【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)管理行為中發(fā)生的各種關(guān)系，如政府各有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)成員與全體業(yè)主之間的，等等。 6．物業(yè)管理法律關(guān)系的是指參加物業(yè)管理法律關(guān)系，享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個(gè)人和組織。 7．物業(yè)管理法律關(guān)系的是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象，即各類物業(yè)及其附屬設(shè)備、設(shè)施，以及物業(yè)管 理服務(wù)的實(shí)施行為，政府有關(guān)部門的監(jiān)管行為等。 1 8．物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，是指物業(yè)管理主體之間依據(jù)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。，錯(cuò)的打 。 1908 年的 “芝加哥建筑物管理人員組織 ”。 “建筑物業(yè)主組織 ”。 3.“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì) ”。是美國(guó)的一個(gè)地方性和區(qū)域性組織的全國(guó)聯(lián)盟。代表業(yè)主、房東在物業(yè)管理關(guān)系中的利益。 ，并根據(jù)香港本地的實(shí)際情況有 所發(fā)展。 ，香港的物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士發(fā)起成立了英國(guó)皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會(huì)香港分會(huì)，在香港大力推廣物業(yè)管理制度，并取得可喜成績(jī)。 ，其最早的發(fā)源地是 20 世紀(jì)80年代初期的深圳。 1991年，管理著上海古北新區(qū)的高檔居住物業(yè)樓盤(pán)。 9月，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》付諸實(shí)施。 9．物業(yè)管理法律關(guān)系是以確定的權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，它只對(duì)法律關(guān)系各方，包括業(yè)主、承租人、物業(yè)管 理企業(yè)、政府有關(guān)各部門之間產(chǎn)生法律約束力。 10．物業(yè)管理法律關(guān)系所確定的權(quán)利和義務(wù)是通過(guò) “業(yè)主公約 ”、 “物業(yè)管理服務(wù)合同 ”以及國(guó)家和政府部門的有關(guān)法律、法規(guī)來(lái)加以體現(xiàn)的，有關(guān)各方一旦違反，將承擔(dān)法律責(zé)任。 11．物業(yè)管理法律關(guān)系由主體、客體、內(nèi)容三個(gè)基本要素構(gòu)成。 2 12．物業(yè)管理法律關(guān)系的客體通常包括物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主、租戶和其他物業(yè)使用人，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，政府主管部門等。 13．物業(yè)管理法律關(guān)系是靠主體權(quán)利的行使和義務(wù)的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 14．物業(yè)管理以提供物業(yè)用戶私用部位設(shè)備設(shè)施的維護(hù)修理，以及其他私人領(lǐng)域的服務(wù)為基本任務(wù)，兼顧物業(yè)公共區(qū)域、公共部位、共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)等服務(wù)。 15．物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，仍然很不平衡。其主要原因在于各個(gè)國(guó)家、地區(qū)、城市之間社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，如人均國(guó)民收入、城市化水平、人口集中程度、居住公共區(qū)域形成的水平不平衡。 16．物業(yè)管理服務(wù)范圍的涵蓋面日益寬廣。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)際化大都市，該行業(yè)幾乎已滲透到所有物業(yè)門類。 17．時(shí)至今日，物業(yè)管理服務(wù)的形式已日益豐富多彩。一些全球性物 業(yè)管理大企業(yè)，已能為各類物業(yè)用戶提供各種形式的代辦服務(wù)、產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)、行政及后勤保障服務(wù)等深受他們歡迎的服務(wù)，并已形成成熟的服務(wù)理念與服務(wù)模式。 三、單選題： 以下各題中只有 1 個(gè)答案是正確的，將你認(rèn)為正確的答案代碼填入下 表中題號(hào)右側(cè)的空格內(nèi)。 1．政府主管部門必須履行以下義務(wù)： A依法提請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì) B按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行行政作為 C遵守業(yè)主公約 D監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng) 3 四、多選題： 以下各題中至少有 2個(gè)或 2個(gè)以上正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼 填入下表中題號(hào)右側(cè)的空格內(nèi)。［］ 1．業(yè)主享有以下權(quán)利： A 依法提請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì) B 選聘物業(yè)管理企業(yè) C 使用物業(yè)公共區(qū)域、公共配套設(shè)備設(shè)施 D 按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)用 2．主必須履行以下義務(wù)： A遵守業(yè)主公約 B遵守物業(yè)管理企業(yè)制定的管理制度 C 按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)用 D 要求物業(yè)管理企業(yè)提供委托服務(wù)合同約定的服務(wù) 3．物業(yè)管理企業(yè)必須履行以下義務(wù)： A為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同規(guī)定的服務(wù) B為租戶提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同規(guī)定的服務(wù) C為其他物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同規(guī)定的服務(wù) D按合同規(guī)定獲得物業(yè)管理酬金或利潤(rùn) 4．業(yè)主委員會(huì)依法享有以下權(quán)利： A在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督 B在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督 C主動(dòng)接受政府有關(guān)部門指導(dǎo) D積極配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作 5．業(yè)主委員會(huì)必須履行以下義務(wù)： 在業(yè)主的授權(quán)下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督 主動(dòng)接受政府有關(guān)部門指導(dǎo) 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作 協(xié)調(diào)業(yè)主、租戶及其他物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系 4 6．政府主管部門依法享有以下權(quán)利： A制定相關(guān)行政規(guī)章，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為 B監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng) C處罰物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違規(guī)行為 D積極配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作 五、問(wèn)答題 ： 1．為什么說(shuō)物業(yè)管理行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物？ 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)衍生行業(yè)，相當(dāng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)。起步雖然較晚，但發(fā)展很快，尤其是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速的一些 大中型城市和特大型城市中更是如此。 成為提高人們生活質(zhì)量，吸納轉(zhuǎn)崗勞動(dòng)力的主要行業(yè)之一 地區(qū)之間，企業(yè)之間發(fā)展水平參差不齊 5 2．發(fā)展趨勢(shì) 承擔(dān)部分社區(qū)管理和社會(huì)管理功能 服務(wù)內(nèi)容日益深化 管理的物業(yè)門類日益增多，并滲透到幾 乎所有物業(yè)領(lǐng)域之中 第二章 不同使用目的物業(yè)的管理內(nèi)容和特點(diǎn)要求 一、填充題： 1．收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理預(yù)算主要分為和兩大部分。消費(fèi)型物業(yè)的管理一般不需提供公共服務(wù)和私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 消費(fèi)型物業(yè)的管理一般以提供公共服務(wù)為主，而基本無(wú)需提供私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 消費(fèi)型物業(yè)的管理一般以提供私人事務(wù)的延伸服務(wù)為主，而基本無(wú)需提供公共服務(wù)。 四、多選題： 以下各題中至少有 2個(gè)或 2個(gè)以上正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼 填入下表中題號(hào)右側(cè)的空格內(nèi)。 1．物業(yè)公共區(qū)域、共用部位的管理服務(wù)，一般包括但不限于以下內(nèi)容： 公共設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng) 物業(yè)用戶上門零修服務(wù) 公共秩序維護(hù) 處理公共關(guān)系 2．物業(yè)安全工作包括： 保安工作 開(kāi)荒清潔 停車管理 裝修管理 3．物業(yè)清潔工作包括： 新落成物業(yè)的墾荒性清潔 物業(yè)的日常保潔工作 定期的徹底清潔 裝修管理 4．收益性物業(yè)的日常運(yùn)作主要包括： 營(yíng)運(yùn)管理 維修服務(wù) 租賃管理 8 市場(chǎng)營(yíng)銷 5．收益型物業(yè)的經(jīng) 營(yíng)性管理包含了以下主要職能： 收益型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理 收益性物業(yè)的日常運(yùn)作 收益性物業(yè)的財(cái)務(wù)控制 收益性物業(yè)的綠化服務(wù) 6．收益性物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷的最基本要求是： 根據(jù)市場(chǎng)條件為每一個(gè)出租單元確定合理的租賃價(jià)格 應(yīng)用最有效的廣告促銷等手段出租物業(yè) 認(rèn)真做好財(cái)務(wù)控制 認(rèn)真做好綠化服務(wù) 7．收益性物業(yè)的管理者的基本職能是： 為業(yè)主管理物業(yè) 為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自物業(yè)的收入 使物業(yè)保值增值 為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自 物業(yè)以外的收入 8．從廣義上講，收益性物業(yè)的專業(yè)化管理包括以下形式： 委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問(wèn)管理 委托專業(yè)機(jī)構(gòu)主持管理工作 按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管理物業(yè) 業(yè)主自行管理物業(yè) 五、問(wèn)答題： 1．物業(yè)為什么通常具有保值、增值功能？ 由于作為物業(yè)之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物業(yè)也就具有了難以替代性和十分明顯的保值、增值功能。 物業(yè)的保值、增值功能，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，會(huì)尤為明顯。這是因?yàn)?，從某種意義上講，土地資源基本上是一個(gè)恒定的常量。與經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、人口 的急劇膨脹、人均居住用房、辦公用房、商業(yè)用房、生產(chǎn)用房需求的增長(zhǎng)、人均 GDP 增長(zhǎng)而導(dǎo)致的房屋投資、消費(fèi)能力增長(zhǎng)的速度相比，滄海桑田的變化畢竟太過(guò)遙遠(yuǎn)，且不論這種變化的方向還有可能是與我們對(duì)土地的需求背道而馳的；而人工填海造地畢竟要受到財(cái)力和自然條件等各方面因素的限制，相對(duì)于自然形成的土地資源而言，前者在量上完全可以忽略不計(jì)。 2．怎樣制定收益性物業(yè)的出租計(jì)劃表？ 9 1．通常采取的做法是先調(diào)查本地區(qū)同類或相似可比物業(yè)的租金水平，分析本地區(qū)同類和近似物業(yè)的總體供求情況，通過(guò)與區(qū)域 內(nèi)同類物業(yè)的情況分析，比較租約價(jià)值，對(duì)包括面積、地點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備和出租結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的有關(guān)信息進(jìn)行租賃分析，這樣房屋相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格就可以大致確定，然后就可以在此基礎(chǔ)上對(duì)每一類物業(yè)作適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧＃郏┤绻鞣N房型的單元需求不均，人們對(duì)某一房型的單元比對(duì)其他房型的單元需求量大，物業(yè)經(jīng)理就必須相應(yīng)地調(diào)整基本租金表，提高人們較多關(guān)注的單元的基本租金，降低需求量少的單元的租金。 2．物業(yè)經(jīng)理要評(píng)估所管物業(yè)的盈利能力。由于出租收入與租金價(jià)位及出租率密切相關(guān)，因此物業(yè)經(jīng)理一定要及時(shí)、詳細(xì)了解相似樓宇的租金水平，并親自感受 出租物業(yè)是否感覺(jué)舒適，價(jià)格合理；同時(shí)對(duì)物業(yè)周邊地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)變化、人口流動(dòng)情況、潛在租客的收入水平、收入中用于租房開(kāi)支的比例等情況也要及時(shí)了解清楚，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)所在地區(qū)的出租率水平，就可以較為準(zhǔn)確地估算出所管理的公寓的靜態(tài)投資回報(bào)能力。 3．收益型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理特征體現(xiàn)在哪些方面？ 收益性物業(yè)的管理也可以稱為 “經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理 ”或 “營(yíng)利性物業(yè)管理 ”。顧名思義，這種管理活動(dòng)的基本特征是 “經(jīng)營(yíng)性 ”或 “營(yíng)利性 ”。所謂 “經(jīng)營(yíng)性 ”或 “營(yíng)利性 ”可以從 3個(gè)方面來(lái)理解： １ .收益性物業(yè)必 須通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生收益； ２ .收益性物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)本身是經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)，必須通過(guò)經(jīng)營(yíng)性的管理活動(dòng)來(lái)獲取管理報(bào)酬； ３ .這項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性管理活動(dòng)的報(bào)酬應(yīng)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益相聯(lián)系。 六、簡(jiǎn)答題： 1．簡(jiǎn)述專業(yè)化管理對(duì)收益性物業(yè)的重要性 １ .收益性物業(yè)管理的專業(yè)化為物業(yè)投資者提供了極大的方便，良好的物業(yè)管理可以最大限度降低出租空間閑置率和物業(yè)運(yùn)作費(fèi)用，保證物業(yè)投資者獲得較高的收益和投資報(bào)酬，保持正常的物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，向承租人提供良好的服務(wù)。 ２ .專業(yè)化管理有利于提高整個(gè)社會(huì) 的收益性物業(yè)管理水平，使物業(yè)管理形成一門特殊的職業(yè)和專門的代理機(jī)構(gòu)。管理公司和管理專家必須不斷致力于提高自身的管理業(yè)務(wù)水平，否則他們將面臨著業(yè)主委托管理目標(biāo)和同行競(jìng)爭(zhēng)兩方面的壓力。 ３ .專業(yè)化管理有助于形成管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。它可以最大限度地發(fā)揮現(xiàn)有工作人員和設(shè)備的生產(chǎn)潛力，為多項(xiàng)物業(yè)業(yè)主管理物業(yè)，從而達(dá)到管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這樣既有利于物業(yè)業(yè)主，又利于物業(yè)的承租人，因?yàn)槌杀镜慕档蜑闃I(yè)主帶來(lái)更高的收益率，同時(shí)也為降低租金創(chuàng)造了條件。 ４ .專業(yè)化管理有利形成物業(yè)管理的理論研究領(lǐng)域，形成物業(yè)管理學(xué)科 ，形成物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。 第三章 不同高度物業(yè)的管理內(nèi)容和特點(diǎn)要求 10 一、填充題： 1．物業(yè)從高度的角度進(jìn)行劃分，通?？梢苑譃椤⒁约?。 [) 2．平房物業(yè)是、低層物業(yè)是、多層物業(yè)是的建筑）、高層物業(yè)是的建筑），超高層物業(yè)是的建筑）。 3．高層物業(yè)除結(jié)構(gòu)一般與多層物業(yè)不同之外，通常還會(huì)比多層物業(yè)多出，容積率通常也更。遇有緊急情況時(shí)，人員疏散更加。 4．高層物業(yè)的消防通道平時(shí)不能，不能堆放；通往的門平時(shí)不能上鎖。 5．高層物 業(yè)在管理上除了要做一些與多層物業(yè)相似的工作外，還要加強(qiáng)電梯的。 6．高層物業(yè)的供水一般先由將水引入大廈的，再用水泵將水輸送到大廈的，然后利用與用戶終端之間的落差進(jìn)行供水。 二、判斷題： 在下列各題中，你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào)右側(cè)括號(hào)中打 √，錯(cuò)的打 。 1． “小高層 ”這一概念，主要是在居住物業(yè)范疇內(nèi)流行，公共建筑中鮮有此類說(shuō)法。 2．多層物業(yè)的設(shè)備一般較為復(fù)雜，因此在設(shè)備維修管理方面的工作很多。 3．不少多層物業(yè)中都采用屋頂水箱供給四樓以上用戶用水的供水方式 。 4．多層物業(yè)大多采用鋼混結(jié)構(gòu)，其承重墻體一般采用鋼筋水泥澆注。 5．小高層物業(yè)沒(méi)有規(guī)范的精確標(biāo)準(zhǔn)，而只是一種約定俗成的通俗叫法。 6．高層物業(yè)的地基一般需要打樁，并采取鋼混結(jié)構(gòu)或全鋼結(jié)構(gòu)建造。