【正文】 管理的發(fā)展趨勢 349　中國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 349　物業(yè)管理服務(wù)代理集成商模式的發(fā)展方向 349　中國物業(yè)管理體制發(fā)展前景預(yù)測 352　物業(yè)管理行業(yè)重組發(fā)展的新趨勢 353　新世紀(jì)中國物業(yè)管理的服務(wù)發(fā)展趨勢 356　高校物業(yè)管理的發(fā)展預(yù)測 359　物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展預(yù)測 362　物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢 362　服務(wù)集成商成為未來物業(yè)管理企業(yè)的角色 364 從開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展前景 368附錄： 371附錄一：《物業(yè)管理?xiàng)l例》 371附錄二：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 380附錄三：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》 383附錄四：《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 391附錄五：《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 394附錄六：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》 398圖表 1注冊物業(yè)經(jīng)理的平均時(shí)間分配 36圖表 2注冊物業(yè)經(jīng)理的各類收入比列 37圖表 3注冊物業(yè)經(jīng)理在各項(xiàng)地產(chǎn)行業(yè)的比例 37圖表 4各地物業(yè)管理的覆蓋率 50圖表 52001－2004 年全國房地產(chǎn)完成投資增幅情況 254圖表 62001－2004 年全國房地產(chǎn)完成投資占固定資產(chǎn)的比重 254圖表 72004 年全國及東中西部商品房投資增幅情況 255圖表 82004 年1－12 月房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況 255圖表 92004 年1－12 月商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房完成投資情況（單位：億元） 255圖表 102004 年1－12 月經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅比重 256圖表 112004 年1－12 月分地區(qū)商品住宅完成投資情況 256圖表 12房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重和增長情況對(duì)照表 256圖表 132004 年1－12 月全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況 257圖表 142004 年1－12 月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 257圖表 152004年112月全國購置土地面積 257圖表 162004 年全國及東中西部土地購置面積增幅情況 258圖表 172004年112月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 258圖表 182004年112月全國完成開發(fā)土地面積（單位：萬平方米） 259圖表 192004 年全國土地開發(fā)完成面積增幅情況 259圖表 202005年16月全國土地購置與開發(fā)面積（單位：萬平方米） 261圖表 212005年16月全國土地購置與開發(fā)面積曲線圖 261圖表 222005年106月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 262圖表 232005年106月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 262圖表 242005年106月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 262圖表 252005年106月中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 262圖表 262005年106月中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 263圖表 272005年106月西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 263圖表 282005年106月西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 263圖表 292005年112月全國完成開發(fā)土地面積（單位：萬平方米） 263圖表 302005年112月全國完成開發(fā)土地面積曲線圖 264圖表 312005年112月全國購置土地面積（單位：萬平方米） 264圖表 322005年112月全國購置土地面積曲線圖 264圖表 332005年112月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（單位：億元） 264圖表 342005年112月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 265圖表 352005年112月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（單位：億元） 265圖表 362005年112月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 265圖表 372005年112月中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（單位：億元） 266圖表 382005年112月中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額曲線圖 266圖表 392005年112月西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 266圖表 402005年112月商品房銷售面積 266圖表 412005年112月商品房銷售面積曲線圖 267圖表 422005年112月商品房銷售額 267圖表 432005年112月商品房銷售額曲線圖 268圖表 4419942006年上半年全國固定資產(chǎn)投資情況 270圖表 452006年6月國房景氣指數(shù) 270圖表 46房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況 271圖表 472006年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況（單位：億元） 272圖表 48土地開發(fā)投資情況 272圖表 49 2006年全國房地產(chǎn)市場供求狀況 273圖表 502006年16月全國各地區(qū)物業(yè)銷售情況表 274圖表 51200年16月全國各區(qū)域物業(yè)銷售均價(jià)情況 274圖表 52二手住房銷售價(jià)格同比前十名的城市 275圖表 53二手房銷售價(jià)格同比前十名的城市 275圖表 54商品房空置情況 276第一章　物業(yè)管理的相關(guān)概述　物業(yè)管理的介紹　物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如Property Management，Real Estate Management，相應(yīng)地其概念也有多種解釋，目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。通常是物業(yè)管理單位事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可向物業(yè)管理單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有： ⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等 ⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 ⑶一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ⑷其它一定比例住戶固定需要的服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。另一方面，“高岸為谷，深谷為陵”，當(dāng)初的霸主有的在今天消亡了，有的則早已改朝換代：三家分晉、齊由陳氏、“魯君失國，政在季氏”——表現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)，則是一些大企業(yè)自身發(fā)展后，因?yàn)閮?nèi)部的組織問題出現(xiàn)分化，一些專業(yè)的子公司崛起并領(lǐng)導(dǎo)了這一細(xì)分市場的尖端技術(shù)，然后取代或者脫離了母公司而突飛猛進(jìn)地發(fā)展；招投標(biāo)市場的發(fā)育，使技術(shù)已經(jīng)超過組織文化成為一個(gè)物業(yè)品牌的最重要標(biāo)志，而就象蘇秦、張儀這一類的縱橫家將游走于各類行業(yè)主體之間，從而帶來總體實(shí)力分布上的均衡變化。他還說：由于房屋的設(shè)計(jì)、建造與使用期的維修及運(yùn)行是相互聯(lián)系的，故而房屋的獲得與已建房屋資產(chǎn)的管理是密切相關(guān)的。在80年代末期，這些國家相繼產(chǎn)生了本國的設(shè)施管理專業(yè)協(xié)會(huì)，并于1989年共同發(fā)起和成立了一個(gè)新的國際性專業(yè)組織――“國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(International Facility Management Association，IFMA)”。因此，贊同Alan Spedding教授的觀點(diǎn)，即FM與現(xiàn)代PM最大的區(qū)別，在于FM是為企事業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營目標(biāo)提供的PM服務(wù)，它是PM體系中的一部分。當(dāng)然這種專業(yè)服務(wù)的提供者是多元化的，即除了物業(yè)管理公司外，也包括綠化公司、保安公司、清潔公司等專業(yè)化公司。　物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的簡析　產(chǎn)權(quán)理論的簡介簡而言之，產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的中心問題是：如何通過界定、變更和安排產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，降低或消除市場機(jī)制運(yùn)行的社會(huì)費(fèi)用，提供運(yùn)行的效率，改善資源配置，增加社會(huì)福利。這種影響可能是正面的影響，也可能是負(fù)面的，也就是說，外部性可能帶來收益或損失?？梢?，產(chǎn)權(quán)安排決定了物業(yè)管理的誕生。（2）住戶不滿意。委員會(huì)所有成員的工作都是盡義務(wù)，沒有報(bào)酬。主席根據(jù)物業(yè)公司事先準(zhǔn)備的會(huì)議議程表掌握會(huì)議進(jìn)程，并負(fù)責(zé)維持會(huì)場秩序?！　榱思訌?qiáng)對(duì)多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住房遇到問題時(shí)，也清楚該找誰幫助解決。有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來電話約時(shí)間，登門服務(wù)?！　〗?jīng)濟(jì)中心是指金融中心、貿(mào)易中心、貨運(yùn)中心、信息中心。　　精神產(chǎn)品的流通和消費(fèi)都有賴于物質(zhì)的條件。在承租者愿意并能夠承受的范圍內(nèi)，通過提高大樓的檔次以提高租金水平，是提高傳媒業(yè)辦公大樓投資效益的重要途徑?！　∞k公大樓前大門警衛(wèi)工作主要有以下5項(xiàng)：　?、侔磿r(shí)開啟、關(guān)閉大門；　?、谠谝?guī)定的區(qū)域(或位置)站立，保持正確姿勢，精神飽滿，面帶微笑地迎送客人，主動(dòng)、熱情、禮貌地回答客人的問訊；　　③阻止無關(guān)人員(包括自行要求參觀者)和衣冠不整者進(jìn)入大樓，以保證大樓秩序井然；　?、鼙P問形跡可疑人員，并立即向上級(jí)報(bào)告，同時(shí)與中心監(jiān)控室和巡邏人員取得聯(lián)系，以便配合行動(dòng)；　?、萆舷掳喔叻鍟r(shí)間，維持大廳電梯口秩序，提醒客戶保管好隨身攜帶的物品?！　《橇粢飧鳂敲嫦榔鞑暮驮O(shè)施是否完好到位，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。季節(jié)變換時(shí)，空調(diào)工需做好空調(diào)機(jī)機(jī)能變換調(diào)試和保養(yǎng)工作?！　∞k公大樓清潔人員工作安排一般實(shí)行“四定”制度，即定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定責(zé)?！　?4)飲用水室。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場”。把社會(huì)化、商業(yè)化服務(wù)引進(jìn)小區(qū)是韓國實(shí)行物業(yè)管理的又一鮮明特點(diǎn)。 一、英美兩國的物業(yè)管理 英美兩國的物業(yè)管理已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它是辦公大樓清潔衛(wèi)生工作的一個(gè)重點(diǎn)。　　　　傳媒業(yè)辦公大樓的清潔衛(wèi)生工作也是十分重要的。前面講過傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央空調(diào)設(shè)備，空調(diào)設(shè)備管理需要專門的技術(shù)，所以大樓管理機(jī)構(gòu)必須配備專職空調(diào)管理人員。如遇前者，先將其工作單位和姓名記下，然后送出大樓，如遇后者，立即與控制中心聯(lián)系，并采取相應(yīng)措施。中心監(jiān)控室是辦公大樓保安工作的心臟，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立刻指示有關(guān)人員采取相應(yīng)措施。在這種辦公室里進(jìn)行對(duì)外接洽活動(dòng)，無疑會(huì)給客戶留下一個(gè)良好的形象。它不僅要求有區(qū)域優(yōu)勢，位于城市中心或黃金地段，而且要求所在位置必須交通十分便捷，必須配有相當(dāng)面積的停車場，需要寬闊的馬路相配合；幾十層的辦公大樓里面，人員成千上萬，沒有相應(yīng)的交通條件來便利上下班、外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，那是不可想象的。辦公大樓為社會(huì)各行業(yè)、各部門提供了集中辦公的場所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離，采掘冶煉、加工、制造、銷售代理、廣告策劃、儲(chǔ)運(yùn)、保險(xiǎn)、法律顧問、會(huì)計(jì)咨詢、市場調(diào)研等等各類企業(yè)機(jī)構(gòu)在同一幢大樓內(nèi)辦公，它們之間的業(yè)務(wù)完全可以足不出樓，便接洽處理?！　≡谌諆?nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一單元內(nèi)，逢年過節(jié)時(shí)負(fù)責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護(hù)者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出?！　“凑辗▏飿I(yè)管理法規(guī)，業(yè)主大會(huì)的第一項(xiàng)議題必須是選舉業(yè)主大會(huì)主席和副主席，主持此后的業(yè)主大會(huì)。.（二）日本、新加坡的物業(yè)管理模式日本日本的物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì)選雇，居民委員會(huì)的成員由所有業(yè)主輪流擔(dān)任。產(chǎn)權(quán)所有人，即國家只向住戶象征性地收取一點(diǎn)租金，完全不能滿足維護(hù)房屋的需要，國家每年都要撥款進(jìn)行房屋的維修，給國家財(cái)政造成沉重的負(fù)擔(dān)。但由于管理現(xiàn)代物業(yè)需要各種專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，一般的業(yè)主委員會(huì)很難勝任。在一棟物業(yè)內(nèi)，存在區(qū)分所有、兩方互有、部分共有以及全體共有四種產(chǎn)權(quán)形態(tài)，而兩方互有、部分共有以及全體共有都因產(chǎn)權(quán)主體的多元化而具有“公共物品”的特點(diǎn)，而公共物品的顯著特點(diǎn)就是“外部性”。而這種特征，在國外物業(yè)管理的開展中是比較少見的。 　　物業(yè)管理服務(wù)的低層次化與物業(yè)管理職能的社會(huì)化 　　從上述三種觀點(diǎn)來看，我國物業(yè)管理的開展，表現(xiàn)出了專業(yè)化與社會(huì)化兩個(gè)重要特征。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步及智能建筑的不斷出現(xiàn)，計(jì)算機(jī)及通訊系統(tǒng)已與建筑物密切聯(lián)系起來，已成為建筑物必要的附屬部分。例如，圍繞企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)對(duì)PM的要求，計(jì)劃并落實(shí)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)開展所需要的場所（如自建、租賃或購置物業(yè)），提供物業(yè)使用所必須的服務(wù)（如房屋維修、設(shè)備運(yùn)行管理及服務(wù)等），從而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)或物業(yè)的管理，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的支持及輔助作用。 　　 　　從近幾年的實(shí)踐來看，國外開展的PM具有廣義性的房地產(chǎn)管理含義，Robert . KGvin講到：PM是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)及使用過程的管理。 第二個(gè)時(shí)期：春秋時(shí)代后期（20052015年）。 常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境。 廣義的物業(yè)管理 是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、在專項(xiàng)服務(wù)中未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務(wù)。 第三個(gè)時(shí)期：戰(zhàn)國時(shí)代（20152025年）。因此，PM的內(nèi)容既應(yīng)涉及房屋的開發(fā)建設(shè)，也應(yīng)涉及房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的維修及更新改造。 　　FM表達(dá)了一種新的發(fā)展的觀念，即對(duì)于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念。而現(xiàn)代意義的PM服務(wù)，則是包括企事業(yè)機(jī)構(gòu)PM服務(wù)與人們居住生活PM服務(wù)的總和。從我國物業(yè)管理實(shí)踐來看，這種專業(yè)化趨勢發(fā)展得很快，全國專業(yè)的物業(yè)管理公司已從1994年的4000家發(fā)展到1998年的8000家?！? 產(chǎn)權(quán)是一個(gè)很重要而且復(fù)雜的概念，各學(xué)科對(duì)它的定義不完全相同。因此，外部性的存在使得個(gè)人成本與社會(huì)成本不相等，即資源未得到合理利