【正文】 算出所管理的公寓的靜態(tài)投資回報(bào)能力。與經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、人口的急劇膨脹、人均 居住用房、辦公用房、商業(yè)用房、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 生產(chǎn)用房需求的增長、人均 GDP 增長而導(dǎo)致的房屋投資、消費(fèi)能力增長的速度相比，滄海桑田的變化畢竟太過遙遠(yuǎn)，且不論這種變化的方向還有可能是與我們對(duì)土地的需求背道而馳的；而人工填海造地畢竟要受到財(cái)力和自然條件等各方面因素的限制，相對(duì)于自然形成的土地資源而言，前者在量上完全可以忽略不計(jì)。 四 、 多選題： 以下各題 中 至少有 2個(gè) 或 2個(gè)以上 正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. （ A）消費(fèi)型物業(yè)的管理一般需提供公共服務(wù)和私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 （Ｔ） 14． 公益型 物業(yè)的管理工作量峰谷通常都不明顯。 （Ｔ） 10．公益型物業(yè)一般沒有前臺(tái)區(qū)域和后臺(tái)區(qū)域之分。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 （Ｆ） 6．出租房源的需求量或新增供應(yīng)量的變化都會(huì)對(duì)原有物業(yè)的出租率產(chǎn)生直接影響。 （ T） 2．消費(fèi)型物業(yè)一般以提供物業(yè) 公共區(qū)域 和 共用部位 的管理服務(wù)為主，適當(dāng)兼提供一些私用部位所需的特約服務(wù)。 6．收益型物業(yè)管理的一切經(jīng)營管理活動(dòng)，都必須緊緊圍繞如何實(shí)現(xiàn)（ 物業(yè)空間的出租 ）并為業(yè)主獲取相應(yīng)收益這一核心來展開的。 3．收益性物業(yè)租金收入的數(shù)量與物業(yè)的（ 可租面積 ）、（ 租金價(jià)位 ）、（ 出租率 ）以及（ 租金的收繳率 ）密切相關(guān)。因此，在人們的居住形式因上述原因而發(fā)生這些變化時(shí)，物業(yè)管理自然也就應(yīng)運(yùn)而生了。 因此，物業(yè)管理行業(yè)總是先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的大城市中得到推廣，然后才會(huì)逐步影響到經(jīng)濟(jì)比較落后的國家和地區(qū)。 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為價(jià)值昂貴、極其耐用的財(cái)產(chǎn)，在整個(gè)社會(huì)財(cái)富中占據(jù)了十分可觀的比例。一些全球性物業(yè)管理大企業(yè)，已能為各類物業(yè)用戶提供各種形式的代辦服務(wù)、產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)、行政及后勤保障服務(wù)等深受他們歡迎的服務(wù)，并已形成成熟的服務(wù)理念與服務(wù)模式。其主要原因在于各個(gè)國家、地區(qū)、城市之間社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，如人均國民收入、城市化水平、人口集中程度、居住公共區(qū)域形成的水平不平衡。 （ T） 12．物業(yè)管理法律關(guān)系的客體通常包括物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主、租戶和其他物業(yè)使用人，業(yè) 主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，政府主管部門等。（ T） 9月，國務(wù)院頒布 的《物業(yè)管理?xiàng)l例》付諸實(shí)施。（ T） ，并根據(jù)香港本地的實(shí)際情況有所發(fā)展。（ T） “建筑物業(yè)主組織” (Building Owners Organization，簡稱 BOO)。 7．物業(yè)管理法律關(guān)系的（ 客體 ）是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象，即各類物業(yè)及其附屬設(shè)備、設(shè)施，以及物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施行為，政府有關(guān)部門的監(jiān)管行為等。 5．現(xiàn)代意義上的專業(yè)化物業(yè)管理，大體形成于（ 19）世紀(jì)末期的（ 美國 ）。 2． 物業(yè)管理是一個(gè)非常寬泛的概念，除了 （ 住宅、寫字樓、商場(chǎng) ） 等主要物業(yè)類型的管理之外，它還滲透到工業(yè)廠房、貨柜碼頭、隧道、橋梁、地鐵、輕軌、各類文化、體育、藝術(shù)場(chǎng)館，如美術(shù)館、博物館、展覽館、科技館、影劇院、以及醫(yī)院、學(xué)校、教堂、科研院所、甚至墓園、賭場(chǎng)等差不多所有物業(yè)類型之中。 ３．一般認(rèn)為，物業(yè)管理起源于（ 19）世紀(jì)（ 60）年代的英 國，迄今已有（ 140）多年的歷史。 ４． 物業(yè)管理的基本任務(wù)是為物業(yè)用戶提供物業(yè)所轄區(qū)域內(nèi)的 （ 公共服務(wù) ），以及 代表 （ 物業(yè)用戶 ） 與社會(huì)公用事業(yè)機(jī)構(gòu)等保持業(yè)務(wù)聯(lián)系，及時(shí)處理與物業(yè)有關(guān)的對(duì)外聯(lián)系事務(wù)。 8．物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，是指物業(yè)管理主體之間依據(jù)（ 法律和合同 ）享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。（ T） 3.“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”（ Building Owners and Managers Association，簡稱 BOMA）。（ F） 年，香港的物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士發(fā)起成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會(huì)香港分會(huì)，在香港大力推廣物業(yè)管理制度，并取得可喜成績。（ T） 9．物業(yè)管理法律關(guān)系是以確定的權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，它只對(duì)法律關(guān)系各方，包括業(yè)主、承租人、物業(yè)管理企業(yè)、政府有關(guān)各部門之間產(chǎn)生法律約束力。 （ F） 13．物業(yè)管理法律關(guān)系是靠主體權(quán)利的行使和義務(wù)的履行來實(shí)現(xiàn)的。（ T） 16．物業(yè)管理服務(wù)范圍的涵蓋面日益寬廣。 （ T） 三、 單選題： 以下各題 中 只 有 1個(gè) 答案 是 正確 的 ，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下 表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。其使用年限少則數(shù)十年，多則數(shù)百年，其管理維護(hù)服務(wù)的市場(chǎng)非常之大。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ２ .為什么說 物業(yè)管理行業(yè) 是 人口集中化、居住立體化的產(chǎn)物 ？ 伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來的人口城市化、集中化和居住立體化，使得人們的居住形式發(fā)生了很大變化。 六、簡答題： 1． 簡述我國物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì) 1．基本現(xiàn)狀 （ 1）起步雖然較晚，但發(fā)展很快，尤其是在經(jīng)濟(jì)增長迅速的一些 大中型城市和特大型城市中更是如此。 收益性物業(yè)是指業(yè)主通過收取長期、穩(wěn)定的（ 租金收入 ）以回收投資并獲取收益的物業(yè) 。 7．收益性物業(yè)的經(jīng)營性管理主要包括（ 市場(chǎng)營銷 ）和（ 租賃管理 ）這兩方面的工作。 （ T） 3．收益性物業(yè)的可租面積在無擴(kuò)展或挖潛計(jì)劃的情況下是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)。 （Ｔ） 7．收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的主要區(qū)別在于是 否具有經(jīng)營性。 （ Ｆ ） 11．公益型物業(yè)管理服務(wù)的范圍幾乎涉及整個(gè)物業(yè)的全部區(qū)域和所有設(shè)備。 （ Ｆ ） 15． 公益型物業(yè)所接待的客流大多為一次性的流動(dòng)人群。 (B)消費(fèi)型物業(yè)的管理一般不需提供公共服務(wù)和 私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 1．物業(yè)公共區(qū)域、共用部位的管理服務(wù)，一般包括但不限于以下內(nèi)容： (A) 公共 設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng) (B) 物業(yè)用戶上門零修服務(wù) (C) 公共秩序維護(hù) (D) 處理公共關(guān)系 2．物業(yè) 安全工作 包括： （ A）保安工作 （ B）開荒清潔 （ C）停車管理 (D)裝修管理 3．物業(yè) 清潔工作 包括： （ A）新落成物業(yè)的墾荒性清潔 (B)物業(yè)的日常保潔工作 (C)定期的徹底清潔 (D)裝修管理 4．收益 性物業(yè)的日常運(yùn)作主要包括： （ A） 營運(yùn)管理 （ B） 維修服務(wù) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 （ C） 租賃管理 （ D） 市場(chǎng)營銷 5．收益型物業(yè)的經(jīng)營性管理包含了以下主要職能： （ A） 收益型物業(yè)的經(jīng)營性管理 （ B） 收益性物業(yè)的日常運(yùn)作 （ C） 收益性物業(yè)的財(cái)務(wù)控制 （ D） 收益性物業(yè)的綠化服務(wù) 6．收益性物業(yè)的市場(chǎng)營銷的最基本要求是： （ A） 根據(jù)市場(chǎng)條件為每一個(gè)出租單元確定合理的租賃價(jià)格 （ B） 應(yīng)用最有效的廣告促銷等手段出租物業(yè) （ C） 認(rèn)真做好財(cái)務(wù)控制 （ D） 認(rèn)真做好綠化服務(wù) 7．收益性物業(yè)的管理者的基本職能是： （Ａ）為業(yè)主管理物業(yè) （Ｂ）為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入 （Ｃ）使物業(yè)保值增值 （Ｄ）為業(yè)主 創(chuàng)造來自物業(yè)以外的收入 8．從廣義上講，收益性物業(yè)的專業(yè)化管理包括以下形式： （Ａ）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問管理 （Ｂ）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)主持管理工作 （Ｃ）按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來管理物業(yè) （Ｄ）業(yè)主自行管理物業(yè) 五、 問答題 ： 1． 物業(yè)為什么通常具有保值、增值功能？ 由于作為物業(yè)之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物業(yè)也就具有了難以替代性和十分明顯的保值、增值功能。 2． 怎樣制定收益性物業(yè)的出租計(jì)劃表？ 1．通常采取的做法是先調(diào)查本地區(qū)同類或相似可比物業(yè)的租金水平，分析本地區(qū)同類和近似物業(yè)的總體供求情況，通過與區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的情況分析，比較租約價(jià)值，對(duì)包括面積、 地點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備和出租結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的有關(guān)信息進(jìn)行租賃分析，這樣房屋相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格就可以大致確定，然后就可以在此基礎(chǔ)上對(duì)每一類物業(yè)作適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧? 3． 收益型物業(yè) 的 經(jīng)營性管理 特征體現(xiàn)在哪些方面？ 收益性物業(yè)的管理也可以稱為“經(jīng)營性物業(yè)管理”或“營利性物業(yè)管理”。 ２ .專業(yè)化管理有利于提高整個(gè)社會(huì)的收益性物業(yè)管理水平，使物業(yè)管理形成一門特殊的職業(yè)和專門的代理機(jī)構(gòu)。這樣既有利于物業(yè)業(yè)主，又利于物業(yè)的承租人，因?yàn)槌杀镜慕档蜑闃I(yè)主帶來更高的收益率，同時(shí)也為降低租金創(chuàng)造了條件。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 3．高層物業(yè)除結(jié)構(gòu)一般與多層物業(yè)不同之外，通常還會(huì) 比多層 物業(yè)多出（ 電梯設(shè)施 ），容積率通常也更（ 高 ）。 6．高層物業(yè)的供水一般先由（ 市政水網(wǎng) ）將水引入大廈的（ 地下水箱 ），再用水泵將水輸送到大廈的（ 屋頂水箱 ），然后利用（ 屋頂水箱 ）與用戶終端之間的落差進(jìn)行供水。（Ｆ） 3．不少多層物業(yè)中都采用屋頂水箱供給四樓以上用戶用水的供水方式。 （Ｔ） 7．高層物業(yè)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯一般不能使用。它主要包括（ 大型百貨公司 ）、（ 超市 ）以及其他各種類型的綜合、居住物業(yè)，即住宅。 多樣化服務(wù) 包括（ 秘書式商務(wù)服務(wù) ）、（ 保姆家政服務(wù) ）、（ 家庭醫(yī)療保健服務(wù) ）、（ 休閑娛樂服務(wù) ）。 （ 公共服務(wù) ）、（ 專項(xiàng)服務(wù) ）、（ 特殊服務(wù) ） 等 3 個(gè)層次。 ，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)在第一時(shí)間設(shè)法予以阻止和盡量保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)不被破壞之外，還應(yīng)當(dāng)立即向（ 公安 機(jī)關(guān) ）報(bào)警，將有關(guān)事件交給他們妥善處理。 ： （ 維護(hù)保養(yǎng) ）； （ 運(yùn)行管理 ）； （ 技術(shù)檔案管理 ）； （ 節(jié)能管理 ）。 ： （ 1）建立大廈設(shè)備運(yùn)行的（ 動(dòng)態(tài)管理機(jī)制 ）；（ 2）制定物業(yè)公共區(qū)域的（ 不同照明方案 ）。 ，除了必須考慮一些（ 必要開支 ）外，另外還必須考慮留有一定數(shù)額的（ 緊急備用經(jīng)費(fèi) ），主要是為了防止某些設(shè)備突然發(fā)生異常損壞。 26 大廈保險(xiǎn)費(fèi)用包括（ 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) ）和（ 公眾責(zé)任險(xiǎn) ） 。 （ 酬金制 ）的物業(yè)管理企業(yè)除了每月將報(bào)表向業(yè)主 和租戶公布之外，每年還要聘請(qǐng)獨(dú)立的（ 專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 ）對(duì)其帳目進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告提供給（ 業(yè)主 ）審閱。 ： 1.（ 合同標(biāo)的及租金 ）、 2.（ 租賃期 ）、 3.（ 租賃雙方的各自責(zé)任 ）、 4.（ 大樓保險(xiǎn) ）、 5.（ 管理公約的遵守 ）、 6.（ 押金 ）。 （ 監(jiān)察系統(tǒng) ）和（ 報(bào)警系統(tǒng) ）。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ，有關(guān)物業(yè)設(shè)備的另一項(xiàng)工作任務(wù)就是物業(yè)設(shè)備的（ 保養(yǎng)維修 ）和（ 更新 ）。 技術(shù)檔案管理 工作主要包括：（ 1）大廈工程設(shè)備技術(shù)資料的（ 收集 ）和（ 整理歸檔 ）。 （ 資產(chǎn)負(fù)債表 ）、（ 收入開支表 ）和（ 債務(wù)債齡表 ）。 （ 入住率 ）和（ 收繳率 ）。 （ 物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn) ）、（ 物業(yè)管理員培訓(xùn) ）、（ 保安培訓(xùn) ）、（ 消防培訓(xùn) ）、（ 監(jiān)控員培訓(xùn) ）等崗位證書課程的培訓(xùn)費(fèi)用。 理企業(yè)的財(cái)務(wù)分析一般可以從兩個(gè)不同角度進(jìn)行： （ 月、季、年度 ）為單位，采用（ 縱向比較 ）的方式，進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)收支情況的財(cái)務(wù)分析，其中尤其要著重分析每一跨度單位中的收支異常波動(dòng)情況。 ： 1．（ 文字圖象處理和制作 ）服務(wù)、 2．（ 信息傳輸 ）服務(wù)、3．（ 文本翻譯 ）服務(wù)、 4．（ 會(huì)務(wù) ）服務(wù)、 5．（ 代辦 ）服務(wù)。它主要包括（ 大型百貨公司 ）、（ 超市 ）以及專業(yè)商店和商場(chǎng)。 二、 判斷題 ： 在下列各題中， 你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào) 右 側(cè)括號(hào)中打 √ （或 T） ，錯(cuò)的打 （ 或 F）。 （ F） 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 （Ｔ） 超級(jí)大盤的居住物業(yè)，也不難采用封閉管理模式。 （Ｔ） 。（Ｔ） 日常管理 、 租務(wù)管理 、 產(chǎn)權(quán)過戶 與 財(cái)務(wù)管理 等專業(yè)配套服務(wù)。 （Ｔ） 、容積率、建筑密度、得房率、外觀設(shè)計(jì)、建材和設(shè)備品質(zhì)、環(huán)境、包括綠化、水景等元素的設(shè)計(jì)、布局等方面。 （Ｔ） 綜合性 辦公樓，因?yàn)樗挠脩糁g少有相互干擾。 （Ｔ） 檢記錄表是記錄大廈各主要設(shè)備的電壓、電流、溫度等運(yùn)行狀態(tài)的檔案資料。（ F） 。 （ F） 。 （ T） （ 3）裝修戶如果為敷設(shè)通訊電纜而必須在樓層之間開鑿孔洞，則必須將圖紙和方案自行交由結(jié)構(gòu)工程師咨詢和審批。 （ F） （ 7）所