【正文】 居民每月都要向物業(yè)管理事務(wù)所交。班長每月召集居民開一次“班務(wù)會(huì)”，討論有關(guān)小區(qū)安全、服務(wù)、衛(wèi)生等事務(wù)，并對(duì)物業(yè)管理事務(wù)所的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)。小區(qū)的每棟樓各個(gè)單元都設(shè)有一個(gè)居民班。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場”。把社會(huì)化、商業(yè)化服務(wù)引進(jìn)小區(qū)是韓國實(shí)行物業(yè)管理的又一鮮明特點(diǎn)。警衛(wèi)人員不僅負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，而且還負(fù)責(zé)傳遞信息，臨時(shí)保管信件、包裹以及清掃庭院、保護(hù)花草、協(xié)助垃圾分類等。警衛(wèi)人員盡職盡責(zé)，晝夜執(zhí)勤。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務(wù)所為中心，實(shí)行規(guī)范化管理。管理公司(機(jī)構(gòu))人員精干、效率高、固定人員少，一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)聘請人員，可對(duì)外承包的項(xiàng)目就不設(shè)固定人員，以節(jié)約開支。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司(或機(jī)構(gòu))商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。整體項(xiàng)目或工程可單項(xiàng)承包也可整體承包。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。 一、英美兩國的物業(yè)管理 英美兩國的物業(yè)管理已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。從此，物業(yè)管理受到各國的普遍重視，經(jīng)歷了漫長曲折的發(fā)展階段，覆蓋面逐步擴(kuò)大。當(dāng)時(shí)正值英國工業(yè)化大發(fā)展時(shí)期，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租現(xiàn)象。　　由于清潔衛(wèi)生工作的地點(diǎn)分散，清潔衛(wèi)生工作的領(lǐng)班(或管理人員)需每日多次(如4～5次)巡視大樓各部位，如走廊、盥洗室、大廳等，檢查清潔衛(wèi)生工作是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，有什么地方需改進(jìn)。　　(7)停車場。辦公大樓與賓館一樣，客商都借助于電梯上下，樓梯主要用于消防人口疏散，因而消防樓梯往往成為被遺忘的“角落”。　　(5)走廊地毯要定時(shí)吸塵，壁面墻紙需清洗清潔無指印?！　?4)飲用水室。它是辦公大樓清潔衛(wèi)生工作的一個(gè)重點(diǎn)。大理石地面、大理石壁面需保持干凈、明亮，電梯口的滅火機(jī)、煙缸需經(jīng)常清掃，一般煙缸內(nèi)煙蒂不能超過4只。　　(2)電梯口。綠化植物需經(jīng)常清掃。四周大理石壁面和玻璃墻門需每日清洗，保持凈亮。它是辦公大樓的門面，清潔衛(wèi)生工作要求較高。　　辦公大樓清潔衛(wèi)生工作，應(yīng)按照大樓各個(gè)部位的具體情況提出要求?！　∞k公大樓清潔人員工作安排一般實(shí)行“四定”制度，即定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定責(zé)。　　　　傳媒業(yè)辦公大樓的清潔衛(wèi)生工作也是十分重要的。傳媒業(yè)辦公大樓每天要排放大量的污水(包括糞便)，因而都配備污水處理設(shè)施和管理人員。為了防汛、防臺(tái)，還需保證落水管道暢通、排水系統(tǒng)完好。大樓各層面盥洗室內(nèi)水盆、水籠頭要不定期檢修，馬桶、便斗設(shè)備要保證完好，水流暢通，便于日常使用。由于大樓人多，各方面耗水量很大，因而管道管理的工作比較繁重，大樓的生活用水水箱需要定期(一般為一年一次)清洗，以保證大樓飲水水質(zhì)清潔。 　　(4)管道系統(tǒng)管理。傳媒業(yè)辦公大樓要向承租客商供應(yīng)飲用熟水，因而必須裝備鍋爐和安排鍋爐工。季節(jié)變換時(shí)，空調(diào)工需做好空調(diào)機(jī)機(jī)能變換調(diào)試和保養(yǎng)工作。前面講過傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央空調(diào)設(shè)備，空調(diào)設(shè)備管理需要專門的技術(shù)，所以大樓管理機(jī)構(gòu)必須配備專職空調(diào)管理人員。辦公大樓需要配置專門的通訊設(shè)備維修管理人員和電工，他們的任務(wù)是及時(shí)安裝和維修通訊設(shè)備、照明等電氣設(shè)備，按時(shí)保養(yǎng)、檢修配用發(fā)射系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等動(dòng)力電氣設(shè)備，以保證大樓的整個(gè)通訊發(fā)射系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)處于完好的工作狀態(tài)。隨著傳媒業(yè)辦公大樓現(xiàn)代化、智能化，所裝備的設(shè)備越來越多、越來越先進(jìn)，辦公大樓的設(shè)備管理工作就越來越復(fù)雜，要求也越來越高?！　　　髅綐I(yè)辦公大樓的管理是指大樓設(shè)備的操作、安裝、維修與保養(yǎng)?！　、郯l(fā)生火災(zāi)或火警苗子時(shí)，趕赴現(xiàn)場幫助指揮，疏散客商，組織滅救?！　髅綐I(yè)辦公大樓專職消防人員的工作主要有以下4項(xiàng)：　?、俳?jīng)常檢查消防器材設(shè)備是否完好，是否放置在指定位置，消防樓梯是否暢通?！　?5)消防　　消防也是辦公大樓安全保衛(wèi)工作的重要內(nèi)容之一?！　《橇粢飧鳂敲嫦榔鞑暮驮O(shè)施是否完好到位，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。如遇前者，先將其工作單位和姓名記下，然后送出大樓，如遇后者，立即與控制中心聯(lián)系，并采取相應(yīng)措施。大樓巡邏有規(guī)定的次數(shù)與時(shí)間。大樓巡邏有規(guī)定的路線和程序，如巡邏隊(duì)員集中后坐電梯到大樓最高層，先在樓頂平臺(tái)巡視一周，再通過大樓消防通道逐層向下巡邏?！　∮捎诤蟠箝T車輛進(jìn)出頻繁，因而執(zhí)勤人員通常執(zhí)行白天12小時(shí)站立服務(wù)制度?！　、蹏?yán)格檢查運(yùn)出貨物的出門證?！　『蟠箝T警衛(wèi)工作主要有以下4項(xiàng)：　?、僭缤砩舷掳喔叻鍟r(shí)間，執(zhí)勤人員必須在指定位置指揮車輛有秩序地進(jìn)出、停放，指揮時(shí)立姿要端正，手勢要清楚。　　(3)后大門警衛(wèi)　　如前所述，傳媒業(yè)辦公大樓內(nèi)的辦公人員大多為中高級(jí)職員，自備汽車較多，辦公大樓又大多為高層建筑，因而汽車出入十分繁忙，辦公大樓的后門就是專供汽車進(jìn)出的?！　∞k公大樓前大門警衛(wèi)工作主要有以下5項(xiàng)：　?、侔磿r(shí)開啟、關(guān)閉大門；　?、谠谝?guī)定的區(qū)域(或位置)站立，保持正確姿勢，精神飽滿，面帶微笑地迎送客人，主動(dòng)、熱情、禮貌地回答客人的問訊；　?、圩柚篃o關(guān)人員(包括自行要求參觀者)和衣冠不整者進(jìn)入大樓，以保證大樓秩序井然；　?、鼙P問形跡可疑人員，并立即向上級(jí)報(bào)告，同時(shí)與中心監(jiān)控室和巡邏人員取得聯(lián)系，以便配合行動(dòng)；　　⑤上下班高峰時(shí)間，維持大廳電梯口秩序，提醒客戶保管好隨身攜帶的物品。中心監(jiān)控室是辦公大樓保安工作的心臟，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立刻指示有關(guān)人員采取相應(yīng)措施。它的任務(wù)是采取各種安全防護(hù)措施，維護(hù)大樓治安秩序(包括防盜、防火、消毒等)，保證承租客商人身財(cái)產(chǎn)安全和工作順利進(jìn)行。　　③為承租客人提供打字傳真以及訂(船車、飛機(jī))票服務(wù)。辦公大樓前臺(tái)服務(wù)人員的工作主要有以下三項(xiàng)：　?、俳哟k公大樓的內(nèi)外客人，幫助他們解決有關(guān)問題，如告訴來訪者如何找到他欲訪問的客人。營銷人員實(shí)際上是辦公大樓的銷售代表，他們的責(zé)任是： 　?、俳哟齺碓L的潛在承租客商，陪同客人參觀辦公室，解答問題，介紹辦公大樓情況，搞一些促銷宣傳，并做好與客人的聯(lián)系工作；　　②處理辦公大樓的具體租賃工作，包括與承租戶聯(lián)絡(luò)、洽談、簽約；　?、劢邮蘸蛯徖沓凶饪蜕痰耐对V和要求，及時(shí)通知有關(guān)部門，并做好協(xié)調(diào)工作；　?、軤I銷負(fù)責(zé)人還需負(fù)責(zé)定期對(duì)長住客戶訪問，組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)。　　　　(1)營銷　　營銷的任務(wù)是經(jīng)營租賃。這為大樓的現(xiàn)代化、智能化發(fā)展提供了條件。在承租者愿意并能夠承受的范圍內(nèi)，通過提高大樓的檔次以提高租金水平，是提高傳媒業(yè)辦公大樓投資效益的重要途徑。在這種辦公室里進(jìn)行對(duì)外接洽活動(dòng)，無疑會(huì)給客戶留下一個(gè)良好的形象。承租者同樣希望借助傳媒業(yè)高檔化的辦公大樓為自己樹立良好的形象，而視之為樹立企業(yè)良好形象的有效途徑。外型雄偉、裝飾考究的業(yè)高層建筑往往是業(yè)主信譽(yù)、擁有者富有和事業(yè)上成功的象征。這些企業(yè)和部門的層次比較高，雇員大多為中高級(jí)白領(lǐng)職員，因而通常愿意花較多的租金，進(jìn)入傳媒業(yè)這樣一類高層次的辦公大樓。傳媒業(yè)辦公大樓建筑的上述特征主要是由以下三個(gè)原因形成的：　　(1)承租客戶需求層次高。其建筑外形線條簡潔流暢，風(fēng)格各異，給人以強(qiáng)烈的時(shí)代感。尤其值得注意的是，微電子與信息產(chǎn)業(yè)所開發(fā)的最新技術(shù)往往迅速運(yùn)用和裝備于傳媒業(yè)，因而傳媒業(yè)的辦公大樓技術(shù)先進(jìn)、設(shè)施精良、造型獨(dú)特、管理規(guī)范?！　【癞a(chǎn)品的流通和消費(fèi)都有賴于物質(zhì)的條件。它不僅要求有區(qū)域優(yōu)勢，位于城市中心或黃金地段，而且要求所在位置必須交通十分便捷，必須配有相當(dāng)面積的停車場，需要寬闊的馬路相配合；幾十層的辦公大樓里面，人員成千上萬，沒有相應(yīng)的交通條件來便利上下班、外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，那是不可想象的。在倫敦、東京、香港等所有世界級(jí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，人們都可以看到卓然獨(dú)立于林立的高層大樓中傳媒機(jī)構(gòu)標(biāo)志性高層建筑的身影。1923年美國修改后的區(qū)劃法規(guī)允許建筑進(jìn)一步向高空發(fā)展，一幢幢摩天大樓相繼出現(xiàn)，如黃金大廈73層，帝國大廈102層，世界貿(mào)易中心也超過了100層。爾后，水泵和電梯技術(shù)的發(fā)展又推動(dòng)辦公大樓進(jìn)一步向高層發(fā)展。直至19世紀(jì)末，人們發(fā)明了建筑工程的鋼框架結(jié)構(gòu)技術(shù)，才為高層建筑奠定了基礎(chǔ)。　　第二，傳媒業(yè)辦公大樓大多為高層建筑。傳播媒介企業(yè)為貫徹利潤原則，追求工業(yè)化的大規(guī)模、大批量和商業(yè)效應(yīng)，其名下之辦公大樓已不再僅僅因?yàn)槟苁股鐣?huì)各行業(yè)不出大樓便可見面接洽而得到社會(huì)肯定，還以其特有的象征意義和影響為任何一個(gè)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入激烈的商戰(zhàn)前沿陣地，提供必需的工作空間，進(jìn)入其辦公大樓便可以直接步入經(jīng)濟(jì)旋渦的中心?！　〗?jīng)濟(jì)中心是指金融中心、貿(mào)易中心、貨運(yùn)中心、信息中心。辦公大樓為社會(huì)各行業(yè)、各部門提供了集中辦公的場所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離，采掘冶煉、加工、制造、銷售代理、廣告策劃、儲(chǔ)運(yùn)、保險(xiǎn)、法律顧問、會(huì)計(jì)咨詢、市場調(diào)研等等各類企業(yè)機(jī)構(gòu)在同一幢大樓內(nèi)辦公，它們之間的業(yè)務(wù)完全可以足不出樓，便接洽處理。傳媒企業(yè)為樹立企業(yè)形象建造大型辦公樓，往往自己只使用其中一部分，多余部分用于租賃經(jīng)營。這里辦公大樓是指一種被用于出租辦公室的收益型房地產(chǎn)。社區(qū)還辦有自己的刊報(bào)，免費(fèi)送進(jìn)各家的信箱，服務(wù)十分周到。社區(qū)還不定期地舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動(dòng)，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)開放，體育健身場所對(duì)本社區(qū)居民有優(yōu)惠。一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來電話約時(shí)間，登門服務(wù)。　　在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一單元內(nèi)，逢年過節(jié)時(shí)負(fù)責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價(jià)格適當(dāng)，同時(shí)特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營的。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對(duì)居民的基本服務(wù)。當(dāng)“樓長”最大的好處就是在合同期內(nèi)可以免費(fèi)或以很低的租金在小區(qū)內(nèi)擁有一套住所，但這種差事并非人人都能勝任，因?yàn)?，“樓長”除要保證住宅區(qū)整潔外，還得懂一些家電維修常識(shí)，這樣，碰上房客家中出現(xiàn)小故障，可找“樓長”臨時(shí)救急。因此，為保證管理任務(wù)的順利執(zhí)行，公司一般都會(huì)與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時(shí)出現(xiàn)意外情況，都能及時(shí)找到維修人員?！　榱思訌?qiáng)對(duì)多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住房遇到問題時(shí)，也清楚該找誰幫助解決。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護(hù)者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。與會(huì)業(yè)主以舉手的方式進(jìn)行表決，物業(yè)公司記錄表決結(jié)果并執(zhí)行有關(guān)決議?！　〈撕?，大會(huì)進(jìn)入表決程序。用業(yè)內(nèi)人士奧利維埃?若斯蘭先生的話說，雖然法國的物業(yè)管理模式行之有效，但法國人“永遠(yuǎn)不會(huì)滿意”。大到房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，小到門房態(tài)度不好，業(yè)主們無所不能談。如同執(zhí)行經(jīng)理向董事會(huì)述職，業(yè)主們此時(shí)必須保持安靜，并仔細(xì)聽講，因?yàn)槲飿I(yè)公司的每一項(xiàng)活動(dòng)都牽涉到業(yè)主們的錢袋子?！　〉诙?xiàng)議程通常是物業(yè)公司的主管介紹情況，并向大會(huì)提交物業(yè)管理合同及下年度物業(yè)預(yù)算。主席根據(jù)物業(yè)公司事先準(zhǔn)備的會(huì)議議程表掌握會(huì)議進(jìn)程，并負(fù)責(zé)維持會(huì)場秩序?！　“凑辗▏飿I(yè)管理法規(guī)，業(yè)主大會(huì)的第一項(xiàng)議題必須是選舉業(yè)主大會(huì)主席和副主席，主持此后的業(yè)主大會(huì)。如住戶因故不能出席，則可指定他人與會(huì)代期行使投票權(quán)，但必須事先向物業(yè)公司郵寄授權(quán)書，指明某人在該次業(yè)主大會(huì)上全權(quán)代表他的利益。　　業(yè)主們?nèi)胱?個(gè)月后，物業(yè)公司以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)函，通知召開業(yè)主大會(huì)。對(duì)物業(yè)公司的選擇往往是隨機(jī)的，其標(biāo)準(zhǔn)通常是“就近”或“口碑”。新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。該局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，對(duì)政府建造的公共設(shè)備、設(shè)施及建筑附屬物共有產(chǎn)權(quán)實(shí)行共管。業(yè)主如果拒付物業(yè)管理費(fèi)是違背社會(huì)道德規(guī)范和國家法律的。委員會(huì)所有成員的工作都是盡義務(wù)，沒有報(bào)酬。.（二）日本、新加坡的物業(yè)管理模式日本日本的物業(yè)管理公司由居民管理委員會(huì)選雇，居民委員會(huì)的成員由所有業(yè)主輪流擔(dān)任。物業(yè)管理體制比福利房屋管理體制效率要高，而效率的提高是由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變化，可見，產(chǎn)權(quán)的變化導(dǎo)致了物業(yè)管理效率的提高。物業(yè)的管理權(quán)由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的多元化而分解，與福利性房屋管理體制下業(yè)主與物業(yè)管理人一致的情況不同，物業(yè)所有權(quán)的分散導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)的分散。因此，福利性房屋管理體制已不適應(yīng)房改的需要。住房制度改革，使原來單一的房屋產(chǎn)權(quán)變?yōu)槎嘣?。而且由于房屋管理是由房管、環(huán)衛(wèi)、公安等部門共同完成的，各個(gè)部門之間扯皮推諉的現(xiàn)象不少，導(dǎo)致房屋管理效率低下。（3）房管部門效率低。（2）住戶不滿意。產(chǎn)權(quán)所有人，即國家只向住戶象征性地收取一點(diǎn)租金，完全不能滿足維護(hù)房屋的需要，國家每年都要撥款進(jìn)行房屋的維修，給國家財(cái)政造成沉重的負(fù)擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司，由管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，而業(yè)主委員會(huì)則監(jiān)督物業(yè)管理公司。（4）從管理機(jī)制來看，傳統(tǒng)的房屋管理是一種行政隸屬關(guān)系，住戶無法選擇房管單位，處于被動(dòng)地位，主人翁地位難以體現(xiàn)，是一種計(jì)劃體制。同時(shí)，房屋管理是福利性的，缺乏監(jiān)督，難免會(huì)出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)通過市場運(yùn)作實(shí)現(xiàn)其利潤最大化的目標(biāo)，無須政府的補(bǔ)貼。（2）管理內(nèi)容上，傳統(tǒng)的房屋管理一直實(shí)行“收租養(yǎng)房”，政府不得不投入大量財(cái)政補(bǔ)貼，形成沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。兩種模式比較如下：（1）管理體制上，傳統(tǒng)的房屋管理是行政福利型的管理，政府作為房屋所有權(quán)的主體，對(duì)自己所屬的房屋財(cái)產(chǎn)實(shí)施的局限于房屋單體建筑的維修和使用管理，周邊環(huán)境和公共 綠地等配套設(shè)施不予管理，而保安、清潔、供水、供電等則由公安、環(huán)衛(wèi)、水電等部門分割管理?？梢?，產(chǎn)權(quán)安排決定了物業(yè)管理的誕生。但由于管理現(xiàn)代物業(yè)需要各種專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，一般的業(yè)主委員會(huì)很難勝任。委員會(huì)通過制訂各種規(guī)章制度來約束成員的行為，對(duì)成員的各種導(dǎo)致負(fù)的外部性的行為予以“禁止”、“罰款”或“賠償”的方式，使這些外部性內(nèi)部化，從而使資源配置比社團(tuán)產(chǎn)權(quán)安排更有效率。 集體產(chǎn)權(quán)由一個(gè)集體（Gr