【正文】 二、 判斷題 ： 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 在下列各題中， 你認為對的在題號 右 側括號中打 √ （或 T） ，錯的打 （ 或 F）。 （ T） ，可以由 1~2 家物業(yè)管理企業(yè)進行管理。 ，省工省時，但會在飾材表面留下腐蝕性微孔，使石材黯然失色，且日后更易藏污納垢，難以清洗。 二、 判斷題 ： 在下列各題中， 你認為對的在題號 右 側括號中打 √ （或 T） ，錯的打 （ 或 F）。其防火性能優(yōu)于（ 鋼結構 ）。其缺點是（ 預制件的拼接填縫處，如果處理現場不好，易產生滲漏現象 ），目前在住宅建造中應用較（ 少 ）。 8.（ 整體式鋼筋混凝土結構 ）是在施工現場架設模板，配置鋼筋，澆搗混凝土而筑成的結構。 。 （ 多層物業(yè)或低層別墅 ）， 24 米以上的高層物業(yè)一般要采用更為堅實的（ 鋼筋混凝土結構 ），而 200 米以上的超高層物業(yè)則需采用更為牢固的（ 鋼結構 ）。如臨時寄存衣帽物件服務，代客叫車、送貨上車乃至送貨上門，雨傘備售服務等。例如設洗衣房，提供洗衣服務；以及提供代客購物服務，上門維修家電服務；代客養(yǎng)護家庭花卉、盆栽、水族缸，寄養(yǎng)寵物；提供洗車服務，以及上門打蠟、刮窗等清潔服務。 豪華物業(yè)一般是指建筑標準（ 極高 ），建造成本（ 大大高于 ）市場平均水平，設備、設施（ 十分奢華 ）的各類建筑物。在通訊系統(tǒng)的維護上，更要保證其高效性和可靠性，不能因通訊系統(tǒng)故障而給租戶造成業(yè)務上的損失。如許多會所提供的美容、按摩、中醫(yī)推拿、針灸，都可提供上門服務；此外，小超市、餐飲店等，都可提供送貨、送餐服務；會所中的健身房、棋牌室、乒乓房、桌球室等都可為住戶提供良好的服務。 就商場管理而言，除了要 涵蓋低檔商場所提供服務的內容之外，在購物環(huán)境和氣氛的營造方面，房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 有更多一些的要求，如擺放適量室內盆栽植物點綴購物空間，調節(jié)氣氛；規(guī)模較大的中檔商場，還會配備服務總臺，為顧客提供最基本的問詢、導購、投訴處理等服務；雨天向顧客發(fā)放一次性傘套，以避免商場地面因雨傘滴水濕滑而使顧客滑跤等。 “舒適型管理服務”的管理要求 所謂“舒適型管理服務”，就是在維護和保障物業(yè)正常使用功能，滿足用戶正常使用要求的基礎上，提供一些用戶所需的基本延伸服務，通過改善物業(yè)內外環(huán)境和提供較好服務，使用戶產生一定的心理舒適感覺。 “基本保障型管理服務”的管理要求 所謂“基本保障型管理服務”，就是以“維護 和保障物業(yè)的最基本使用功能，使其能夠基本滿足用戶的正常使用”為目標，而不作出不切實際的進一步要求。（ T） ，可以用“享受型管理服務”來加以概括。 （ T） ，建造成本明顯高于市場平均水平，設備、設施能夠滿足享受性要求的各類建筑物。 ，建造成本相當于市場平均水平的各類建筑物。 （ 2）貨車進入卸貨區(qū)域后，須依先后順序?？坑谝?guī)定的作業(yè)區(qū)域。商場應當根據實際情況室內車庫的貨車噸位加以限制。具體的限 定高度可由物業(yè)管理中心根據實際情況制定，制定時須留有足夠余地，以增加必要的保險系數。 。 ② 與政府有關部門保持密切聯(lián)系，及時了解國家有關方針政策，以指導商場的管理及營銷工作。 ③ 定期拜訪新老客戶、主動征求客戶意見。如確屬商場的工作做得不夠完善，甚至造成失誤，即使客戶已因得到誠懇致歉或適當 補償而表示諒解，也不能馬虎遷就，而是應當以此為契機，舉一反三，汲取教訓，提高認識，努力改進日后的工作，使商場的服務質量不斷得到一步又一步的提高。通過這些活動，可以加強與社會公眾的密切聯(lián)系，樹立商場的良好社會形象，提高商場的社會聲譽。商場工程部要爭分奪秒組織人員盡力搶修，以便盡快恢復商場的正常運行。 總之，究竟采取哪一種清潔服務的模式，還是要根據各個商場及其管房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 理者的不同實際情況來權衡取舍。第二種選擇雖然可以節(jié)省一些費用，但前期清潔設備的一次性投入比較多，而且對物業(yè)管理中心的壓力較大，要求較高。 2．動火中要做到“四要”： 1）要指定現場安全監(jiān)督責任人； 2）現場安全監(jiān)督責任人和動火作業(yè)要密切注意現場情況，發(fā)現 事故苗子時要立即停止作業(yè)，采取預防措施； 3）發(fā)生燃燒、爆炸事故時，要及時報警、撲救； 4）作業(yè)時要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 ，以期引起租戶的重視，并有針對性地加強其自身的安全防范。 在物業(yè)裝修過程 中，物業(yè)的結構、設備、設施的防損監(jiān)督是非常重要的。 ： 1．一般配套類項目 2．體育健身類項目 3．休閑保健類項目 4．文化娛樂類項目 5．餐飲服務類項目 6．生活服務類項目 7．商務服務類項目 ： 比較項目 專業(yè)會所經營管理企業(yè) 常規(guī)物業(yè)管理公司 服務方式 多樣化、有特色 相對簡單、缺乏創(chuàng)新 管理質量 有專業(yè)經營管理經驗， 專業(yè)服務質量較保證 缺乏專業(yè)經營管理經驗， 專業(yè)服務質量缺乏保證 品牌效應 具有品牌積聚效應， 對新老顧 客較有吸引力 缺乏品牌積聚效應， 對新老顧客缺乏吸引力 經營資源 經營資源豐富，渠道分布廣，可以產生連鎖規(guī)模效應 經營資源匱乏，局限性較大，無法產生連鎖規(guī)模效應 管理模式 經營方式靈活多樣，專業(yè)性強，已有成熟的管理模式 經營方式往往單調，專業(yè)性不強，缺乏成熟的專業(yè)管理模式 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 管理成本 管理成本較高 管理成本很高 經營效益 在封閉經營條件下，如開發(fā)商不提供必要的優(yōu)惠條件和給予適當補貼，可能會虧損 在封閉經營條件下，如開發(fā)商不提供必要的優(yōu)惠條件和給予適當補貼，幾乎必虧損無疑 辦公物業(yè)的管理特 點與要求 1. 裝修管理要求嚴格，程序復雜； 2. 純辦公樓一般多為開放式管理，綜合性辦公樓視實際情況而定，也有實行半開放管理的。 5． 管理費的收取繳率 往往低于 非居住物業(yè)。 五 、簡答題： 公寓類居住物業(yè)的管理特點與要求 1．設備 大多 比較簡單。 外松是形式，內緊是實質。 （ B）支付由于以上原因而導致的罰金，以及因此而增加的額外裝修管理開支。 （ B）裝修公司必須嚴格遵守物業(yè)管理企業(yè)制定的裝修規(guī)則中的各項有關規(guī)定。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. ： （ A）物業(yè)項目是否具有一定規(guī)模； （ B）物業(yè)項目是否具有一定檔次和品位； （ C）物業(yè)用戶是否具有相應的消費能力； （ D）物業(yè)用戶是否具有相應的消費意識。 （ T） ，荷載量應留有余地，不得超載，但可以串載。 （ T） 、衛(wèi)生間保潔和祛除異味、扶手梯電梯以及指示標牌的擦拭等。 （ T） ，而且與租戶也發(fā)生合同委托關系。 （ F） （ 6）現場未清理干凈不準動火，火種未徹底熄滅，施工人員不得離場。 （ T） （ 2）裝修計劃在施工前須獲得有關部門的批準，特別是須獲得消防部門的批準。 （ T） （ 10）裝修戶如想拆除單元內的固定裝置及設備，須經業(yè)主和物業(yè)管理中心同意。 （ T） （ 6）所有電器的安裝都不得超出該安裝單元內所允許的負荷量，但無需獲得供電局的批準。 （ T） （ 2）裝修戶不準在結構墻、共有隔墻、立柱及地臺上鑿刻和打洞。 （ F） ，辦公樓的業(yè)主或租戶需交納一定數額的裝修押金，作為對遵守裝修規(guī)定的擔保。 （ F） ，租賃雙方無須根據其中約定的有關內容，另行簽署租賃合同。 （ F） 26 大廈設備登記卡是詳細記錄設備的名稱、規(guī)格、功率、使用地點、控制范圍、每月保養(yǎng)記錄、房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 每次更換零件的時間、種類等信息的檔案資料。 （ F） 。 （ F） 19“泛會所”是指其活動場所不受限于室內的封閉空間，而是與社區(qū)大環(huán)境有機結合。 （ F） ，但是在殺蟲服務方面的要求和頻率要高得多。（ F） 部位在大堂、電梯廳及公共樓道。 （Ｔ） 、豪華商場等非居住物業(yè)的要求高。 （Ｔ） 、共用部位房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 以及公共設備設施和共用設備設施。 ： （ 安全監(jiān)控與巡視 ）、 （ 安全檢查 ）、 （ 值班工作 ）、 （ 處理緊急突發(fā)事件 ） 的預案 、 ，還需提供的其他 管理服務有： 1．（ 開業(yè)慶典服務 ）、 2．（ 廣告管理 ）、 3．（ 金庫區(qū)管理 ）、 4．（ 員工專用通道管理 ）、 5．（ 員工食堂管理 ）、 6．（ 園藝管理 ） 等。 零售業(yè)進行（ 有形商品 ）銷售的場所。 ： 1.（ 合同標的及租金 ）、 2.（ 租賃期 ）、 3.（ 租賃雙方的各自責任 ）、 4.（ 大樓保險 ）、 5.（ 管理公約的遵守 ）、 6.（ 押金 ）。 （ 酬金制 ）的物業(yè)管理企業(yè)除了每月將報表向業(yè)主和租戶公布之外，每年還要聘請獨立的（ 專業(yè)會計師事務所 ）對其帳目進行審計，并將審計報告提供給（ 業(yè)主 ）審閱。 （ 財產一切險 ）和（ 公眾責任險 ）。 ，除了必須考慮一些（ 必要開支 ）外，另外還必須考慮留有一定數額的（ 緊急備用經費 ），主要是為了防止某些設備突然發(fā)生異常損壞。 ： （ 1）建立大廈設備運行的（ 動態(tài)管理機制 ）；（ 2）制定物業(yè)公共區(qū)域的（ 不同照明方案 ）。 ：（ 1）制定并嚴格執(zhí)行大廈設備的（ 巡檢 ）制度和（ 運行記錄 ）制度；（ 2）督促所有設備運行管理人員（ 認真履行職責 ）。 （ 開荒清潔 ）、（ 日常保潔 ）和（ 周期性徹底清潔 ）工 作。 管理過程中，要對業(yè)主自用單元或租戶租用單元的（ 裝修工期 ）、（ 裝修時間 ）、（ 裝修噪音及氣味 ）進行控制。 32 出租物業(yè)的管理使用，一般是由（ 預租合同 ）和（ 租賃合同 ）來對租賃雙方的權利、義務加以規(guī)范（涉及物業(yè)的公共結構、公共設施、公共部位的 管理使用時，還須由（ 管理公約 ）加以規(guī)范）。 29 物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理費中提取的（ 管理酬金 ）的應繳稅額，由物業(yè)管理企業(yè)承擔；其余部分的應繳稅額計入（ 物業(yè)管理成本 ），在提取管理酬金以后的（ 其余管理費收入 ）中列支。 （ 供應商 ）按（ 供貨合同 ）免費提供。 準備工作包括：（ 1）確定物業(yè)管理費的（ 收取標準 ）；（ 2）分析（ 影響物業(yè)管理費收入 ）的情況；（ 3）確定物業(yè)管理費的（ 收取部門 ）；（ 4）制定物業(yè)管理費的（ 收取流程 ）。 （ 大廈竣工技術資料 ）和（ 大廈設備的規(guī)范技術說明書 ）。 計劃內和（ 計劃外 ）的設備維護保養(yǎng)工作。監(jiān)察系統(tǒng)包括（ 監(jiān)控 ）、（ 中控 ）和（ 巡邏 ）設備，報警系統(tǒng)主要包括（ 紅外線防盜系統(tǒng) ）和（ 門磁系統(tǒng) ）。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 （ 公 寓 ）、（ 排屋 ）、（ 別墅 ）等。 （ 公共服務 ）、（ 專項服務 ）、（ 特殊服務 ） 等 3 個層次。 （Ｔ） 三 、簡答題： 1．簡述 超高層物業(yè)的管理特點與要求 １ .密切關注建筑物的沉降問題 ２ .需加強對設備的維護保養(yǎng)，使其發(fā)揮正常的使用功能 ３ .消防問題特別突出 ４ .防止雷擊、防止幕墻玻璃墜落 ５ .采取一切有效措施，挖掘超高層物業(yè)的節(jié)能潛力 ６ .定期滅鼠、滅蟲，防止老鼠咬壞供電線路和通訊線路，引發(fā)電器故障或通訊中斷事故 第四章 不同用途物業(yè)的管理內容和特點要求 一、 填充題 ： （ 有形商品 ）銷售 的場所。 （Ｔ） 6．高層物業(yè)的地基一般需要打樁，并采取鋼混結構或全鋼結構建造。 （Ｔ） 2．多層物業(yè)的設備一般較為復雜，因此在設 備維修管理方面的工作很多。 5．高層物業(yè)在管理上除了要做一些與多層物業(yè)相似的工作外，還要加強電梯的（ 定期保養(yǎng)和維護 ）。 2．平房物業(yè)是（ 只有 1 層的建筑 ）、低層物業(yè)是（ 2－ 3 層的建筑 ）、多層物業(yè)是（ 4 層至高 24米以下（不含 24 米）的建筑 ）、高層物業(yè)是（ 高 24 米至 100 米以下（不含 100 米）的建筑 ），超高層物業(yè)是（ 高 100 米及 100 米以上（含 100 米 ）的建筑）。它可以最大限度地發(fā)揮現有工作人員和設備的生產潛力，為多項物業(yè)業(yè)主管理物業(yè)，從而達到管理的規(guī)模經濟。 六、簡答題： 1． 簡述專業(yè)化管理對收益性物業(yè)的重要性 １ .收益性物業(yè)管理的專業(yè)化為物業(yè)投資者提供了極大的方便，良好的房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 物業(yè)管理可以最大限度降低出租空間閑置率和物業(yè)運作費用，保證物業(yè)投資者獲得較高的收益和投資報酬，保持正常的物業(yè)維護保養(yǎng)，向承租人提供良好的服務。由于出租收入與租金價位及出租率密切相關，因此物業(yè)經理一定要及時、詳細了解相似樓宇的租金水平，并親自感受出租物業(yè)是否感覺舒適，價格合理；同時對物業(yè)周邊地區(qū)家庭結構變化 、人口流動情況、潛在租客的收入水平、收入中用于租房開支的比例等情況也要及時了解清楚，并在此基礎上結合物業(yè)所在地區(qū)的出租率水平，就可以較為準確地估