【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)建設(shè)周期比一般的商品生產(chǎn)周期要長得多，同時需要大量的投資。 ? 物業(yè)的價格往往受其周圍其他建筑的影響。 ? 房地產(chǎn)的價格一般也會不斷上漲，有著保值和增值的作用。 保值性與增值性 ? 延長物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值和增值成為可能。 提供一種安全、整潔、優(yōu)美和舒適的工作和生活環(huán)境 ，使物業(yè)的增值在人們的生活方、生活過程和服務過程中得到體現(xiàn)。 滿足業(yè)主不同層次的多種需求 （五）物業(yè)的產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)權(quán)利，是指對財產(chǎn)的各種權(quán)利的總稱，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費權(quán)及其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。因此，也可以說產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利束。 合理有效清晰的產(chǎn)權(quán)，可以使人們各盡其能、各守其責、各得其利。 （ 1）私有產(chǎn)權(quán) ? 是指關(guān)于資源利用和所有的權(quán)利。私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于對財產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的。 （ 2）社團產(chǎn)權(quán) ? 是指某個人對一種資源行使某權(quán)力時，并不排斥他人對該資源行使同樣的權(quán)利，或者說，這種產(chǎn)權(quán)是共同享有的。如城市景觀和市政公用設(shè)施便屬于社團產(chǎn)權(quán)。對于社團產(chǎn)權(quán)來講，每個人對如何行使權(quán)利的決定是無需事先與他人協(xié)商的。 （ 3）集體產(chǎn)權(quán) ? 一種產(chǎn)權(quán)如果是集體的，則關(guān)于如何行使對資源的各種權(quán)利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使作出規(guī)定和約束。 （ 4）建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。 ? 建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個獨立單元，每一單元均構(gòu)成一個相對獨立的所有權(quán)客體，由此在一幢房屋上形成兩個以上的所有權(quán)。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)具體是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對建筑物共用部分所享有的持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。 二、物業(yè)管理的概念 這樣理解物業(yè)管理，對不對？ 張某在和一些朋友聊天時談到物業(yè)管理 ， 他說： “ 物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理 ， 只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 ， 名稱換了一下 ， 其根本區(qū)別就是收不收費的問題 。 ” 他的朋友也說： “ 物業(yè)管理就是在原來的房產(chǎn)管理上增加點內(nèi)容 ， 比如掃掃地 、 澆澆花 、 看看門而已 。 ” 這些看法對嗎 ？ 廣義的物業(yè)管理 是由物業(yè)的涵義引申出來的 ， 它泛指一切為了物業(yè)的正常使用 、 經(jīng)營而對物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進行的管理和提供的服務 。 今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理 。 狹 義 的 物 業(yè) 管 理 （ Real Property Management或 Property Management） ， 是指由專門的機構(gòu)和人員 ， 依據(jù)合同和契約 ， 對物業(yè)及其附屬設(shè)施 、 周圍環(huán)境等實施統(tǒng)一的 、 專業(yè)化的 、 綜合性的經(jīng)營管理 ， 并向人們提供綜合性的有償服務 。 物業(yè)管理概念 2022年 6月８日，國務院頒布的 《 物業(yè)管理條例 》 第二條指出： 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定對房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)管理的要點： ? 是一種經(jīng)營性的管理方式 ? 是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務等活動進行全過程的管理 ? 是一種專業(yè)化、綜合性的管理 ? 是按合同或契約進行法制化規(guī)范化管理 ? 具有服務性 物業(yè)管理的目的 從物的角度，通過物業(yè)管理，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。 從人的角度，通過以人為核心的物業(yè)管理，為廣大住用人創(chuàng)造好的生活、工作環(huán)境。 從社會角度，通過物業(yè)管理，促進社區(qū)管理和社會的和諧穩(wěn)定，提高城市的現(xiàn)代文明程度。 概念辨析 物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策 。物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟活動。 物業(yè)管理與企業(yè)管理 產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同 管理形態(tài)不同 管理模式不同 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別 項目及比較內(nèi)容 現(xiàn)代物業(yè)管理 傳統(tǒng)房屋管理 物業(yè)權(quán)屬 多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有） 單一產(chǎn)權(quán)（國有、公有） 管理單位 物業(yè)管理公司 政府、單位房管部門 管理單位性質(zhì) 企業(yè) 事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位 管理手段 經(jīng)濟和法律手段 行政手段 管理行為 企業(yè)經(jīng)營服務行為 非企業(yè)行為 管理性質(zhì) 有償服務 無償、低償服務 管理觀念 為業(yè)主、住戶服務 管住住戶 管理費用 自籌、管理費、服務費等 低租金和大量補貼 管理形式 社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 多頭分散管理 管理內(nèi)容 全方位多層次的管理服務 管房和養(yǎng)房 管理關(guān)系 代表業(yè)主，業(yè)主主導型 國家或單位主導型 管理模式 市場經(jīng)濟管理模式 計劃經(jīng)濟管理模式 【 討論 】 后勤服務集團的服務是不是就是物業(yè)管理 ？ 近幾年 ， 國家推行后勤管理社會化 ，不少高等學校紛紛建立自己的后勤服務集團 ， 為學校師生服務 。 請問 ， 后勤服務集團的服務是不是就是物業(yè)管理 ？ 后勤服務與物業(yè)管理的不同 項目 后勤服務 物業(yè)管理 單位性質(zhì) 學校等單位下屬的企業(yè)單位 一般是社會化的單位 專業(yè)特長 主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等 主要是保安、房屋及設(shè)備維修等 費用收取 通常比社會上的服務費低 通常是市場化的收費 業(yè)務來源 主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求 主要到社會上去尋找 服務對象 主要是面向單位的員工 社會各單位、各物業(yè) 服務內(nèi)容 針對性強，相對單一、層次雷同 針對性較弱 ， 內(nèi)容多樣 、層次不一 四、物業(yè)管理的性質(zhì)、類型和原則 （一）物業(yè)管理的性質(zhì) 【 問題 】 房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè)？物業(yè)管理呢？ 三次產(chǎn)業(yè)分類的理論 第一產(chǎn)業(yè) 就是指那些直接依賴于自然資源的開發(fā)和利用，并且只能在自然資源所在地進行生產(chǎn)過程的行業(yè)。如農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)和采礦業(yè)。即作為廣義的農(nóng)業(yè)； 第二產(chǎn)業(yè) 是對第一產(chǎn)業(yè)初級產(chǎn)品進行再加工過程的行業(yè)，是第二層次上的生產(chǎn)活動，如制造業(yè)、建筑業(yè)等，人們稱之為廣義的工業(yè)； 第三產(chǎn)業(yè) 是以第一、第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為物質(zhì)條件，生產(chǎn)非實物形態(tài)產(chǎn)品的行業(yè)，如商業(yè)、旅游業(yè)、交通、金融、保險、郵電、教育、文藝、房地產(chǎn)業(yè)等。第三產(chǎn)業(yè)意味著提供服務的產(chǎn)業(yè)，在很多場合又稱之為服務產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)別于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè) 建筑業(yè)： 第二產(chǎn)業(yè)； 房地產(chǎn)業(yè)： 第三產(chǎn)業(yè)。 在聯(lián)合國制定的 《 國際標準行業(yè)分類 》 中，把經(jīng)濟行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第五類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營服務業(yè)為第八類。 2