【正文】 人員(包括自行要求參觀者)和衣冠不整者進(jìn)入大樓，以保證大樓秩序井然；　?、鼙P問(wèn)形跡可疑人員，并立即向上級(jí)報(bào)告，同時(shí)與中心監(jiān)控室和巡邏人員取得聯(lián)系，以便配合行動(dòng)；　?、萆舷掳喔叻鍟r(shí)間，維持大廳電梯口秩序，提醒客戶保管好隨身攜帶的物品。辦公大樓前臺(tái)服務(wù)人員的工作主要有以下三項(xiàng)：　　①接待辦公大樓的內(nèi)外客人，幫助他們解決有關(guān)問(wèn)題，如告訴來(lái)訪者如何找到他欲訪問(wèn)的客人。在承租者愿意并能夠承受的范圍內(nèi)，通過(guò)提高大樓的檔次以提高租金水平，是提高傳媒業(yè)辦公大樓投資效益的重要途徑。這些企業(yè)和部門的層次比較高，雇員大多為中高級(jí)白領(lǐng)職員，因而通常愿意花較多的租金，進(jìn)入傳媒業(yè)這樣一類高層次的辦公大樓?！　【癞a(chǎn)品的流通和消費(fèi)都有賴于物質(zhì)的條件。爾后，水泵和電梯技術(shù)的發(fā)展又推動(dòng)辦公大樓進(jìn)一步向高層發(fā)展。　　經(jīng)濟(jì)中心是指金融中心、貿(mào)易中心、貨運(yùn)中心、信息中心。社區(qū)還辦有自己的刊報(bào)，免費(fèi)送進(jìn)各家的信箱，服務(wù)十分周到。有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來(lái)電話約時(shí)間，登門服務(wù)。然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營(yíng)的?！　榱思訌?qiáng)對(duì)多層住宅的有效管理，德國(guó)物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住房遇到問(wèn)題時(shí)，也清楚該找誰(shuí)幫助解決。用業(yè)內(nèi)人士奧利維埃?若斯蘭先生的話說(shuō)，雖然法國(guó)的物業(yè)管理模式行之有效，但法國(guó)人“永遠(yuǎn)不會(huì)滿意”。主席根據(jù)物業(yè)公司事先準(zhǔn)備的會(huì)議議程表掌握會(huì)議進(jìn)程，并負(fù)責(zé)維持會(huì)場(chǎng)秩序。對(duì)物業(yè)公司的選擇往往是隨機(jī)的，其標(biāo)準(zhǔn)通常是“就近”或“口碑”。委員會(huì)所有成員的工作都是盡義務(wù)，沒(méi)有報(bào)酬。因此，福利性房屋管理體制已不適應(yīng)房改的需要。（2）住戶不滿意。同時(shí)，房屋管理是福利性的，缺乏監(jiān)督，難免會(huì)出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，產(chǎn)權(quán)安排決定了物業(yè)管理的誕生。在現(xiàn)代物業(yè)中，許多部分（如道路、會(huì)所、電梯、公共綠地等）屬于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的“社會(huì)產(chǎn)權(quán)”，對(duì)這些部分的社團(tuán)產(chǎn)權(quán)界定會(huì)帶來(lái)無(wú)效率的外部性，如每個(gè)住戶都可以隨便在公共綠地上倒垃圾，隨意地使用小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備等，可見(jiàn)社團(tuán)產(chǎn)權(quán)安排的無(wú)效率。這種影響可能是正面的影響，也可能是負(fù)面的，也就是說(shuō)，外部性可能帶來(lái)收益或損失。一些商人相繼修建了一批簡(jiǎn)易住宅以低廉租金租給工人家庭和貧民居住?！∥飿I(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的簡(jiǎn)析　產(chǎn)權(quán)理論的簡(jiǎn)介簡(jiǎn)而言之，產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的中心問(wèn)題是：如何通過(guò)界定、變更和安排產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，降低或消除市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的社會(huì)費(fèi)用，提供運(yùn)行的效率，改善資源配置，增加社會(huì)福利。物業(yè)管理中的非專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，是指物業(yè)管理中的特約服務(wù)或多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。當(dāng)然這種專業(yè)服務(wù)的提供者是多元化的，即除了物業(yè)管理公司外，也包括綠化公司、保安公司、清潔公司等專業(yè)化公司。 　?。?）認(rèn)為物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同或契約，對(duì)已經(jīng)驗(yàn)收投入 使用的各類房屋及附屬設(shè)施、場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)也包括對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。因此，贊同Alan Spedding教授的觀點(diǎn)，即FM與現(xiàn)代PM最大的區(qū)別，在于FM是為企事業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供的PM服務(wù)，它是PM體系中的一部分。FM有自己運(yùn)作方式，特別是非物業(yè)設(shè)施的管理（如物業(yè)內(nèi)計(jì)算機(jī)的管理），就不應(yīng)包括在PM之內(nèi)。在80年代末期，這些國(guó)家相繼產(chǎn)生了本國(guó)的設(shè)施管理專業(yè)協(xié)會(huì)，并于1989年共同發(fā)起和成立了一個(gè)新的國(guó)際性專業(yè)組織――“國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(International Facility Management Association，IFMA)”。而“國(guó)際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)(BOMAI)”的成立（于1922年），則進(jìn)一步表明物業(yè)管理能夠成為一個(gè)獨(dú)立的社會(huì)服務(wù)行業(yè)。他還說(shuō)：由于房屋的設(shè)計(jì)、建造與使用期的維修及運(yùn)行是相互聯(lián)系的，故而房屋的獲得與已建房屋資產(chǎn)的管理是密切相關(guān)的。 “上古競(jìng)于道德，中世逐于智謀，當(dāng)今爭(zhēng)于氣力”，這是中國(guó)人數(shù)千年來(lái)厚古薄今的概嘆，而我們今天的物業(yè)管理，卻有“一萬(wàn)年太久，只爭(zhēng)朝夕”的豪情，物業(yè)管理行業(yè)本身的縱深發(fā)展，其貫穿始終的是人，作用愈見(jiàn)其大的則是人才，第一階段強(qiáng)調(diào)策劃與營(yíng)銷人才，第二階段著重技術(shù)與信息人才，第三階段看好管理與環(huán)保人才，第四階段則推崇人文與教育人才，而這些人才僅僅是物業(yè)管理公司騰飛的助推器，它的主要?jiǎng)恿?，毫無(wú)疑問(wèn)仍是一支專業(yè)化，富有高度責(zé)任心的員工隊(duì)伍。另一方面，“高岸為谷，深谷為陵”，當(dāng)初的霸主有的在今天消亡了，有的則早已改朝換代：三家分晉、齊由陳氏、“魯君失國(guó)，政在季氏”——表現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)，則是一些大企業(yè)自身發(fā)展后，因?yàn)閮?nèi)部的組織問(wèn)題出現(xiàn)分化，一些專業(yè)的子公司崛起并領(lǐng)導(dǎo)了這一細(xì)分市場(chǎng)的尖端技術(shù)，然后取代或者脫離了母公司而突飛猛進(jìn)地發(fā)展；招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育，使技術(shù)已經(jīng)超過(guò)組織文化成為一個(gè)物業(yè)品牌的最重要標(biāo)志，而就象蘇秦、張儀這一類的縱橫家將游走于各類行業(yè)主體之間，從而帶來(lái)總體實(shí)力分布上的均衡變化。 中國(guó)歷史沿革具有驚人的連續(xù)性，當(dāng)我們沉醉于故紙堆時(shí)，我們會(huì)從今天的現(xiàn)實(shí)中找到很好的印證，物業(yè)管理進(jìn)入中國(guó)，它也將被典型地“中國(guó)化”，我的設(shè)想是描繪出今后三十年乃至五十年的行業(yè)的發(fā)展與變化，它是否完全符合似乎并不重要，重要的是今天的我們能夠從中得到什么樣的啟發(fā)。通常是物業(yè)管理單位事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可向物業(yè)管理單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有： ⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等 ⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 ⑶一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ⑷其它一定比例住戶固定需要的服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。20062007年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)分析及投資咨詢報(bào)告報(bào)告目錄第一章　物業(yè)管理的相關(guān)概述 7　物業(yè)管理的介紹 7　物業(yè)管理的定義 7　物業(yè)管理的主要內(nèi)容 8　物業(yè)管理的歷史發(fā)展分期 10　國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理基本特征的比較 12　國(guó)外物業(yè)管理的基本特征分析 12　國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的基本特征分析 14　物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的簡(jiǎn)析 16　產(chǎn)權(quán)理論的簡(jiǎn)介 16　物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的產(chǎn)生 16　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展產(chǎn)權(quán)理論的解釋 18第二章　國(guó)際物業(yè)管理的發(fā)展綜述 19　國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展 19　國(guó)外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式 19　國(guó)外物業(yè)管理的成功之道 21　國(guó)外傳媒業(yè)辦公大樓的管理技巧 23　國(guó)外住宅小區(qū)的物業(yè)管理概況 29　美國(guó) 31　美國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀 31　美國(guó)物業(yè)管理的主要特征 32　美國(guó)物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 34　美國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費(fèi)運(yùn)作概況 35　新加坡 38　新加坡物業(yè)管理的總體印象 38　新加坡的物業(yè)管理的淺析 41　新加坡共管式物業(yè)管理概況 43　澳大利亞 44　澳大利亞的物業(yè)管理淺析 44　澳大利亞物業(yè)管理的主要特征 45第三章　中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 47　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的總體概況 47　中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境分析 47　中國(guó)物業(yè)管理在政治經(jīng)濟(jì)文化中的發(fā)展情況 48　物業(yè)管理的發(fā)展模式及各自的利弊 51　中國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略分析 54　中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)析 59　潛在的進(jìn)入者 59　替代品 60　購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力 61　供應(yīng)者的討價(jià)還價(jià)能力 61　行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的抗衡 62　物業(yè)管理的法律特色與完善 62　物業(yè)糾紛類型和法律特征 62　物業(yè)糾紛的原因分析 64　物業(yè)糾紛的解決辦法及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn) 65　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題 66　中國(guó)與世界先進(jìn)物業(yè)管理模式存在的差距 66　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中面臨的問(wèn)題 68　中國(guó)物業(yè)管理存在的主要矛盾 70　物業(yè)管理市場(chǎng)存在信息不對(duì)稱 72　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的策略 73　中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的對(duì)策 73　推行物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展的對(duì)策 75　物業(yè)管理信息不對(duì)稱的解決方法 76　創(chuàng)新物業(yè)管理服務(wù)促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展 77　物業(yè)管理步入法制化發(fā)展階段的建議 80　加快高校物業(yè)管理健康發(fā)展的建議 86第四章　物業(yè)管理的費(fèi)用分析 88　物業(yè)管理費(fèi)的介紹 88　物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 88　物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 89　物業(yè)管理費(fèi)的核算方法 90　物業(yè)管理費(fèi)的主要用途 90　物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系分析 91　對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾糾紛的成因思考 91　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾解決的基本思路與對(duì)策 94　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)兩種方式的比較分析 96　對(duì)物業(yè)管理低收費(fèi)與零收費(fèi)的理性思考 99　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下低收費(fèi)和零收費(fèi)現(xiàn)象的分析 99　法律層面的低收費(fèi)和零收費(fèi)的審視與考量 101　低收費(fèi)和零收費(fèi)的對(duì)策建議 102　物業(yè)管理費(fèi)用收取存在的問(wèn)題及對(duì)策 103　物業(yè)管理欠費(fèi)問(wèn)題的原因分析和解決建議 103　解決物管費(fèi)困局的新思路 106　物業(yè)管理收費(fèi)遵循質(zhì)價(jià)相符的分析 110　物業(yè)公司收繳物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)部控制和核算分析 112第五章　物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展 114　物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制的綜述 114　物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的認(rèn)識(shí) 114　物業(yè)管理招投標(biāo)的特征與其要點(diǎn) 115　物業(yè)管理招投標(biāo)的必要性和意義 119　物業(yè)管理依法實(shí)行招投標(biāo)制度的利處 121　物業(yè)管理招投標(biāo)方式的分析 122　物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展亟需推行招投標(biāo) 122 中國(guó)物業(yè)管理三種招標(biāo)的方法 123　物業(yè)管理招投標(biāo)存在的問(wèn)題 125　物業(yè)管理招投標(biāo)制度缺陷和現(xiàn)實(shí)的困境 125　物業(yè)管理招投標(biāo)中面臨的三大誤區(qū) 132　實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所存在的主要問(wèn)題 137　物業(yè)管理招投標(biāo)待解決的四大難題 138　物業(yè)管理招投標(biāo)的對(duì)策 140　實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)的措施 140　市場(chǎng)化的物業(yè)管理科學(xué)開(kāi)展招標(biāo)投標(biāo)的對(duì)策 142　理順物業(yè)管理招投標(biāo)關(guān)系的思考 143　完善物業(yè)管理招投標(biāo)的六點(diǎn)建議 144　物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)機(jī)制培育和完善的基本要素 146第六章　中國(guó)主要地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展 148　深圳 148　深圳物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀 148　深圳物業(yè)管理的特點(diǎn) 149　深圳物業(yè)管理招投標(biāo)邁入攻堅(jiān)時(shí)刻 150　深圳寶安區(qū)農(nóng)村物業(yè)管理概況 153　深圳物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì) 154　深圳欲五年實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋 155　北京 156　北京物業(yè)管理的發(fā)展綜述 156　北京市物業(yè)管理的收費(fèi)分析 157　北京物業(yè)管理存在的問(wèn)題 162　北京物業(yè)管理出現(xiàn)新的規(guī)定 162 北京物業(yè)管理存在六大弊病 163　上海 165　上海物業(yè)管理的總體透視 165　上海物業(yè)管理價(jià)格的市場(chǎng)化升速 171　上海民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)況 174　上海民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)面臨的問(wèn)題 176　上海民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展舉措 178　廣州 179　廣州市物業(yè)管理招投標(biāo)的概況 179　廣州物業(yè)管理出現(xiàn)新的模式 180　廣州物業(yè)管理深入發(fā)展的對(duì)策 182　廣州物業(yè)管理新規(guī)顯現(xiàn)四大變化 186第七章　重點(diǎn)企業(yè) 187　天鴻集團(tuán) 187　集團(tuán)簡(jiǎn)介 187　天鴻集團(tuán)物業(yè)管理品牌的發(fā)展概況 189　中海物業(yè) 191　公司簡(jiǎn)介 191　新形象促進(jìn)中海物業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略 192　萬(wàn)廈居業(yè) 193　公司簡(jiǎn)介 193　萬(wàn)廈居業(yè)以創(chuàng)新品牌獲得市場(chǎng) 194　萬(wàn)廈居業(yè)造就深圳物業(yè)管理的名片 197　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 199　公司簡(jiǎn)介 199　“保姆”變成“管家” 199　品牌鑄造上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 201第八章　中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 205　中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展 205　物業(yè)管理企業(yè)品質(zhì)管理的概況 205　國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改革的難點(diǎn)及對(duì)策 209　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段的作用分析 211　現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的淺析 213　物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化是一種戰(zhàn)略選擇 217　民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展存在的優(yōu)勢(shì) 220　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)的淺析 221　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)的必要性 221　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)的困難 222　物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)應(yīng)遵循的原則 222　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)的舉措 223　物業(yè)管理企業(yè)的誠(chéng)信分析 224　誠(chéng)信是做企業(yè)的根本 224　誠(chéng)信造就物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展 226　誠(chéng)信對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的利處 226　物業(yè)管理存在的不誠(chéng)信種種表現(xiàn) 228　物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信機(jī)制的建立 229　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 231　物管企業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) 231　物業(yè)管理企業(yè)存在的危機(jī) 232　高校物業(yè)管理企業(yè)面臨的挑戰(zhàn) 235　民營(yíng)物管企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn) 237　物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展策略 238　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的建議 238　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)多維度積累無(wú)形資產(chǎn) 240　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)的形象設(shè)計(jì) 242　物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)體系亟待建立 244　物業(yè)管理企業(yè)的品牌營(yíng)銷策略 246　高校物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的對(duì)策 251第九章　房地產(chǎn)行業(yè) 254　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 254　2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 254　2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 260　2006年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 268　中國(guó)房地產(chǎn)周期 277　房地產(chǎn)整合時(shí)代到來(lái) 278　從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 281　宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)二者相互影響 281　中國(guó)獨(dú)有的增長(zhǎng)模式將影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 282　宏觀參數(shù)的調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)影響巨大 283　房地產(chǎn)與物業(yè)管理的發(fā)展分析 283　房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系 283　物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信及品牌的伸展 2