【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 式，進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)收支情況的財(cái)務(wù)分析，其中尤其要著重分析每房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 一跨度單位中的收支異常波動(dòng)情況。 （ 收支情況 ）為基礎(chǔ)，進(jìn)行彼此間的（ 橫向比較 ）。 32 出租物業(yè)的管理使用，一般是由（ 預(yù)租合同 ）和（ 租賃合同 ）來對(duì)租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)加以規(guī)范（涉及物業(yè)的公共結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、公共部位的 管理使用時(shí)，還須由（ 管理公約 ）加以規(guī)范）。 ： 1.（ 合同標(biāo)的及租金 ）、 2.（ 租賃期 ）、 3.（ 租賃雙方的各自責(zé)任 ）、 4.（ 大樓保險(xiǎn) ）、 5.（ 管理公約的遵守 ）、 6.（ 押金 ）。 ： 1．（ 文字圖象處理和制作 ）服務(wù)、 2．（ 信息傳輸 ）服務(wù)、3．（ 文本翻譯 ）服務(wù)、 4．（ 會(huì)務(wù) ）服務(wù)、 5．（ 代辦 ）服務(wù)。 ，裝修材料、工具的運(yùn)輸和裝修垃圾的清運(yùn)都有（ 時(shí)間限制 ）、（ 地點(diǎn)限制 ）以及（ 運(yùn)輸工具限制 ）。 管理過程中，要對(duì)業(yè)主自用單元或租戶租用單元的（ 裝修工期 ）、（ 裝修時(shí)間 ）、（ 裝修噪音及氣味 ）進(jìn)行控制。 （ 監(jiān)察系統(tǒng) ）和（ 報(bào)警系統(tǒng) ）。監(jiān)察系統(tǒng)包括（ 監(jiān)控 ）、（ 中控 ）和（ 巡邏 ）設(shè)備，報(bào)警系統(tǒng)主要包括（ 紅外線防盜系統(tǒng) ）和（ 門磁系統(tǒng) ）。 ，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)在第一時(shí)間設(shè)法予以阻止和盡量保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)不被破壞之外，還應(yīng)當(dāng)立即向（ 公安機(jī)關(guān) ）報(bào)警，將有關(guān)事件交給他們妥善處理。 （ 開荒清潔 ）、（ 日常保潔 ）和（ 周期性徹底清潔 ）工 作。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) ，有關(guān)物業(yè)設(shè)備的另一項(xiàng)工作任務(wù)就是物業(yè)設(shè)備的（ 保養(yǎng)維修 ）和（ 更新 ）。 計(jì)劃內(nèi)和（ 計(jì)劃外 ）的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。 ： （ 維護(hù)保養(yǎng) ）； （ 運(yùn)行管理 ）； （ 技術(shù)檔案管理 ）； （ 節(jié)能管理 ）。 ：（ 1）制定并嚴(yán)格執(zhí)行大廈設(shè)備的（ 巡檢 ）制度和（ 運(yùn)行記錄 ）制度；（ 2）督促所有設(shè)備運(yùn)行管理人員（ 認(rèn)真履行職責(zé) ）。 技術(shù)檔案管理 工作主要包括：（ 1）大廈工程設(shè)備技術(shù)資料的（ 收集 ）和（ 整理歸檔 ）。（ 2）設(shè)計(jì)大廈設(shè)備的（ 標(biāo)準(zhǔn)化登記卡 ）和（ 巡檢記錄表格 ）。 （ 大廈竣工技術(shù)資料 ）和（ 大廈設(shè)備的規(guī)范技術(shù)說明書 ）。 ： （ 1）建立大廈設(shè)備運(yùn)行的（ 動(dòng)態(tài)管理機(jī)制 ）；（ 2）制定物業(yè)公共區(qū)域的（ 不同照明方案 ）。 （ 資產(chǎn)負(fù)債表 ）、（ 收入開支表 ）和（ 債務(wù)債齡表 ）。 （ 財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況 ）、（ 現(xiàn)金流量 ） 、（ 擁有的資產(chǎn) ）和（ 外房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 欠的債務(wù) ）。 準(zhǔn)備工作包括：（ 1）確定物業(yè)管理費(fèi)的（ 收取標(biāo)準(zhǔn) ）；（ 2）分析（ 影響物業(yè)管理費(fèi)收入 ）的情況；（ 3）確定物業(yè)管理費(fèi)的（ 收取部門 ）；（ 4）制定物業(yè)管理費(fèi)的（ 收取流程 ）。 ，除了必須考慮一些（ 必要開支 ）外，另外還必須考慮留有一定數(shù)額的（ 緊急備用經(jīng)費(fèi) ），主要是為了防止某些設(shè)備突然發(fā)生異常損壞。 （ 入住率 ）和（ 收繳率 ）。 ： 1.（ 物業(yè)管理酬金 ）、 2.（ 員工工資和福利開支 ）、 3.（ 物業(yè)公共區(qū)域水電費(fèi)用 ）、 4.（ 大廈設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用 ）、 5.（ 清潔外包合同費(fèi)用 ）、 6.（ 保險(xiǎn)費(fèi)用 ）、 7.（ 員工培訓(xùn)費(fèi)用 ）、 8.（ 大廈日常消耗品費(fèi)用 ）、 9.（ 大廈管理中心的日常開支 ）、 10.（ 專業(yè)費(fèi)用 ）、 11.（ 稅金 ）等。 （ 供應(yīng)商 ）按（ 供貨合同 ）免費(fèi)提供。 （ 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) ）和（ 公眾責(zé)任險(xiǎn) ）。 （ 物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn) ）、（ 物業(yè)管理員培訓(xùn) ）、（ 保安培訓(xùn) ）、（ 消防培訓(xùn) ）、（ 監(jiān)控員培訓(xùn) ）等崗位證書課程的培訓(xùn)費(fèi)用。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) （ 辦公費(fèi)用 ），（ 辦公設(shè)備的折舊 ），（ 電話費(fèi) ），（ 管理人員的移動(dòng)通訊費(fèi) ）等。 （ 管理酬金 ）的應(yīng)繳稅額，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；其余部分的應(yīng)繳稅額計(jì)入（ 物業(yè)管理成本 ），在提取管理酬金以后的（ 其余管理費(fèi)收入 ）中列支。 （ 酬金制 ）的物業(yè)管理企業(yè)除了每月將報(bào)表向業(yè)主和租戶公布之外，每年還要聘請(qǐng)獨(dú)立的（ 專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 ）對(duì)其帳目進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告提供給（ 業(yè)主 ）審閱。 理企業(yè)的財(cái)務(wù)分析一般可以從兩個(gè)不同角度進(jìn)行： （ 月、季、年度 ）為單位，采用（ 縱向比較 ）的方式，進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)收支情況的財(cái)務(wù)分析，其中尤其要著重分析每一跨度單位中的收支異常波動(dòng)情況。 （ 收支情況 ）為基礎(chǔ)，進(jìn)行彼此間的（ 橫向比較 ）。 ，一般是由（ 預(yù)租合同 ）和（ 租賃合同 ）來對(duì)租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)加以規(guī)范（涉及物業(yè)的公共結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、公共部位的管理使用時(shí)，還須由（ 管理公約 ）加以規(guī)范）。 ： 1.（ 合同標(biāo)的及租金 ）、 2.（ 租賃期 ）、 3.（ 租賃雙方的各自責(zé)任 ）、 4.（ 大樓保險(xiǎn) ）、 5.（ 管理公約的遵守 ）、 6.（ 押金 ）。 ： 1．（ 文字圖象處理和制作 ）服務(wù)、 2．（ 信息傳輸 ）服務(wù)、3．（ 文本翻譯 ）服務(wù)、 4．（ 會(huì)務(wù) ）服務(wù)、 5．（ 代辦 ）服務(wù)。 ，裝修材料、工具的運(yùn)輸和裝修垃圾的清運(yùn)都有（ 時(shí)間限制 ）、（ 地點(diǎn)限制 ）以及（ 運(yùn)輸工具限制 ）。 64 物業(yè)管理中心在辦公樓裝修管理過程中，要對(duì)業(yè)主自用單元或租戶租用單元的（ 裝修工期 ）、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) （ 裝修時(shí)間 ）、（ 裝修噪音及氣味 ）進(jìn)行控制。 零售業(yè)進(jìn)行（ 有形商品 ）銷售的場(chǎng)所。它主要包括（ 大型百貨公司 ）、（ 超市 ）以及專業(yè)商店和商場(chǎng)。 ，零售物業(yè)（ 面積 ）的大小決定商業(yè)企業(yè)規(guī)模的大小。 ，可以分為（ 自用零售物業(yè) ）、（ 租賃零售物業(yè) ）、（ 轉(zhuǎn)租零售物業(yè) ）。 ： （ 安全監(jiān)控與巡視 ）、 （ 安全檢查 ）、 （ 值班工作 ）、 （ 處理緊急突發(fā)事件 ） 的預(yù)案 、 ，還需提供的其他 管理服務(wù)有： 1．（ 開業(yè)慶典服務(wù) ）、 2．（ 廣告管理 ）、 3．（ 金庫(kù)區(qū)管理 ）、 4．（ 員工專用通道管理 ）、 5．（ 員工食堂管理 ）、 6．（ 園藝管理 ） 等。 二、 判斷題 ： 在下列各題中， 你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào) 右 側(cè)括號(hào)中打 √ （或 T） ，錯(cuò)的打 （ 或 F）。 、清潔、公共設(shè)備設(shè)施的操作、運(yùn)行、維護(hù)等項(xiàng)服務(wù)。 （Ｔ） 。 （Ｔ） 、共用部位房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 以及公共設(shè)備設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施。 （ F） 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 （ F） 特約服務(wù)一般應(yīng)作為常設(shè)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)公示。 （ F） 。 （Ｔ） 、豪華商場(chǎng)等非居住物業(yè)的要求高。 （Ｔ） 超級(jí)大盤的居住物業(yè)，也不難采用封閉管理模式。 （ F） ，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象一般都是自然人身份的居民。 （Ｔ） ，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象大多不是以法人身份出現(xiàn)的各類組織機(jī)構(gòu)。（ F） 部位在大堂、電梯廳及公共樓道。 （Ｔ） 。 （Ｔ） ，視線的死角更多。 （Ｔ） ，因此對(duì)小區(qū)周界的防盜報(bào)警系統(tǒng)沒有較高要求。 （ F） ，但是在殺蟲服務(wù)方面的要求和頻率要高得多。（Ｔ） 日常管理 、 租務(wù)管理 、 產(chǎn)權(quán)過戶 與 財(cái)務(wù)管理 等專業(yè)配套服務(wù)。 （Ｔ） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 、為物業(yè)用戶服務(wù)、 能給人們提供提供休閑、娛樂、健身、社交等活動(dòng)的場(chǎng)所。 （Ｔ） 80 年代中期至 90 年代初期在廣州形成和發(fā)展起來的。 （ F） 19“泛會(huì)所”是指其活動(dòng)場(chǎng)所不受限于室內(nèi)的封閉空間，而是與社區(qū)大環(huán)境有機(jī)結(jié)合。 （Ｔ） 、容積率、建筑密度、得房率、外觀設(shè)計(jì)、建材和設(shè)備品質(zhì)、環(huán)境、包括綠化、水景等元素的設(shè)計(jì)、布局等方面。 （Ｔ） 。 （Ｔ） 22．非會(huì)員制的會(huì)所一般都實(shí)行封閉式經(jīng)營(yíng)。 （ F） 。 （Ｔ） 綜合性 辦公樓，因?yàn)樗挠脩糁g少有相互干擾。 （ F） 25 辦公物業(yè)除了一般的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)之外，通常還要為業(yè)主和租戶提供租務(wù)管理、商務(wù)中心服務(wù)，投保物業(yè)保險(xiǎn)等服務(wù)。 （Ｔ） 物業(yè)外墻清洗工作不必由具有外墻清洗資質(zhì)的清潔公司和具有高空操作證書的清潔工人來完成。 （ F） 26 大廈設(shè)備登記卡是詳細(xì)記錄設(shè)備的名稱、規(guī)格、功率、使用地點(diǎn)、控制范圍、每月保養(yǎng)記錄、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 每次更換零件的時(shí)間、種類等信息的檔案資料。 （Ｔ） 檢記錄表是記錄大廈各主要設(shè)備的電壓、電流、溫度等運(yùn)行狀態(tài)的檔案資料。 （Ｔ） 。 （Ｔ） 。 （ F） ，租賃雙方無須根據(jù)其中約定的有關(guān)內(nèi)容，另行簽署租賃合同。（ F） 。 （ T） ， 凡是涉及物業(yè)中央系統(tǒng)、公共系統(tǒng)的施工，必須在物業(yè)管理企業(yè)指定的裝修公司范圍之內(nèi)選擇 承包商。 （ T） ，物業(yè)管理管理中心應(yīng)當(dāng)與其簽訂裝修工程責(zé)任書，并督促裝修公司承擔(dān)起責(zé)任書中規(guī)定其應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)的責(zé)任。 （ F） ，辦公樓的業(yè)主或租戶需交納一定數(shù)額的裝修押金，作為對(duì)遵守裝修規(guī)定的擔(dān)保。 （ F） 。 （ F） ，有關(guān)裝修時(shí)間、噪音及氣味的種種控制，物業(yè)管理中心可根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握。 （ T） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 37. 在辦公樓裝修過程中： （ 1）所 有施工必須嚴(yán)格按照初審圖紙及說明完成。 （ T） （ 2）裝修戶不準(zhǔn)在結(jié)構(gòu)墻、共有隔墻、立柱及地臺(tái)上鑿刻和打洞。 （ T） （ 3）裝修戶如果為敷設(shè)通訊電纜而必須在樓層之間開鑿孔洞，則必須將圖紙和方案自行交由結(jié)構(gòu)工程師咨詢和審批。 （ F） （ 4） .裝修戶不得在玻璃幕墻系統(tǒng)上打孔，但可以張貼少量廣告、標(biāo)志。 （ F） （ 5） .裝修戶若要求連接公共水系統(tǒng)或其他類似設(shè)施，需經(jīng)物業(yè)管理中心批準(zhǔn)。 （ T） （ 6）所有電器的安裝都不得超出該安裝單元內(nèi)所允許的負(fù)荷量，但無需獲得供電局的批準(zhǔn)。 （ F） （ 7）所有電線都必須穿進(jìn)電線保護(hù)套管內(nèi)，而 不得直接嵌入物業(yè)的任何部位。 （ T） （ 8）裝修戶的入口門和單元范圍內(nèi)的玻璃門，可以敞開或延伸到某些無關(guān)緊要的公共區(qū)域。 （ F） （ 9）裝修戶的裝修設(shè)計(jì)應(yīng)保證其單元內(nèi)的公共設(shè)備、裝置不因被遮擋而不便進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 （ T） （ 10）裝修戶如想拆除單元內(nèi)的固定裝置及設(shè)備，須經(jīng)業(yè)主和物業(yè)管理中心同意。 （ T） （ 11）裝修戶如拆除單元內(nèi)的固定裝置及設(shè)備，退租時(shí)無需將有關(guān)裝置及設(shè)備復(fù)原。 （ F） （ 12）裝修戶如損及物業(yè)的任何公共部位、設(shè)施，需負(fù)責(zé)及時(shí)修復(fù)。 （ T） ： （ 1）裝修 材料必須采用非燃、難燃、阻燃材料，或經(jīng)防火處理的少量可燃易燃材料。 （ T） （ 2）裝修計(jì)劃在施工前須獲得有關(guān)部門的批準(zhǔn)，特別是須獲得消防部門的批準(zhǔn)。 （ T） （ 3）裝修施工時(shí)，每 200 平方米應(yīng)自行配備一個(gè)手提滅火筒，以防發(fā)生不測(cè)。 （ F） （ 4）如需進(jìn)行動(dòng)用明火作業(yè)，須事先提出書面申請(qǐng)，并填寫相應(yīng)的表格。 （ T） （ 5）物業(yè)管理中心可酌情考慮是否派專人到動(dòng)用明火的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)管。 （ F） （ 6）現(xiàn)場(chǎng)未清理干凈不準(zhǔn)動(dòng)火，火種未徹底熄滅，施工人員不得離場(chǎng)。 （ T） （ 7）管道內(nèi)的油污、燃?xì)獾热缫鸦厩宄?，可以?duì)其進(jìn)行動(dòng)用明火 作業(yè)。 （ F） （ 8）不得用鐵柵欄等封死公共走道安全門和單元的窗戶，以防災(zāi)害發(fā)生時(shí)人員無法逃生。 （ T） ，須報(bào)消防局、質(zhì)檢站驗(yàn)收合格后方能使用。 （ T） ，而且與租戶也發(fā)生合同委托關(guān)系。（ F） ，須到商場(chǎng)消防中心辦理動(dòng)用明火施工許可證（商場(chǎng)工程房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 部自己施工可以例外）。 （ F） 、配電房、蓄電池室、電話機(jī)房、電腦房、各類機(jī)房、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)內(nèi)以及樓層天花板等重點(diǎn)、危險(xiǎn)部位動(dòng)火，須經(jīng)有關(guān)部門會(huì) 審均無異議后方能動(dòng)火。 （ T） ，須經(jīng)消防中心向上級(jí)保衛(wèi)部門和公安消防監(jiān)督部門申報(bào) ,經(jīng)同意后方可進(jìn)行作業(yè)。 （ T） 、衛(wèi)生間保潔和祛除異味、扶手梯電梯以及指示標(biāo)牌的擦拭等。 （ T） 、方案審核和裝修完工檢查等事項(xiàng)，保安部則負(fù)責(zé)裝修工人出入管理、裝修秩序管理、裝修材料運(yùn)輸和裝修垃圾清運(yùn)等事項(xiàng)。 （ T） 、風(fēng)格的整體協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，所有租戶的裝修方案，如鋪位號(hào)碼、鋪位名 稱的擺放位置及顏色、尺寸等，都必須經(jīng)過審核批準(zhǔn)后方可付諸實(shí)施，但大租戶可以例外。 （ F） 租戶需要進(jìn)出大宗貨物時(shí)，要預(yù)約登記貨車的進(jìn)出時(shí)間和貨梯的使用時(shí)間。 （ T） ，荷載量應(yīng)留有余地，不得超載，但可以串載。 （ F） 、貨物、垃圾等使用電梯運(yùn)輸均應(yīng)避開客運(yùn)高峰時(shí)間。 （ T） 、裝修垃圾、餐飲垃圾等，應(yīng)當(dāng)合理分配時(shí)段，并按事先通知放行。 （ T） 三、 多選題： 以下各題 中 至少有 2個(gè) 或 2個(gè)以上 正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、