【文章內容簡介】 主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內容的充實和豐滿，無論從物質上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術性保養(yǎng)和事務性管理，而且還要在此基礎上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關系。因此，高質量的物業(yè)管理既可以改變 城市風貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。 物業(yè)管理是加快我國房地產發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外 經濟發(fā)展的作用。 物業(yè)管理是一種不動產的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。隨著我國經濟體制改革的深化和涉外經濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國 大陸感興趣。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都 十分關注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務和居住用房的需要。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對外商、外籍人員在中國大陸的產業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。隨著房地產市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產的外商也正 在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發(fā)展的作用。 物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務，具有提高房地產綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用 。 隨著房地產業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經營的重要戰(zhàn)略決策。因為 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促 進后續(xù)銷售工作的順利開展。因此，優(yōu)質的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理 建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經濟條件下形成的行政管理體制，至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機制的不同，兩者又有著原則 上的區(qū)別。 (一)管理實體 城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構 各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所(站)。物業(yè)管理則是一種經營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。 (二)管理機制 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎上。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經費的不足，或者因經費的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是在市場經濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對物業(yè)的經營和對業(yè)戶的優(yōu)質服務來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。 (三)市場機制 傳統(tǒng)管理是按產業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內部各個物業(yè)因 產權歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應產權多元化的格局，按市場機制運作。業(yè)主和管理公司通過招標投標 來簽訂委托管理服務合同，開展業(yè)務。 (四)服務范圍 傳統(tǒng)管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內，由于是受低租金的限制，服務 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經營性服務的主動性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和 深度上拓展業(yè)務，以高效優(yōu)質的服務取得企業(yè)的經濟效益。 (五)主導地位 傳統(tǒng)管理由于產權單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動 的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權利義務，而且業(yè)主在其中居主導地位。 綜上所述，物業(yè)管理完全轉換了傳統(tǒng)機制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的 關系。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務直接負責、直接管理，轉換為由業(yè)主、使用人自負其責。這種轉換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權益，又建立了新的 、適應社會主義市場經濟秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公司三者之間的法律關系和經濟關系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結合的管理原則和與此相適應的管理模式。在這種機制和 模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同的利益。 二、物業(yè)管理的作用 從以上物業(yè)管理的業(yè)務范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。這里再對物業(yè)管理在社會經濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析： (一)房地產經濟體制改革配套工程 中國房地產經濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產權多元化 和管理社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問 題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善 房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產經濟體制改革不可缺少的配套工程。 (二)提高房地產經營活動的效益 房地產經營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產開發(fā)、營銷的 最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理作為房地產開發(fā)經營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產經營效益，繁榮和完善房地產市場的功 能。當前，商品房售后管理是房地產經營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經濟價值。現(xiàn)在，發(fā)展商終于 明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建設現(xiàn)代 家園中的特殊地位，其在房地產行業(yè)中的地位越來越重要。 (三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準 城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對住宅的 管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準和內容要隨著社會進步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu) 質的物業(yè)管理不是單純的事務性操辦和技術性保養(yǎng)，而是要在此基礎上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活 環(huán)境。 規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系。這種居住環(huán)境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會 的安定團結。 (四)城市管理的基礎工作 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經濟產業(yè)管理等等。建筑物的容貌構成城市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。現(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。 當前國內的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資， 發(fā)展經濟。物業(yè)管理作為一種不動產的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。因而 都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。所以，優(yōu)質的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標準為： (1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境； (2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)； (3)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求； (4)擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作； (5)能使市民一道參與制定涉及他們日常生活，特別是健康和福利的各項政策決定； (6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系； (7)保護文化遺產并尊重所有居民的各種文化和生活特性； (8)把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利； (9)作出不懈努力，爭取改善健康服務質量，并能使更多市民享受到健康服務； (10)能使人們更健康長久地生活和少疾病。 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，所以，物業(yè)管理是建設 現(xiàn)代城市的基礎工作。 (五)提供廣泛的就業(yè)機遇 物業(yè)管理是提供商品勞務的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。公 房事業(yè)性管理方式是計劃經濟體制下的產物。近年來，隨著房地產開發(fā)經營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉化為私房。這使原來以公房經租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)管理就為兩者的轉換開辟了 一個廣闊的天地。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務業(yè)、 園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。 三、物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關 系，一般劃分為兩大類： (一)委托管理型 這是典型的，也是基本的管理方式。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供 勞務商品的管理行為。 如果物業(yè)的產權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主 承擔業(yè)主自治管理的職能。 這種方式，按照自用或出租又可分為： 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經營管理，有兩種委托方式：一種是出租權 屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經租權也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。 代理經租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。 不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規(guī)定。 (二)自主經營型 開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內部 設立物業(yè)管理部門來管理。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點： 第一，是在物業(yè)所有權和經營管理權的關系上。自主經營型是二權合一，委托管理型是 二權分離。 第二，是在法人地位上。自主經營型物業(yè)所有權人和經營人是同一個法人，委托管理型 是兩個各自獨立的法人。 自主經營型按其對物業(yè)的使用和經營方式又可分為： (1)自有自用型。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等 。這些單位往往在自己企業(yè)內部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)； (2)自有出租型。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經營管理自己的出租物業(yè) ，實質上是一個擁有自己產業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。 自主經營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立 的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應該訂立委托管理服務合同。自主經營型也就向委托管理型轉換了。第四節(jié) 物業(yè)管理的原則與宗旨物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導物業(yè)管理運作的基本要求和理順 物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。 物業(yè)管理的基本原則有： 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、 權利和義務，其具體要求包括： (一)業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié) 調好相互間的關系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施