公司更會(huì)出面干涉，阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)管理公司做中間人進(jìn)行調(diào)解；當(dāng)雙方租賃合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司還有代為驗(yàn)收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。主席和副主席必須是業(yè)主，其人選的產(chǎn)生往往是熱心業(yè)主毛遂自薦，并由全體與會(huì)者舉手通過。委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見、要求，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)設(shè)專人管理帳目。在國(guó)家財(cái)政撥款不足的情況下，許多房屋年久失修，國(guó)家不得不投入更多的資金來維修房屋，從而陷入一種惡性循環(huán)之中。因此，業(yè)主委員會(huì)一般將物業(yè)的管理權(quán)從所有權(quán)中分離出來，委托給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司承擔(dān)物業(yè)的各種管理工作，而業(yè)主委員會(huì)則監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理公司，從而實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工，降低管理成本，使物業(yè)的各種資源配置達(dá)到最優(yōu)。由于外部性的存在，每一個(gè)業(yè)主在行使自身的權(quán)力時(shí)都可能會(huì)影響到其他業(yè)主。因此，物業(yè)管理的社會(huì)化，是我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的一個(gè)比較突出的特征和創(chuàng)新。從專業(yè)化角度來看，物業(yè)管理一般是由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按合同或契約，為業(yè)主或使用人提供維修、綠化、保安、清潔等專業(yè)服務(wù)。故物業(yè)本身的含義在不斷的發(fā)展、擴(kuò)大，而采用靜態(tài)的，將物業(yè)僅僅視為傳統(tǒng)的建筑物或房屋的觀點(diǎn)，也是錯(cuò)誤的。 　　3.“設(shè)施管理”模式的產(chǎn)生及其與PM的關(guān)系 　　本世紀(jì)80年代以來，西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相繼出現(xiàn)了一些名為“設(shè)施管理(Facility Management，F(xiàn)M)”的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)或公司。而Alan .Spedlding教授則進(jìn)一步分析說：傳統(tǒng)的PM未能從戰(zhàn)略角度看待房地產(chǎn)管理問題，它們未能將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)有長(zhǎng)期潛力的資源，而往往能被認(rèn)為是一個(gè)“負(fù)方術(shù)語(yǔ)”，是一項(xiàng)費(fèi)用支出，僅僅為維持現(xiàn)狀而運(yùn)行管理……此外，傳統(tǒng)PM忙于已建房屋資產(chǎn)(Built Asset)的管理，而忽視了它的其它潛在特征，如地段、功能、價(jià)格、空間等。這一時(shí)期的物業(yè)管理企業(yè)再回顧十年前的企業(yè)規(guī)模，會(huì)發(fā)現(xiàn)100多萬平方米的物業(yè)管理面積是個(gè)多么小的數(shù)字，到這個(gè)時(shí)期，一方面，業(yè)界關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，紛爭(zhēng)并購(gòu)此起彼伏，企業(yè)由早期的尚“德”而轉(zhuǎn)入尚“謀”，更需要戰(zhàn)略上的縱橫捭闔，很多在資金、技術(shù)與管理機(jī)制上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將陸續(xù)被淘汰，并且，產(chǎn)權(quán)化時(shí)代的提前到來，使物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)類型不一的資產(chǎn)聯(lián)盟和戰(zhàn)略同盟。以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： ⑴房屋管理服務(wù) ⑵房屋裝修管理服務(wù) ⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) ⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) ⑸綠化管理服務(wù) ⑹安全管理服務(wù) ⑺文化、娛樂服務(wù) ⑻其它同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)。20062007年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)分析及投資咨詢報(bào)告報(bào)告目錄第一章　物業(yè)管理的相關(guān)概述 7　物業(yè)管理的介紹 7　物業(yè)管理的定義 7　物業(yè)管理的主要內(nèi)容 8　物業(yè)管理的歷史發(fā)展分期 10　國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理基本特征的比較 12　國(guó)外物業(yè)管理的基本特征分析 12　國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的基本特征分析 14　物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的簡(jiǎn)析 16　產(chǎn)權(quán)理論的簡(jiǎn)介 16　物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的產(chǎn)生 16　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展產(chǎn)權(quán)理論的解釋 18第二章　國(guó)際物業(yè)管理的發(fā)展綜述 19　國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展 19　國(guó)外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式 19　國(guó)外物業(yè)管理的成功之道 21　國(guó)外傳媒業(yè)辦公大樓的管理技巧 23　國(guó)外住宅小區(qū)的物業(yè)管理概況 29　美國(guó) 31　美國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀 31　美國(guó)物業(yè)管理的主要特征 32　美國(guó)物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 34　美國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費(fèi)運(yùn)作概況 35　新加坡 38　新加坡物業(yè)管理的總體印象 38　新加坡的物業(yè)管理的淺析 41　新加坡共管式物業(yè)管理概況 43　澳大利亞 44　澳大利亞的物業(yè)管理淺析 44　澳大利亞物業(yè)管理的主要特征 45第三章　中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 47　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的總體概況 47　中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境分析 47　中國(guó)物業(yè)管理在政治經(jīng)濟(jì)文化中的發(fā)展情況 48　物業(yè)管理的發(fā)展模式及各自的利弊 51　中國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略分析 54　中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)析 59　潛在的進(jìn)入者 59　替代品 60　購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力 61　供應(yīng)者的討價(jià)還價(jià)能力 61　行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的抗衡 62　物業(yè)管理的法律特色與完善 62　物業(yè)糾紛類型和法律特征 62　物業(yè)糾紛的原因分析 64　物業(yè)糾紛的解決辦法及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn) 65　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展存在的問題 66　中國(guó)與世界先進(jìn)物業(yè)管理模式存在的差距 66　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過程中面臨的問題 68　中國(guó)物業(yè)管理存在的主要矛盾 70　物業(yè)管理市場(chǎng)存在信息不對(duì)稱 72　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的策略 73　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的對(duì)策 73　推行物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展的對(duì)策 75　物業(yè)管理信息不對(duì)稱的解決方法 76　創(chuàng)新物業(yè)管理服務(wù)促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展 77　物業(yè)管理步入法制化發(fā)展階段的建議 80　加快高校物業(yè)管理健康發(fā)展的建議 86第四章　物業(yè)管理的費(fèi)用分析 88　物業(yè)管理費(fèi)的介紹 88　物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 88　物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 89　物業(yè)管理費(fèi)的核算方法 90　物業(yè)管理費(fèi)的主要用途 90　物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系分析 91　對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾糾紛的成因思考 91　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾解決的基本思路與對(duì)策 94　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)兩種方式的比較分析 96　對(duì)物業(yè)管理低收費(fèi)與零收費(fèi)的理性思考 99　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下低收費(fèi)和零收費(fèi)現(xiàn)象的分析 99　法律層面的低收費(fèi)和零收費(fèi)的審視與考量 101　低收費(fèi)和零收費(fèi)的對(duì)策建議 102　物業(yè)管理費(fèi)用收取存在的問題及對(duì)策 103　物業(yè)管理欠費(fèi)問題的原因分析和解決建議 103　解決物管費(fèi)困局的新思路 106　物業(yè)管理收費(fèi)遵循質(zhì)價(jià)相符的分析 110　物業(yè)公司收繳物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)部控制和核算分析 112第五章　物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展 114　物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制的綜述 114　物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的認(rèn)識(shí) 114　物業(yè)管理招投標(biāo)的特征與其要點(diǎn) 115　物業(yè)管理招投標(biāo)的必要性和意義 119　物業(yè)管理依法實(shí)行招投標(biāo)制度的利處 121　物業(yè)管理招投標(biāo)方式的分析 122　物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展亟需推行招投標(biāo) 122 中國(guó)物業(yè)管理三種招標(biāo)的方法 123　物業(yè)管理招投標(biāo)存在的問題 125　物業(yè)管理招投標(biāo)制度缺陷和現(xiàn)實(shí)的困境 125　物業(yè)管理招投標(biāo)中面臨的三大誤區(qū) 132　實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所存在的主要問題 137　物業(yè)管理招投標(biāo)待解決的四大難題 138　物業(yè)管理招投標(biāo)的對(duì)策 140　實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)的措施 140　市場(chǎng)化的物業(yè)管理科學(xué)開展招標(biāo)投標(biāo)的對(duì)策 142　理順物業(yè)管理招投標(biāo)關(guān)系的思考 143　完善物業(yè)管理招投標(biāo)的六點(diǎn)建議 144　物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)機(jī)制培育和完善的基本要素 146第六章　中國(guó)主要地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展 148　深圳 148　深圳物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀 148　深圳物業(yè)管理的特點(diǎn) 149　深圳物業(yè)管理招投標(biāo)邁入攻堅(jiān)時(shí)刻 150　深圳寶安區(qū)農(nóng)村物業(yè)管理概況 153　深圳物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì) 154　深圳欲五年實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋 155　北京 156　北京物業(yè)管理的發(fā)展綜述 156　北京市物業(yè)管理的收費(fèi)分析 157　北京物業(yè)管理存在的問題 162　北京物業(yè)管理出現(xiàn)新的規(guī)定 162 北京物業(yè)管理存在六大弊病 163　上海 165　上海物業(yè)管理的總體透視 165　上海物業(yè)管理價(jià)格的市場(chǎng)化升速 171　上海民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)況 174　上海民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)面臨的問題 176　上海民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展舉措 178　廣州 179　廣州市物業(yè)管理招投標(biāo)的概況 179　廣州物業(yè)管理出現(xiàn)新的模式 180　廣州物業(yè)管理深入發(fā)展的對(duì)策 182　廣州物業(yè)管理新規(guī)顯現(xiàn)四大變化 186第七章　重點(diǎn)企業(yè) 187　天鴻集團(tuán) 187　集團(tuán)簡(jiǎn)介 187　天鴻集團(tuán)物業(yè)管理品牌的發(fā)展概況 189　中海物業(yè) 191　公司簡(jiǎn)介 191　新形象促進(jìn)中海物業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略 192　萬廈居業(yè) 193　公司簡(jiǎn)介 193　萬廈居業(yè)以創(chuàng)新品牌獲得市場(chǎng) 194　萬廈居業(yè)造就深圳物業(yè)管理的名片 197　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 199　公司簡(jiǎn)介 199　“保姆”變成“管家” 199　品牌鑄造上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 201第八章　中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 205　中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展 205　物業(yè)管理企業(yè)品質(zhì)管理的概況 205　國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改革的難點(diǎn)及對(duì)策 209　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段的作用分析 211　現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的淺析 213　物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化是一種戰(zhàn)略選擇 217　民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展存在的優(yōu)勢(shì) 220　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)的淺析 221　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)的必要性 221　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)的困難 222　物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)應(yīng)遵循的原則 222　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)的舉措 223　物業(yè)管理企業(yè)的誠(chéng)信分析 224　誠(chéng)信是做企業(yè)的根本 224　誠(chéng)信造就物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展 226　誠(chéng)信對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的利處 226　物業(yè)管理存在的不誠(chéng)信種種表現(xiàn) 228　物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信機(jī)制的建立 229　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展存在的問題 231　物管企業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) 231　物業(yè)管理企業(yè)存在的危機(jī) 232　高校物業(yè)管理企業(yè)面臨的挑戰(zhàn) 235　民營(yíng)物管企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn) 237　物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展策略 238　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的建議 238　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)多維度積累無形資產(chǎn) 240　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)的形象設(shè)計(jì) 242　物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)體系亟待建立 244　物業(yè)管理企業(yè)的品牌營(yíng)銷策略 246　高校物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的對(duì)策 251第九章　房地產(chǎn)行業(yè) 254　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 254　2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 254　2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 260　2006年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 268　中國(guó)房地產(chǎn)周期 277　房地產(chǎn)整合時(shí)代到來 278　從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 281　宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)二者相互影響 281　中國(guó)獨(dú)有的增長(zhǎng)模式將影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 282　宏觀參數(shù)的調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)影響巨大 283　房地產(chǎn)與物業(yè)管理的發(fā)展分析 283　房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系 283　物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信及品牌的伸展 285　物業(yè)管理陪伴房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展由陌生成為依賴 287　物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的主導(dǎo)作用淺析 289　優(yōu)秀的物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的圖騰 292　物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主角的對(duì)策 295　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn) 296　全球房地產(chǎn)泡沫威脅經(jīng)濟(jì)發(fā)展 296　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)五大弊端 303　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題 303　當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新問題 304　中國(guó)房地產(chǎn)品牌缺乏影響力 307　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的策略 309　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要對(duì)策分析 309　解決房地產(chǎn)問題的對(duì)策分析 312　房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的對(duì)策與思路 316　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景與趨勢(shì) 318　2006年中國(guó)房地產(chǎn)前景不容樂觀 318　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的專業(yè)化趨勢(shì) 320　房地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)新趨勢(shì) 322　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 323第十章　物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)分析 332　物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)格局 332　物業(yè)管理行業(yè)步向品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代 332　物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)品質(zhì)提高 332　物業(yè)管理的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的分析 334　物業(yè)管理中的品牌競(jìng)爭(zhēng)探析 337　品牌和物業(yè)管理品牌 337　創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的條件 337　創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性 338　建立物業(yè)管理品牌的策略 339　物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力提升的策略 340　提升中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的建議 340　創(chuàng)造與培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 341　物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升對(duì)策淺析 344　物業(yè)管理企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的方法 346第十一章　物業(yè)