【文章內(nèi)容簡介】 售樓處設(shè)施檢查記錄表，售樓處維修單，工程進(jìn)度跟蹤表 5 安全記錄 安全日志，巡邏記錄，物品出門檢查 安全日志，巡邏記錄，物品出入登記表，安全器材領(lǐng)用登記表，車輛出入登記 6 環(huán)境管理記錄 日常管理檢查，保潔消殺，保潔材料使用登記 保潔材料領(lǐng)用登記表，環(huán)境消殺工作記錄表，樣板間物品交接單，樣板間物品出入登記表 7 檢查，考核，獎(jiǎng)懲記錄 工作自查，日常檢查員工考核，獎(jiǎng)懲記錄，員工報(bào)到單 工作自查表，日常檢查表，獎(jiǎng)懲記錄，員工報(bào)到單 8 計(jì)劃，總結(jié) 周報(bào)，月計(jì)劃，月總結(jié) 周報(bào)，月計(jì)劃（辦公用品，安全及維修材料，保潔用品采購計(jì)劃明細(xì)，收支計(jì)劃），月工作總結(jié)及計(jì)劃 9 會(huì)議，培訓(xùn)記錄 例會(huì)記錄，內(nèi)部培訓(xùn)，訓(xùn)練記錄，外部培訓(xùn)記錄 會(huì)議記錄表，員工培訓(xùn)記錄表 10 社區(qū)文化（活動(dòng)）記錄 配合銷售開展活動(dòng)的相關(guān)記錄 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 42 二、前期準(zhǔn)備階段 (七 ).其他 1） 公司、項(xiàng)目日常工作表格；如：日常工作檢查表、安全日志等。 2） 售樓處專用表格。如：樣板間物品交接單 /出入單，售樓處客戶接待記錄、活動(dòng)到訪記錄等。 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 43 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (啟動(dòng)階段 ) （入住前三個(gè)月 ——入住后半年至九個(gè)月） （一）入住前的準(zhǔn)備工作 （二）物業(yè)接管驗(yàn)收 （三）裝修管理階段工作 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 44 三、入住階段 （一）入住前的準(zhǔn)備工作 1. 入住籌備組成立，組織架構(gòu)搭建。 2. 制定人員招聘及培訓(xùn)計(jì)劃。 3. 開辦費(fèi)的確定。 4. 小配套費(fèi)的確定。并制定到位計(jì)劃。 5. 入住資料 、 物料準(zhǔn)備。 6. 收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的確定。 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 45 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 7. 制定入住計(jì)劃。 8. 辦公地點(diǎn)裝修，對(duì)外展示。 9. 入住流程的確認(rèn)。 10. 入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。 11. 入住環(huán)境布置及維護(hù)。 12 .模擬入住，正式入住。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 46 入住階段 接管驗(yàn)收 建筑物移交 資料移交 維修基金 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓宇質(zhì)保書 樓宇使用說明書 樓宇產(chǎn)權(quán)資料 樓宇技術(shù)資料 接檔案資料建立 留 存 備 份 入住管理 引導(dǎo)業(yè)主到入住現(xiàn)場(chǎng) 業(yè)主交驗(yàn)資料 協(xié)助業(yè)主填寫資料 留存?zhèn)浞? 接檔案資料建立 業(yè)主驗(yàn)房 確認(rèn)水電底數(shù) 確認(rèn)返修項(xiàng)目 施工隊(duì)返修 返修準(zhǔn)備 〈 三方保修協(xié)議 〉 工程問題處理記錄表 地產(chǎn)公司 物業(yè)公司 施工單位 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 47 ； 入 住 流 程 攜帶購房合同書；身份證原件及復(fù)印件；購房收據(jù) 到開發(fā)商客服部領(lǐng)取“兩書”（房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書）；“一證”（房屋使用合格證），由開發(fā)銷售部發(fā)放交付使用憑單 憑交付使用憑單到物業(yè)管理中心辦理交付使用手續(xù) 填寫業(yè)主擋案，簽署 《 業(yè)主公約 》 《 裝修責(zé)任書 》 及裝修服務(wù)協(xié)議 《 業(yè)主手冊(cè) 》 交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用 手續(xù)完畢 領(lǐng)取房屋各種鑰匙 由物業(yè)管理中心維修人員陪同業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收 由開發(fā)客服部安排維修并通知復(fù)驗(yàn)時(shí)間 不合格 合格 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 48 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 入住常見問題 （ 1） 銷售承諾 （ 2） 設(shè)計(jì)變更 （ 3） 工程質(zhì)量 （ 4） 建筑材料 （ 5） 成品保護(hù) （ 6） 維修配合 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 49 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 投訴處理流程 一級(jí)接待 普通問題： 物業(yè)接待人員 售后接待人員 二級(jí)接待 三級(jí)接待 疑難問題： 物業(yè)負(fù)責(zé)人 售后負(fù)責(zé)人 重大問題： 物業(yè)公司 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 50 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 驗(yàn)收主體不同（建筑商 、 開發(fā)商與物業(yè)公司） 驗(yàn)收目的不同（建筑工程標(biāo)準(zhǔn)與明確責(zé)任） 驗(yàn)收職責(zé)不同（參與者與直接責(zé)任） 驗(yàn)收性質(zhì)不同 （政府行為與企業(yè)行為） 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 51 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 施工單位 開發(fā)企業(yè)或 建設(shè)單位 物業(yè)管理企業(yè) 接管驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 52 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)直接關(guān)系到物業(yè)工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。在接管驗(yàn)收過程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準(zhǔn)確記錄，明確管理維修責(zé)任，并注意審查接受的圖紙資料檔案 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 53 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 為處理好接管驗(yàn)收中的問題，需要掌握的原則： 1 、 靈活性與原則性相結(jié)合 2 、 細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 54 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收的方法 ： 觀感驗(yàn)收法 物業(yè)的主體 、 門窗 、 水電 、 公共設(shè)施設(shè)備等 2 、 使用驗(yàn)收法 使用功能和 《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 》 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 55 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收根據(jù)驗(yàn)收的時(shí)間和范圍不同可分為： 分期驗(yàn)收 ——分期進(jìn)行的項(xiàng)目（會(huì)所） 單項(xiàng)驗(yàn)收 ——工程項(xiàng)目的單項(xiàng)工程（ 全部驗(yàn)收 ——根據(jù)有關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃 、設(shè)計(jì)、建設(shè)方案）按照各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一的整體驗(yàn)收 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 56 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 1).前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 記錄等； 2).接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）； 3).接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程； 4).小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標(biāo)識(shí)設(shè)施）； 5).辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)； 6).特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)間拖延，不徹底）； 7).驗(yàn)收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 57 物業(yè)驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)操作流程 一 、 工作流程圖 ? 提前確定接管驗(yàn)收日期 組建接管驗(yàn)收小組 作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備 驗(yàn)收前 30天進(jìn)行資料驗(yàn)收移交 驗(yàn)收是否合格 熟悉資料 資料存檔 制訂驗(yàn)收方案與進(jìn)度計(jì)劃 進(jìn)行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗(yàn)收 驗(yàn)收是否合格 物業(yè)驗(yàn)收接管 鑰匙接管移交 驗(yàn)收記錄存檔 驗(yàn)收遺留問題記錄 不合格 補(bǔ)